Kimco Realty Corporation (KIM) Transcription de l'appel des résultats du troisième trimestre 2021


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Source de l'image : L'imbécile hétéroclite.

Société immobilière Kimco (NYSE : KIM)
Appel des résultats du troisième trimestre 2021
5 novembre 2021, 8 h 30 HE

Contenu:

  • Remarques préparées
  • Questions et réponses
  • Appeler les participants

Remarques préparées :

Opérateur

Bonjour et bienvenue à la conférence sur les résultats du troisième trimestre 2021 de Kimco. (Instructions de l'opérateur) Veuillez noter que l'événement d'aujourd'hui est enregistré. J'aimerais maintenant céder la parole à David Bujnicki, vice-président principal des relations avec les investisseurs et de la stratégie. S'il vous plaît, allez-y, monsieur.

David F. BujnickiVice-président principal des relations avec les investisseurs et de la stratégie

Bonjour et merci d'avoir participé à la conférence téléphonique sur les résultats du troisième trimestre de Kimco. L'équipe de direction de Kimco participant à l'appel aujourd'hui comprend Conor Flynn, PDG de Kimco ; Ross Cooper, président et chef des placements; Glenn Cohen, notre directeur financier ; et David Jamieson, chef de l'exploitation de Kimco ; ainsi que d'autres membres de notre équipe de direction qui sont également disponibles pour répondre aux questions lors de l'appel. Pour rappel, les déclarations faites au cours de cet appel peuvent être considérées comme prospectives, et il est important de noter que les résultats réels de la société pourraient différer sensiblement de ceux projetés dans ces déclarations prospectives en raison de divers risques, incertitudes et d'autres facteurs. Veuillez vous référer aux documents SEC de la société qui traitent de ces facteurs.

Au cours de cette présentation, la direction peut faire référence à certaines mesures financières non conformes aux PCGR qui, selon nous, aident les investisseurs à mieux comprendre les résultats d'exploitation de Kimco. Les rapprochements de ces mesures financières non conformes aux PCGR sont disponibles dans la section Relations avec les investisseurs de notre site Web. De plus, dans le cas où notre appel entraînerait des difficultés techniques, nous essaierons de résoudre le plus rapidement possible et, si le besoin s'en fait sentir, nous publierons des informations supplémentaires sur notre site Web IR. Et avec ça, je vais passer l'appel à Conor.

Conor C. FlynnPrésident-directeur général et directeur

Bonjour et merci de vous joindre à nous. Aujourd'hui, je vais partager les faits saillants du trimestre, faire un récapitulatif de notre fusion stratégique maintenant clôturée avec Weingarten et faire le point sur le solide environnement locatif. Ross donnera une mise à jour sur le marché des transactions, et Glenn couvrira nos mesures d'exploitation en détail, discutera de notre bilan amélioré, de l'évaluation d'Albertsons et de l'utilisation proactive de notre guichet automatique et de la façon dont nous pouvons tirer parti des opportunités sur le marché. Il terminera avec une mise à jour des perspectives pour le reste de l'année. Bien que nous n'ayons détenu Weingarten que pendant un trimestre partiel, notre portefeuille élargi de propriétés à usage mixte et à vocation alimentaire valide déjà notre thèse d'investissement.

À ce jour, nous dépassons notre souscription initiale sur tous les principaux paramètres, y compris le FFO, l'occupation, les spreads et les taux de renouvellement. En ce qui concerne les synergies, comme indiqué dans notre publication des résultats, nous avons atteint l'extrémité supérieure des deux fourchettes et prévoyons de tirer pleinement parti des synergies d'ici la fin de 2022. Notre équipe dévouée a fait un travail remarquable en concluant la fusion plus tôt que prévu et la mise en œuvre d'un plan d'intégration qui comprenait l'intégration et la formation de plus de 100 nouveaux employés, une intégration significative des systèmes et une gestion immobilière, tout en restant concentré sur l'exécution de notre stratégie. À tous mes coéquipiers, je veux juste dire merci. Sur le plan opérationnel, la demande de crédit-bail continue d'être robuste sur l'ensemble du portefeuille, le point positif étant le rebond de la demande pour les petits commerces. Cela a été illustré par le portefeuille affichant un autre trimestre d'amélioration des résultats, y compris une augmentation séquentielle du taux d'occupation et des écarts de location positifs.

Notre taux d'occupation aux États-Unis au prorata est en hausse de 20 points de base à 94,1 %, tandis que le taux d'occupation principal est resté stable à 96,9 %. Et le taux d'occupation des petits magasins a augmenté de 180 points de base par rapport au trimestre précédent à 87,3 %, soit une augmentation de 60 points de base en glissement annuel. Les spreads des nouveaux baux étaient positifs de 5 %, avec 141 nouveaux baux signés, totalisant 605 000 pieds carrés.

Les spreads pour les renouvellements et les options ont terminé à positif de 4,9%. Nous avons clôturé le trimestre avec 270 renouvellements et options totalisant 1,4 million de pieds carrés, dépassant de 40 pour cent le nombre moyen de renouvellements et d'options sur cinq ans signalé au troisième trimestre et de 38 pour cent de la GLA moyenne renouvelée. Les spreads combinés pour le troisième trimestre 2021 étaient positifs de 4,9% et avec un volume total de transactions au troisième trimestre, '21 atteignant 411 transactions totalisant 2 050 321 pieds carrés. 411 baux exécutés représentent le plus grand nombre de transactions enregistrées au cours d'un trimestre depuis le premier trimestre de 2018. Notre croissance du NOI sur le même site a été positive de 12,1 %, y compris une contribution de 30 points de base des redéveloppements. La population d'un même site n'inclut pas les sites de Weingarten puisque nous n'en avons eu qu'un quart partiel. Grâce à la vigueur continue du crédit-bail, nous avons maintenu notre écart de 300 points de base entre l'occupation louée et l'occupation économique semblable au trimestre précédent. Au 30 septembre 2021, nous avions plus de 400 baux signés représentant 44,8 millions de dollars de loyers de base annualisés au prorata en attente de début de location. Alors que l'environnement opérationnel reste favorable, nous ne pouvons pas baisser la garde, l'inflation, les problèmes de chaîne d'approvisionnement sur le marché du travail, ensemble ou seuls, peuvent avoir un impact sur notre entreprise, et c'est pourquoi nous continuons à rechercher les actifs les plus résilients, à améliorer l'efficacité opérationnelle et chercher des moyens d'aider nos locataires à réussir. Nous continuons de développer notre portefeuille sur les marchés à forte croissance de Sunbelt et nous nous engageons à être la solution du dernier kilomètre pour les locataires. Il ne fait aucun doute que nos emplacements physiques critiques du dernier kilomètre s'avèrent être des solutions durables pour les consommateurs, les détaillants et de nombreuses autres entreprises qui souhaitent évoluer et atteindre le client final. En conclusion, nous sommes satisfaits des progrès que nous avons réalisés et pensons avoir positionné Kimco pour une croissance durable sur le long terme avec une combinaison de leviers de croissance interne et externe. Notre équipe talentueuse et approfondie se concentre sur l'exécution car nous sommes dans une position unique pour profiter d'un large éventail d'opportunités. Nous continuons de croire que nous construisons quelque chose de spécial, et le meilleur reste à venir. Ross ?

Ross CooperPrésident et chef de l'information

Merci, Conor, et bonjour. Ce fut un trimestre assez excitant chez Kimco, et l'excitation s'est poursuivie au quatrième trimestre, comme j'en parlerai sous peu. Il ne fait aucun doute que les centres commerciaux à ciel ouvert offrent l'un des meilleurs rendements ajustés au risque de toutes les classes d'actifs. Nous continuons de voir des sources de capitaux supplémentaires, nouvelles et anciennes, gagner en conviction dans le commerce de détail en plein air de qualité, entraînant une compression des taux de capitalisation. Nous avons la chance de disposer de stratégies d'investissement multiples qui nous permettent d'être actifs lorsque des opportunités se présentent, mais aussi patient lorsque les choses deviennent trop mousseuses. Avec la finalisation de la fusion de Weingarten, nous avons été en mesure d'exécuter plusieurs investissements rentables et de nouvelles initiatives et avec l'ajout de nouveaux partenaires de coentreprise hérités de Weingarten, nous sommes enthousiasmés par les opportunités de croissance potentielles. Après la fin du trimestre, nous avons acquis la participation restante de 70 % dans un portefeuille de six centres commerciaux de la région Sunbelt ancrés par Publix auprès de notre partenaire de coentreprise existant, Jamestown, pour un prix d'achat brut de 425,8 millions de dollars. Les actifs de Publix représentent plus de 1,2 million de pieds carrés de superficie locative brute sur les marchés intercalaires du sud-est, dont cinq situés sur le marché le plus performant du sud de la Floride et un sur le marché à forte croissance d'Atlanta. Par la suite, Kimco a conclu un partenariat de coentreprise avec Blackstone Real Estate Income Trust, en vertu duquel nous détiendrons tous les deux 50 % et Kimco continuera de gérer le portefeuille. Il est rare d'avoir la possibilité d'acheter un portefeuille comme celui-ci avec des opportunités d'évaluation à la valeur de marché à court terme et des ventes de locataires exceptionnelles. Nous sommes ravis de nous associer à nouveau à Blackstone dans notre nouvelle entreprise stratégique. Également après la fin du trimestre et conformément à notre stratégie de création de valeur, nous avons réussi à racheter la participation de 85 % de notre partenaire dans deux centres d'alimentation ancrés en Californie. Anaheim Plaza est l'un des joyaux de notre portefeuille de Californie du Sud avec une visibilité routière extraordinaire en façade et deux points d'ancrage d'épicerie dans la même propriété qui fonctionnent tous deux exceptionnellement bien. Le deuxième actif est le centre commercial Brookvale situé à Fremont, en Californie, ancré par un supermarché chanceux à CVS. Le prix d'achat brut des deux actifs était de 134 millions de dollars. Passons à notre programme de réaménagement. Il continue d'aller de l'avant, en commençant par les droits au niveau de la propriété, puis en activant de manière sélective et créative quelques-uns à la fois.

Bien que la structure et la stratégie de sortie soient déterminées au cas par cas, nous voyons l'avantage sachant que ces emplacements intercalaires sont construits à un écart relatif important par rapport au taux de capitalisation stabilisé. Les compensations dans les classes d'actifs multifamiliales, industrielles et autres sont régulièrement négociées avec des taux de capitalisation commençant dans les 2 et les 3. De plus, nous poursuivons notre programme d'investissement structuré avec une approche disciplinée et un accent mis sur l'emplacement, la démographie, la qualité de la location et la force opérationnelle des sponsors. Nous considérons le scénario de base de ces investissements comme un véritable gagnant-gagnant, soit en générant un rendement attractif avec un remboursement en cours de route, soit en exerçant notre droit de premier refus et en possédant les propriétés. À cet égard, nous avons conclu un financement mezzanine de 21,5 millions de dollars sur un centre très performant à San Antonio appelé Alamo Ranch. En quelques mois à peine, San Antonio est passé d'un marché qui figurait sur notre liste de cibles chez Kimco à un contributeur majeur de notre portefeuille avec la fusion de Weingarten et maintenant notre deuxième investissement structuré là-bas. Nous continuons à rechercher des opportunités supplémentaires à San Antonio, l'un des MSA à la croissance la plus rapide du pays. Nous avons également vendu trois petits actifs à faible croissance ce trimestre. Deux box à locataire unique et une parcelle non aménagée pour un total de 23,5 millions de dollars à un plafond fixe de 5 %. Bien que les cessions resteront une composante relativement faible de notre stratégie d'investissement, nous serons prudents dans la cession d'actifs à faible croissance et de parcelles non développées à partir desquelles nous pouvons redéployer le capital. Pour répéter la déclaration de Conor, nous sommes convaincus que le meilleur reste à venir. Direction Glenn pour les finances.

Glenn Gary CohenVice-président exécutif, directeur financier et trésorier

Merci Ross et bonjour. Nous sommes heureux d'annoncer des résultats très solides au troisième trimestre. Dans l'ensemble, le portefeuille continue de produire des résultats en amélioration, notamment des revenus trimestriels records, une augmentation du taux d'occupation, des écarts de location positifs, une forte croissance du NOI sur le même site, des recouvrements accrus et une diminution des pertes sur créances. Nos indicateurs de bilan sont également aux niveaux les plus élevés jamais atteints. Comme vous pouvez vous y attendre, la finalisation de la fusion de 5,9 milliards de dollars avec Weingarten, qui a été clôturée début août, a été un contributeur clé. Bien que nous n'ayons pas bénéficié d'un quart complet de contribution de l'ajout du portefeuille Weingarten, les avantages sont clairement apparents. Notre équipe a déployé d'énormes efforts pour réussir l'intégration de Weingarten en très peu de temps. Un grand merci à notre équipe hautement motivée et compétente. Nous ne pourrions pas être plus fiers. Maintenant, pour quelques détails sur nos résultats du troisième trimestre. Le FFO de NAREIT s'élevait à 173,7 millions de dollars ou 0,32 $ par action diluée et comprend 47 millions de dollars ou 0,08 $ par action diluée de dépenses liées à la fusion. Cela se compare au FFO NAREIT du troisième trimestre 2020 de 106,7 millions de dollars ou 0,25 $ par action diluée, qui comprend des charges globales de 16,1 millions de dollars ou 0,04 $ par action diluée liées à l'indemnité de départ pour notre programme de retraite anticipée volontaire et au remboursement anticipé de 485 millions de dollars d'obligations non garanties. L'augmentation des flux de trésorerie liés aux opérations s'explique principalement par l'augmentation du résultat d'exploitation net de 98,7 millions de dollars, dont la fusion avec Weingarten a contribué 62,6 millions de dollars. De plus, NOI a bénéficié d'une perte sur créances inférieure de 30,7 millions de dollars et d'un loyer linéaire plus élevé de 14,5 millions de dollars, dont 2 millions de dollars provenant du portefeuille de Weingarten. L'amélioration des collections et les nouveaux baux à compter du trimestre ont été les principaux contributeurs. Plus précisément, au cours du troisième trimestre, nous avons perçu environ 98 % des loyers de base. Nous avons également perçu 80 % des loyers dus par les locataires au comptant, contre 77 % au trimestre précédent. En outre, les recouvrements des montants de la période précédente auprès des locataires en comptabilité de caisse ont totalisé 8 millions de dollars au cours du troisième trimestre de 2021. Nos locataires en comptabilité de caisse représentent 9,1 % des loyers de base annualisés au prorata. Si nous excluions l'ajout des locataires de base de caisse de Weingarten, ce montant aurait été de 7,3 pour cent, ce qui se compare favorablement au niveau de 8,8 pour cent enregistré au dernier trimestre. Dans le cadre de la répartition préliminaire du prix d'achat pour la transaction avec Weingarten, la dette que nous avons prise en charge a été comptabilisée à la juste valeur, qui était de 107 millions de dollars supérieure à la valeur nominale. Cela a entraîné un amortissement de la juste valeur marchande de 6,2 millions de dollars pour le troisième trimestre, ce qui réduit les intérêts débiteurs et fait également partie de l'amélioration des flux de trésorerie liés aux opérations.

Nous prévoyons finaliser notre répartition du prix d'achat d'ici la fin de l'année. Au cours du troisième trimestre, les flux de trésorerie liés aux opérations comprenaient également environ 6 millions de dollars ou 0,01 $ par action diluée liés à des contributions ponctuelles de plusieurs coentreprises et à des frais de résiliation de bail plus élevés. Passons au bilan. Nous avons eu un trimestre actif sur les marchés des capitaux. Nous avons émis une nouvelle obligation non garantie de 500 millions de dollars à un coupon de 2,25 %, le coupon le plus bas pour un financement non garanti sur 10 ans dans l'histoire de la société. Le produit de cette émission a été principalement utilisé pour financer la composante en espèces de la contrepartie de la fusion et les frais de fusion. Nous avons également utilisé de manière opportuniste notre programme d'actions ATM pour émettre 3,5 millions d'actions ordinaires, levant près de 77 millions de dollars de produit net pour financer une partie de l'activité d'investissement que Ross vient de mentionner. Cela s'ajoute aux 179,9 millions d'actions ordinaires émises dans le cadre de la fusion avec Weingarten, évaluées à 3,7 milliards de dollars. Nous avons également pris en charge une dette de 1,8 milliard de dollars, y compris l'ajustement de la juste valeur dans le cadre de la fusion avec Weingarten.

Le total des actions ordinaires en circulation à la fin du trimestre était de 616,4 millions, et nous pensons que cela devrait être un bon guide pour le quatrième trimestre. Comme prévu, la fusion de Weingarten a été un événement de désendettement. Au 30 septembre, la dette nette par rapport à l'EBITDA sur une base transparente, y compris la part au prorata de la dette de la coentreprise et des actions privilégiées en circulation, était de sept fois. Cette métrique n'inclut que deux mois d'EBITDA de la fusion Weingarten, mais la totalité de la dette assumée. Sur une base pro forma, y ​​compris un quart complet de l'EBITDA de Weingarten, le rapport dette nette/EBITDA serait de 6,3 fois, ce qui représente le niveau le plus bas depuis que nous avons commencé à suivre cette mesure. Notre position de liquidité reste également très solide. Nous avons terminé le troisième trimestre avec plus de 450 millions de dollars de liquidités et une disponibilité totale sur notre facilité de crédit renouvelable de 2 milliards de dollars. De plus, au cours du troisième trimestre, la valeur de notre investissement en titres négociables Albertsons a grimpé à plus de 1,2 milliard de dollars après avoir augmenté de 457 millions de dollars, ce qui est inclus dans le bénéfice net mais pas dans les flux de trésorerie liés aux opérations pour le trimestre.

Nous continuons d'évaluer nos opportunités de lancer le processus de monétisation d'Albertsons. Alors que nous regardons vers l'avenir en 2022, nous aurons diverses utilisations potentielles du capital à partir du rachat de nos émissions d'actions privilégiées qui deviennent remboursables, des obligations qui arrivent à échéance en octobre et novembre 2022 et des opportunités d'investissement relutives. Alors que notre activité globale continue de se remettre des effets de la pandémie et que nous commençons à bénéficier de la fusion et de l'intégration réussies du portefeuille de Weingarten, nous augmentons notre fourchette de prévisions de FFO par action NAREIT pour l'année 2021 à 1,36 $ à 1,37 $, ce qui comprend 0,10 $ par action diluée de coûts liés à la fusion et l'inclusion du portefeuille Weingarten pendant cinq mois. Cela se compare aux prévisions précédentes de NAREIT FFO par action de 1,29 $ à 1,33 $, qui n'incluaient aucun impact de la fusion de Weingarten, à l'exception de 0,01 $ lié aux coûts de fusion. Comme je l'ai mentionné, notre FFO du troisième trimestre comprend un total de 0,03 $ par action lié à des éléments qui étaient de nature plus ponctuelle et qui n'ont pas été budgétisés comme éléments récurrents. Cela comprend 0,02 $ par action diluée provenant de l'amélioration des pertes sur créances et 0,01 $ supplémentaire provenant des contributions des coentreprises et des frais de résiliation de bail. Nous fournirons des prévisions initiales pour 2022 lors de notre prochain appel de résultats.

Et avec cela, nous sommes maintenant heureux de répondre à vos questions.

Questions et réponses:

David F. BujnickiVice-président principal des relations avec les investisseurs et de la stratégie

(Instructions de l'opérateur)

Opérateur

Oui. Merci. (Instructions de l'opérateur) Et la première question vient de Rich Hill avec Morgan Stanley.

Colline richeMorgan Stanley — Analyste

Salut. Bonjour les gars. Tout d'abord, félicitations pour ce beau quartier. Je voulais commencer par les spreads de crédit-bail. Peut-être obtenir des informations de votre part si c'est ce à quoi ressemble un marché normalisé. Je considère généralement les spreads de crédit-bail comme un indicateur avancé du chiffre d'affaires et du NOI du même magasin. Alors je suis curieux, est-ce que cela vous semble être un environnement normal post-COVID ?

Ross CooperPrésident et chef de l'information

Oui. Merci, Riche. Bonne question. Donc, le crédit-bail s'étend, j'ai mentionné chaque trimestre, cela dépend vraiment de la population qui roule et qui est exécutée d'un trimestre à l'autre. Alors voyez-vous la volatilité dans ce nombre. Certains trimestres, vous pourriez avoir des baux nettement inférieurs au marché qui se déroulent et que vous exécutez et, évidemment, vous en tirerez un réel avantage net. Ce trimestre, nous avons reçu une quantité démesurée de volume de petits magasins, qui est généralement plus proche du marché. C'est donc là que vous voyez cette fourchette de moins de cinq pour cent pour ce trimestre, mais ce n'est pas nécessairement indicatif de ce qui pourrait arriver le trimestre prochain si vous avez une activité d'ancrage démesurée qui a une valeur significativement inférieure à la valeur marchande que vous pouvez ensuite – vous pouvez récupérer. Donc, quand vous regardez ce que nous avons fait au cours des huit derniers trimestres et que nous maintenons cet écart positif, il y a une certaine volatilité dans ce nombre, et c'est vraiment juste une indication de ce qui se passe.

Conor C. FlynnPrésident-directeur général et directeur

Rich, nous avons un pouvoir de fixation des prix assez important sur l'escalade des loyers dans la Sunbelt. Je pense que c'est là que vous allez voir que les écarts continuent d'être assez forts, car nous constatons que la croissance des loyers du marché a dépassé le reste du pays.

Colline richeMorgan Stanley — Analyste

Oui, c'est utile. Et la raison pour laquelle je me concentre uniquement là-dessus est que je reviens à votre guide 2025. Et si vous pouvez mettre en place ces spreads de crédit-bail, cela pourrait signifier que c'est un guide conservateur, mais bien pris. Conor, c'est peut-être pour toi. J'ai remarqué qu'Albertsons valait 1,2 milliard de dollars à la fin du trimestre. Avez-vous pensé à la monétisation, comment l'utiliseriez-vous dans les allocations de capital ? Des pensées là-bas?

Conor C. FlynnPrésident-directeur général et directeur

Oui. Comme nous l'avons noté dans les remarques, nous avons beaucoup d'optionnalité. Je pense que c'est la beauté de l'endroit où nous sommes assis aujourd'hui. Rich, si vous regardez l'entreprise et où nous nous trouvons, nous avons évidemment beaucoup d'élan de location. De toute évidence, nous allons y consacrer beaucoup de capital. C'est notre première priorité car cela alimente vraiment la croissance des bénéfices. Ensuite, nous avons également une opportunité de réaménagement. Vous avez vu le travail d'admissibilité que nous avons effectué dans l'ensemble du portefeuille. Et ce qui est bien, c'est que nous voyons beaucoup d'opportunités de croissance externe ainsi que Ross l'a souligné. Nous avons des opportunités de réduction de la dette, comme Glenn l'a souligné dans son scénario. Alors oui, nous allons regarder le menu et voir ce qui est vraiment le plus productif pour la croissance de notre FFO parce que c'est vraiment là où nous nous concentrons, et nous avons beaucoup de leviers différents à tirer. C'est donc une belle — évidemment, un seau de capital à redéployer. Il ne rapporte pas énormément en ce moment. Nous allons donc faire preuve de prudence et reconnaître que nous avons un excellent menu parmi lequel choisir.

Colline richeMorgan Stanley — Analyste

Super. Merci les gars. Félicitations pour un bon trimestre, encore une fois. Je vais revenir dans la file d'attente.

Opérateur

Merci. Et la question suivante vient d'Alexander Goldfarb avec Piper Sandler.

Alexandre GoldfarbPiper Sandler — Analyste

Salut. Bonjour, là-bas. Donc deux questions. Tout d'abord, je ne sais pas si vous allez revenir au nom de Kimstone. Mais le taux de capitalisation inférieur à cinq auquel vous avez acheté, un, juste un peu plus au-delà de ce qui sous-tend ce sous-cinq. Et puis deux, juste une vue d'ensemble, pas surpris de voir les taux de capitalisation se comprimer, mais comment faites-vous — comment votre souscription d'acquisitions, qu'il s'agisse d'un portefeuille ou d'actifs individuels, a-t-elle changé ? Parce qu'évidemment, le prix que vous avez payé pour Weingarten ne peut pas être reproduit aujourd'hui. Alors, vous êtes simplement curieux de savoir comment votre contrat de souscription est aujourd'hui compte tenu de l'évolution des prix ?

Ross CooperPrésident et chef de l'information

Oui, bien sûr, heureux de répondre à cela, Alex. Donc, en ce qui concerne l'entreprise avec Blackstone, je veux dire, ce sont clairement six atouts qui nous tiennent à cœur. Entre l'emplacement, Publix étant l'un des meilleurs points d'ancrage d'épicerie que vous pourriez avoir avec des ventes exceptionnelles, comme je l'ai mentionné dans le script, avoir des opportunités de valorisation à court terme dans les centres ancrés Publix est quelque peu rare. Ainsi, lorsque vous regardez le millésime de ces actifs, cela nous donne l'opportunité de créer une croissance supplémentaire probablement plus tôt que certaines autres opportunités que nous avons dans le portefeuille avec Publix. Nous sommes donc vraiment excités à ce sujet. Nous sommes vraiment enthousiastes à l'idée de réengager notre entreprise avec Blackstone après une entreprise très réussie il y a plusieurs années. La souscription reste un exercice très spécifique. Nous examinons chaque actif, chaque espace en tenant compte de la croissance du marché, de la démographie, d'où vient la croissance de la population et en nous assurant simplement d'avoir une très forte conviction dans notre capacité à augmenter les loyers. Nous ne cherchons pas à investir dans des actifs qui n'ont pas une croissance démesurée. Donc, ceux sur lesquels vous nous voyez appuyer sur la gâchette, vous pouvez — soyez assurés que nous croyons très fermement, maintenant nous allons être en mesure de pousser cette croissance démesurée au-delà de la moyenne de notre portefeuille. Je ne pense donc pas qu'il y ait quoi que ce soit de changement spécifique en termes de stratégie de souscription, qu'il s'agisse d'un seul actif ou d'un portefeuille. des baux inférieurs au marché que nous pouvons repousser au fil du temps.

Alexandre GoldfarbPiper Sandler — Analyste

Donc, en ce qui concerne Blackstone, les moins de cinq ans, à quoi diriez-vous que ce taux plafond atteindra dans quelques années lorsque vous auriez la possibilité de faire rouler les loyers?

Ross CooperPrésident et chef de l'information

Oui. Je veux dire, c'est difficile à prévoir. Nous avons l'occasion de discuter plus tôt que tard, espérons-le, avec le présentateur de l'épicerie. Le timing dépendra donc de l'orientation de ces négociations. Mais comme je l'ai dit, nous sommes très confiants que la croissance là-bas va dépasser la moyenne de notre portefeuille, espérons-le, par une large marge.

Alexandre GoldfarbPiper Sandler — Analyste

D'accord. Et puis la seconde est, en ce qui concerne la demande d'espace des détaillants, sentez-vous – non pas que les détaillants veuillent jamais payer plus de loyer, mais sentez-vous que cette conversation sur le loyer est plus facile aujourd'hui. Donc, quand vous dites, hé, écoutez, nous avons plusieurs locataires pour un certain espace. Vous devez payer plus cher. Maintenant, les locataires sont plus disposés à s'engager dans ces conversations qu'il y a peut-être quelques années. ils étaient plus disposés à repousser. Sentez-vous là un changement dans la dynamique locative sur la discussion des loyers ?

Ross CooperPrésident et chef de l'information

Oui, excellente question. La dynamique est en constante évolution. Et je pense que là où nous en sommes aujourd'hui, c'est qu'il y a tellement de demande refoulée du côté de l'ouverture à l'achat pour les détaillants. Vous avez donc des détaillants qui ont vraiment élargi l'étendue de leur offre dans plusieurs marques qu'ils cherchent à étendre. TJX est un excellent exemple et ils ont en fait augmenté leurs objectifs d'ouverture à l'achat. Cela les rend donc plus compétitifs pour l'espace. Ils veulent de l'espace dont ils ont besoin pour grandir. Je pense que COVID – la doublure argentée à travers COVID est que la brique et le mortier sont essentiels pour toute stratégie omnicanal. Les détaillants ont vraiment compris que les clients appréciaient cela. C'est une excellente forme de distribution. Les marges y sont meilleures. Et puis troisièmement, évidemment, il n'y a pas de nouvelle offre de développement à venir en ligne. C'est vraiment l'inventaire COVID qui est absorbé. Donc, à ce troisième point, je pense que, de manière générale, à mesure que cela est absorbé, vous êtes en mesure de pousser les loyers plus au nord. Cela dit au point de Conor plus tôt, nous constatons une progression des loyers sur les marchés Sunbelt et côtiers. Le sud de la Californie, par exemple, devient extrêmement compétitif, où nous constatons une belle traction faisant progresser ce loyer même au-delà des niveaux d'avant la pandémie. Mais je dirais que, de manière générale, vous êtes dans un environnement très sain du point de vue du propriétaire en raison de toutes ces variables. Merci.

Opérateur

Merci. Et la question suivante vient de Greg McGinniss de la Banque Scotia.

Greg McGinnissBanque Scotia — Analyste

Alors en pensant aux synergies, qui, je suppose que j'ai été agréablement surpris de vous voir dans vos attentes au sommet de ces synergies. Mais étant donné la réalisation assez rapide de ces objectifs, y a-t-il un potentiel d'économies supplémentaires jusqu'en 2022, peut-être ?

Ross CooperPrésident et chef de l'information

Il y a, oui. Nous sommes donc très fiers de l'équipe et de la façon dont nous avons pu intégrer les deux sociétés si rapidement. La majorité de ces synergies initiales étaient vraiment liées à la dotation en personnel et aux frais généraux, ce que vous pouvez anticiper et planifier pour une préfusion. Ce que nous voyons vraiment maintenant, c'est une opportunité une fois que nous avons fusionné ces sociétés et que nous avons vraiment examiné la technologie de l'information des services professionnels et les contrats à long terme que Weingarten a eus où nous pouvons maintenant les fusionner et/ou en dissoudre certaines à temps, créera certaines des synergies supplémentaires qui nous aideront à pousser ce nombre plus au nord. Donc dès le départ, nous nous sommes sentis très bien. Nous avons investi énormément de temps en amont avec le bureau de gestion de l'intégration, en commençant 60 jours avant la fusion. Nous nous sommes donc vraiment penchés sur l'apparence et le fonctionnement de la société fusionnée. ce qui nous a permis, évidemment, d'atteindre les chiffres que nous avons obtenus aujourd'hui et de nous sentir très bien à propos de ce qui va se passer en '22.

Conor C. FlynnPrésident-directeur général et directeur

La seule chose que j'ajouterais, c'est que Kimco se concentre sur l'efficacité au laser. Nous avons toujours été intégrés – cela a enraciné cela dans notre ADN. Alors oui, nous sommes satisfaits de l'intégration et de sa situation actuelle, mais nous sommes une entité combinée à l'avenir. Et nous veillerons donc à ce que la même concentration continue d'aller de l'avant.

Greg McGinnissBanque Scotia — Analyste

D'accord. Et revenir à la location de la boutique très rapidement. Pouvez-vous nous dire quelque chose sur les tendances que vous observez dans cet espace ? Quelle part de cette demande et de cette demande refoulée quelles catégories de locataires génèrent le plus de demandes et de demandes d'espace. N'importe quelle couleur serait appréciée.

Ross CooperPrésident et chef de l'information

Sûr. Oui. Je veux dire qu'il y a une demande dans presque toutes les catégories en ce moment. L'épicerie est la plus évidente. Ils sont clairement les bénéficiaires de la pandémie. Ils disposent maintenant d'un excédent de liquidités qu'ils cherchent à réinvestir dans leurs quatre murs, à étendre leur ouverture à l'achat, à prendre des parts de marché et à investir vraiment dans l'avenir, alors comment créer une meilleure connectivité avec les clients. Ce sera donc très important pour eux ainsi que pour tous les secteurs. Hors prix, comme je l'ai mentionné plus tôt, avec TJ (Indecipherable), Farlington et d'autres, peut-être qu'ils étendent tous activement leur empreinte. Encore une fois, ils voient, je pense, tous les détaillants voient cette opportunité où c'est une courte fenêtre pour améliorer la qualité de leur portefeuille, peut-être pénétrer un marché ou étendre leur part de marché dans certaines zones qui, avant la pandémie, n'avaient pas d'inventaire disponible. Et vous avez donc cet inventaire COVID qui crée cette opportunité unique pour eux. Mais ce que j'ai trouvé d'intéressant, ce dernier trimestre, lorsque nous revenons à notre activité de petit magasin, c'est que 35% de notre activité de new deal était liée aux restaurants et au côté fast casual du côté des petits magasins. Il est donc agréable de voir que les QSR rapides et décontractés reviennent. Les crumble cookies du monde, etc. Donc vous commencez à voir cela s'étendre. Et je pense que lorsque COVID commence – l'anxiété liée au COVID commence à s'atténuer, les gens veulent revenir en arrière et se réengager. Ils veulent socialiser ou pour des fonctionnalités sociales, cela crée cette opportunité du côté de la restauration. Fitness, le fitness axé sur la valeur, Planet Fitness. J'ai mentionné au début, il y a plusieurs trimestres, que Plant et (Indecipherable) ont été très proactifs en voulant étendre leur empreinte et leur reconquête. (Problèmes techniques) Mais vous constatez également que cela s'étend désormais dans la catégorie boutique fitness. C'est donc à nouveau d'attirer les petits commerces. Donc, vous le voyez vraiment à partir d'une variété de domaines. Et puis les gens jouent avec les formats. Nous avons Bob's Discount qui expérimente actuellement un format plus petit. Cela leur donne donc la possibilité d'apprécier le fait qu'ils peuvent être en mesure de fournir différentes offres de services à différents clients dans différents domaines. Et il est donc important qu'ils aient un (Indechiffrable) à partir duquel jouer.

Greg McGinnissBanque Scotia — Analyste

Et tout cela semble être une demande durable à votre avis ? Comme si vous regardiez le pipeline à terme, toujours aussi solide qu'il l'a été ?

Ross CooperPrésident et chef de l'information

Je fais. Je veux dire, je pense que cela remonte à la validation de l'open air et à la validation que la brique et le mortier sont un élément essentiel de la stratégie de tout détaillant. Et nous avons évidemment connu une évolution très volatile au cours des six dernières années concernant les points de vue et les opinions des gens et la façon dont les marchés ont réagi aux différentes idées liées au commerce électronique et à ce qui est essentiel ou non. Mais revenons aux bases fondamentales. Les gens aiment s'engager, ils aiment toucher et sentir le produit. Les détaillants ont besoin de plusieurs formes de distribution pour atteindre ce client. Et donc la brique et le mortier, nous le voyons beaucoup comme étant essentiel pour eux.

Conor C. FlynnPrésident-directeur général et directeur

Oui. Nous sommes plus convaincus que jamais que le commerce de détail du dernier kilomètre est l'endroit où nous voulons être et où nous voulons continuer à concentrer notre stratégie. Si vous regardez en arrière il y a cinq ans, c'est exactement là où nous nous concentrions. Et donc nous pensons que nous sommes dans un très bon endroit pour profiter de cette demande accrue.

Greg McGinnissBanque Scotia — Analyste

Super. Merci.

Opérateur

Merci. Et la question suivante vient de Michael Goldsmith d'UBS.

Michel OrfèvreUBS — Analyste

Bonjour. Tout d'abord merci d'avoir répondu à ma question. Ma question porte sur l'écart entre l'occupation louée et l'occupation économique. I think given that there is a myriad of supply chain and labor issues and maybe a slowdown from lease signing to rent commencement, like, how should this metric progress from here, given that the time to go from lease signing to rent commencement is expanding. And at the same time, leasing has been so strong? How do those dynamics impact the you — impact the progression from here?

David JamiesonExecutive Vice President & Chief Operating Officer

Sure. Oui. In short, the question is whether or not lease economic will expand or contract as we look out into the future. And I think what we could see is 300 basis points is more or less at our high watermark on a historic basis. And you could see some additional expansion as we approach the first part '22. But as these tenants start to come online and open, you are going to start to see that compression set in through the back half of '22 and into '23. And then I believe our normalized rate was about 170 basis points on spread. I don't think you see that for a period of time, but you are right. To your points about supply and opening is something that we watch very, very closely. We work hand-in-hand with our tenants. We have a very substantial tenant coordination program. which really is designed to shepherd tenants through the permitting and build-out process, those that don't have the resources available to them to address all of these issues that are coming out to the market. Obviously, that's been really helpful. In addition to that, we're trying to get well ahead on preordering of supplies and materials when we can, when it makes sense. We all lived through the backlog. It doesn't matter who you are and no one's immune to it. So we're just eyes wide open about that process, and we'll manage it as best we can and apply the resources that we need to do to get it done.

Conor C. FlynnChief Executive Officer & Director

Oui. I would just add that the one big benefit that Kimco has is our scale and our efficiencies of scale. So we're not buying small amounts of HVAC units or roofing materials or anything that's needed for a fit-out for a specific tenant. We usually buy in bulk and we usually get premier pricing as well as relationship pricing. So we feel like we have the ability to — as Dave mentioned, to utilize our network and to utilize our efficiencies as best we can to try and mitigate the supply chain issues.

Michael GoldsmithUBS — Analyst

And scale is a good segue to my next question. Now that you've had Weingarten tucked into the business for about three months, how can — how has your scale changed your conversations with national tenants? Is there a willingness to partner? And these tenants to kind of go further with you because of your scale and you're able to offer more opportunities for leasing than maybe smaller landlords?

Ross CooperPresident & Chief Information Officer

I think…

Michael GoldsmithUBS — Analyst

I'm trying to understand the revenue synergy — I'm trying to understand if there are revenue synergies associated with the transaction.

Ross CooperPresident & Chief Information Officer

Sure. Well, on the retailer side, mean prior to the transaction, we're typically the largest landlord for a lot of these retail partners. So that's just compounded as a result of the merger. That conversation obviously always has its benefits, right? It can pull both ways depending on what's being discussed. But in general, it does afford us the opportunity to be out in front of those retail partners. They have a very aggressive open-to-buy strategy. We now have over 560 sites that we can show them to help accommodate and fill that void. So obviously, you can do that at scale, that's a good thing for both parties, but also helps us progress the conversation beyond that. Retailers are trying to figure out and innovate and change to become and stay more relevant to the customer. We want to work with them to be part of that solution and understand from a landlord perspective, what do we need to do. So it creates a very, very constructive dialogue to help drive our business forward and to your point, revenue and top lintop-linee growth.

Michael GoldsmithUBS — Analyst

Thank you very much.

Opérateur

Merci. And the next question comes from Haendel St. Juste with Mizuho.

Haendel St. JusteMizuho — Analyst

Salut. Good morning. So the recent JV, the transaction with Blackstone, I found very interesting. A case study of capitalizing on the market moving cap rates. And then you bought two JV assets out in California, further kind of spotlighting the embedded acquisition opportunity. So I guess my question is, what's your interest level in pursuing further deals like this? And can you discuss the funding sources that would involve Albertsons stock at all? Merci.

Ross CooperPresident & Chief Information Officer

Sure. I'm happy to address that. So for us, I mean, we really view it as a significant level of optionality. And we've said, even as we've been sort of skinnying down our joint venture exposure over the last seven or eight years, on the Kimco side, we've had three very strong long-term partners that we continue to do business with. And as we've said from the start that we like having the ability to potentially grow opportunistically, if there is a reason to bring in a new partner like we felt here on this particular transaction. But for those that are potentially looking for a monetization event, we are willing and able to be able to have that discussion with them hopefully in a negotiated basis, if not having that right of first refusal to be ready to take advantage of that if the partner is looking to exit. So one of the nice benefits that we see in the Weingarten merger is after getting down to really just three major partners on the Kimco side there are now about 14 new joint venture partners from that transaction, some of which are looking to do long-term business with Kimco and we welcome that. Others that are potentially looking to take some chips off the table or monetize their retail investments, and we're also prepared to have those discussions as well. And we are having those conversations as we speak. So for us, given all the levers that we have, Conor mentioned and Glenn both mentioned in their prepared remarks, between the significant amount of cash, availability on our credit facility, ultimately, Albertsons monetization opportunity, We'll just be very prudent and selective with where we want to utilize that capital, but having a lot of term ways to take advantage of opportunities as they present themselves.

Haendel St. JusteMizuho — Analyst

Super. Appreciate the thoughts. One follow-up on the signed but not leased ABR. I think you mentioned $44.8 million. How much of that should we expect to hit in 2022? Merci.

Ross CooperPresident & Chief Information Officer

Right now, we're tracking around $25 million to about $30 million potentially that could flow in '22. And that would be obviously backloaded.

Haendel St. JusteMizuho — Analyst

That and remainder in '23?

Ross CooperPresident & Chief Information Officer

Oui. Oui. J'ai compris. Merci.

Opérateur

Merci. And the next question comes from Craig Schmidt with Bank of America.

Craig SchmidtBank of America — Analyst

Super. Merci. I guess I just — I want to talk bigger about the current operating environment, which seems to have real strength from the consumer and just the aggressive leasing from retailers. This looks like an environment that's much better than 2019 when you go back to look at people's earnings results. So beyond event spending and then retailers looking to take advantage of opportunities, what's beneath this impressive growth that's happening in the operating environment?

Conor C. FlynnChief Executive Officer & Director

Oui. I think, again, on the retailer demand, it's a lot of the points that I mentioned earlier, Craig, but it's appreciating that the value of brick-and-mortar is real. Operators see it in their margins, consumers see the convenience and the efficiencies, the last-mile distribution. It goes into this very complex network of how to distribute goods from the retailer to the customer. And so I think COVID, the irony of COVID was it sort of validated that open-air was really essential. It's closest to the customer. I think you also now have this hybrid work environment. it's — we don't really know what that will look like long term. But I think the one thing that's clear is going to be a little bit different for everyone. And as a result of that, you are having people that are staying more in that first-ring suburban markets that are maybe starting to appreciate the value proposition there, too, which also then creates that opportunity to engage in open-air out in the first-ring suburbs where the majority of all of our portfolio resides. So we're seeing that benefit as well. And that could probably carry longer term into the market. So I think you're just starting to see all these pieces that were in flux and in development over multiple years sort of come to a head and now creating this environment that we're in today. So going forward, I think you continue to see the open to buys be aggressive as we start to absorb that COVID inventory. And then from there, I think the consumer is in a very strong position right now to take advantage of that.

Craig SchmidtBank of America — Analyst

Super. And then just on your net debt to EBITDA, I guess, it's at seven times or pro forma 6.3 times. Glenn, what's your long-term target for net debt to EBITDA?

Glenn Gary CohenExecutive Vice President, Chief Financial Officer & Treasurer

Oui. Well, I mean, again, we want to try and keep it in that six times to 6.5 times range on a total look-through basis. So we're — on a pro forma basis, we're right in that sweet spot right now. And again, we continue to focus on just bringing leverage down over time. I think as you continue to see EBITDA grow, again, we're being very cautious about how much debt comes on. We've been doing a lot to reduce debt levels, absolute debt levels over time. Again, the Weingarten merger added $1.8 billion in total, $1.7 billion on a face value, $1.8 billion with the fair market value adjustment. But again, on an absolute basis, you'll continue to see us reduce debt, and we continue to try and reduce as much secured debt as we can as well. So we did assume about $300 million of mortgages. But over time, we'll just continue to pay those off with unsecured debt or cash flows from the company.

Craig SchmidtBank of America — Analyst

Merci.

Opérateur

Merci. And the next question comes from Katy McConnell with Citi.

Katy McConnellCiti — Analyst

Merci. Good morning, everyone. So now that you have another quarter of leasing underway. Can you update us on your expectations for mark-to-market upside within the near-term expirations within your portfolio? Especially on the anchor side and now what you're expecting for upcoming Weingarten leases?

David JamiesonExecutive Vice President & Chief Operating Officer

Oui. Sure, Katy. We're in the process of going through our 22 budgets now. So when you look at our rollover schedule for anchors it is below market, it's below our average anchor base rents as well. So we do see nice mark-to-market opportunities as we either start to renew those leases, of which we're well underway there, and/or sign new leases. So we do see a net benefit as we go into '22, but we're in the process of finalizing our budgets right now, and we'll have a better perspective in the next call.

Katy McConnellCiti — Analyst

Okay, thanks. And then on the retailer side, how do you expect these supply chain disruptions and labor shortages to play out to your tenants around the holidays this year? And are you concerned about any potential rent collection fallout or impact to new leasing momentum?

David JamiesonExecutive Vice President & Chief Operating Officer

On the rent collection side, we don't have a material concern there. I think on the supply chain, every retailer has tried to address it differently. Some have been actively and aggressively focused on and trying to figure out ways and alternatives to redirect their supply chain through the course of this entire year, appreciating that this may be an issue. Some have brought inventory levels up in — back onto the Mainland to their preparation for the holiday season. But — It's clear that there is — there are pressures there. I'd suggest we all buy early. We don't want to disappoint any of our loved ones during the holiday season. And what that means to, that means, as a result, that retailers can probably have fewer promotions. So there's a smaller promotional window, which helps drive top-line revenues, which is a net benefit to them. So it's a really interesting dynamic that's all playing out. On the labor shortage side, obviously, there are a number of job openings now. It's a very robust job market. The job for just (Indecipherable). Oui. I mean, it's — so that's very encouraging. But yes, there is clearly a need for more workers at the retailers and at the restaurants. And I think that will continue to play out through the first part of '22.

Conor C. FlynnChief Executive Officer & Director

Kate, the only thing I would add is our traffic levels are at 105 percent of 2019 levels. And we see that in this environment, where there is supply chain disruption. We're watching closely as what we think may occur as people will probably buy at the store more often than buying something online and potentially having to wait where it might not arrive in time. So that's a dynamic we're watching closely that we think might play out.

Katy McConnellCiti — Analyst

Alright. Merci.

Opérateur

Merci. And the next question comes from Caitlin Burrows with Goldman Sachs.

Caitlin BurrowsGoldman Sachs — Analyst

Salut. Good morning, everyone. Given that you issued $77 million of equity in the quarter and your share price is now the highest of 2019, can you just go through the thinking on issuing equity in the quarter and going forward? And does it suggest you could equity fund the acquisitions going forward?

Glenn Gary CohenExecutive Vice President, Chief Financial Officer & Treasurer

Sure. Again, we issued some — we used the ATM a little bit during the quarter. Again, it was really to match up against some of the investment opportunities that we had. And again, just a continued focus on a balance of our capital structure to further improve our leverage metrics. So we are always looking at our cost of capital and we're looking at the opportunities that we have ahead of us. So it was a modest supplement of equity during the quarter to match up really some very accretive investments that we have.

Conor C. FlynnChief Executive Officer & Director

We're a very fortunate position to have a number of different pools of capital sources. So we're trying to make sure that we look at everything and again, our cost of capital and use it effectively to continue to grow in an accretive manner.

Glenn Gary CohenExecutive Vice President, Chief Financial Officer & Treasurer

Oui. I mean we are — as I mentioned, we ended the quarter with over — we have about $480 million on the balance sheet. We've had some obviously activity that Ross mentioned, subsequent to quarter-end. So we're still sitting with $330 million of cash, no real near-term debt maturities and full access to our revolver. In addition, we have the Albertsons investment. So we're in very, very strong liquidity position to deal with things that are upcoming.

Caitlin BurrowsGoldman Sachs — Analyst

Okay, great. That's all for me.

Opérateur

Merci. And the next question comes from Ki Bin Kim with Truist.

Ki Bin KimTruist — Analyst

Merci. Good morning. Can you hear me?

Conor C. FlynnChief Executive Officer & Director

Oui.

Ki Bin KimTruist — Analyst

So just going back to the demand question, obviously, things are great. I'm just curious about where you're seeing the hottest pockets of demand. And conversely, where it's a little bit weaker. And I know you mentioned (Indecipherable) versus not, but maybe you can go a little bit deeper. Est-ce que ça importe? Like what type of center, power center grocery-anchored. Is it just location demographic space, where you're seeing more customers or more population growth? I'm just trying to understand just a little more granularity on where the demand is. I don't mean today, I mean over the next couple of years.

Ross CooperPresident & Chief Information Officer

Oui. I mean I think the next couple of years could be somewhat reflective of today as well. So just thinking of geographic's first because you mentioned that the Sunbelt, out of the 141 leases this quarter, over 52 percent came from Sunbelt markets. And then within that, the substantial majority, we're actually coastal some belt. So I think you will continue to see that trend progress over the next couple of years. That is where population growth is continuing to rise greater than the rest of the country. Second of that, though, on the coastal market, for that remaining, say, 48 percent of leases signed, it was heavily weighted toward the coastal markets. So I think you still see that high demand there. So between that, the coastal and Sunbelt that's where we have seen the majority of activity. Beyond that, too, like Southern California, as I mentioned earlier, is extremely aggressive. It's a very, very tight market to penetrate. So the scope of inventory created opportunities, multiple demand factors that helped push rents further north. In the Northeast, it's typically been a fairly mature portfolio, usually having higher occupancy levels. And so it's just there are natural constraints there to actually add any new supply as well. And people wanting to penetrate Long Island, for example, I think will continue to be difficult. So when there is an opportunity, you do see multiple bidders at the table wanting to enter the market. And then — so I think that's what you continue to see play out over the next couple of years.

Ki Bin KimTruist — Analyst

And thinking about the Weingarten portfolio, how has that performed relative to your own portfolio? And I guess, looking forward, how much more accretive can Weingarten's contribution be to the overall enterprise?

Ross CooperPresident & Chief Information Officer

Oui. So when we actually put — when we first went under contract on the transaction, their occupancy levels were less than ours. But by the time we actually closed, it was very, very close to where we were. So we're getting that net benefit now of those signed leases that have yet to flow. And so we always had the original thesis that it was a very complementary portfolio to be additive in nature. I think when you look at the small shop gains that we had a 180 basis points 120 of which came from the Weingarten portfolio, six of which came from Kimco gains, which was one of our high watermarks as well quarter-over-quarter. So you're seeing a real benefit therefrom Weingarten and then obviously combined as the entity, we're both growing together now.

Conor C. FlynnChief Executive Officer & Director

Oui. The other part of it is the three mixed-use projects that they have there now, the concessions are rolling off, so the mark-to-market on those renewals is pretty far strong on those three projects. And then when we look at the future entitlement opportunities within that portfolio, it gets us really excited because that's obviously where we've been focusing a lot of our time and effort for future value creation. And we feel like there's going to be some incremental opportunities embedded throughout their portfolio, specifically Miami, Houston, and Silicon Valley that we're digging our teeth into right now.

Ki Bin KimTruist — Analyst

D'accord. Merci.

Opérateur

Merci. And the next question comes from Wes Golladay with Baird.

Wes GolladayBaird — Analyst

Salut. Good morning, everyone. I guess when looking at the balance sheet, it looks like you're in a good spot right now, especially with the Albertsons look-through. So I'm just wondering why you elected to do a joint venture on the Jamestown portfolio when there's so much upside in the assets?

Ross CooperPresident & Chief Information Officer

Oui. I mean it's a good question. We thought long and hard about the best approach here. We have a tremendous amount of respect for Blackstone. We've continued conversations with them since the success of our early venture. And ultimately, we felt that it was a perfect opportunity for us to reengage the venture that we had with them. We think that there could be some future opportunities here, and this could be the beginning. There's no guarantees one way or the other. But we thought this was a great jumping point given all the activity that we have in the market, all the things that we see to engage that venture and see where it takes us. So that's really what the conversation was, and we're excited about it.

Wes GolladayBaird — Analyst

J'ai compris. And then when we look at Albertsons, how should we think about the monetization of that asset, maybe on, I guess, a max dollar per year if you wanted to maximize your retained cash flow and not pay out special dividends?

Glenn Gary CohenExecutive Vice President, Chief Financial Officer & Treasurer

Yes, it's a great question. I think there's a few components that we have to look at when it comes to Albertsons because of the significant increase in its value. Keep in mind, our basis is incredibly low, right? Our basis today is still a little over $100 million. So the real governing factor for us is REIT compliance. So if you think about the REIT rules, 75 percent of your gross revenues have to come from real estate-related items. So that leaves about — you have a 5 percent bad income bucket and then you have the other 20 percent that could be interest and dividends and capital gains. So the governor is going to be how much our gross revenues are. And our gross revenues today on a look-forward basis with the merger, somewhere around $1.8 billion. So monetization-wise, about somewhere around $350 million to $400 million a year of gain is what we could absorb today. The larger the gross revenue number is the more we can do. But I would say today that we're looking at somewhere around $400 million on an annual basis is what we can do.

Wes GolladayBaird — Analyst

J'ai compris. Thanks for the time.

Opérateur

Merci. And the next question comes from Tammi Fique with Wells Fargo Securities. Merci. Just maybe, Ross, thinking about you — said earlier, I guess that you would think about selling some assets going forward. But given your strong capital position, I guess I'm wondering what we can expect in terms of that sales activity in 2022. And if that will be driven by geography? Or will it be more one-off based upon asset growth profile?

Ross CooperPresident & Chief Information Officer

Oui. I think we believe that our dispositions program will continue to be just a pruning of select assets for a variety of reasons. I did mention how there are several joint venture partners that we have that might be looking to exit. So we have conversations with them every day. Many of the assets of which we're talking to them about potentially buying out their position, depending on where that pricing is or the quality of those assets, some of them differ we may be market sellers if we think the pricing is too aggressive or the asset just doesn't necessarily fit the growth profile for the portfolio. So you may see a little bit more activity from the joint venture portfolio, both on buyouts and some potential select dispositions. Otherwise, part of what we inherited with the Weingarten portfolio as well as from the previous Kimco portfolio, is some undeveloped land parcels that we're constantly evaluating as to whether we believe they're prudent to be developed over time or if we're better off recycling that capital selling from non-income-producing assets and then taking that capital for higher growth opportunities. So that's really where you're going to see the bulk of the disposition activity. But again, we don't think it's going to be a tremendous component of our capital stack.

Tammi FiqueWells Fargo Securities — Analyst

D'accord. Super. And then maybe one for Glenn. It looks like FFO per share is $0.99 year-to-date. I guess with the guidance raise, it implies $0.37 to $0.38 per share in the fourth quarter. Is there anything in that fourth quarter implied FFO that is nonrecurring? Or is that a pretty good run rate as we think about 2022? Merci.

Glenn Gary CohenExecutive Vice President, Chief Financial Officer & Treasurer

Well, again, the $0.37, $0.38 level. Again, that is a recurring rate. Again, as I mentioned, the third quarter did have some, call them, onetime in nature items. You had some real benefit coming from the improvement in credit loss, and we did have about $0.01 coming from just higher lease termination fees and some of the contributions from the joint ventures on a one-time basis. But $0.37, $0.38 is really a recurring number that we would expect in the fourth quarter.

Tammi FiqueWells Fargo Securities — Analyst

Super. Merci.

Opérateur

Merci. And the next question comes from Samir Khanal with Evercore ISI.

Samir KhanalEvercore ISI — Analyste

Salut. Good morning, guys. Just in terms of occupancy, I mean, when I look at that number, you're already at over 94 percent. We've talked about how strong leasing is. Can you provide some color on how you think occupancy could trend maybe in the end of the year and how much pickup you could see next year? I mean you're sort of your high watermark level, if you call it, sort of that 96.5 percent. So trying to figure out how much upside there is into next year.

Ross CooperPresident & Chief Information Officer

Sure. Oui. I mean obviously, the last few quarters have been very strong with, on average, about 30 basis point gains between — when you blend the two together. I tend like to look back to try to understand what's going to happen going forward. So during the — Great Recession, when we were going through the recovery period, we averaged about a 15 basis point gain when — over an extended period of time to recover back to the occupancy that we lost. Now when you look at the pandemic and COVID, we ended up losing less about 270 basis points versus around 400 basis points in occupancy and it's over a much shorter period of time. So you're starting to see that recovery cycle pick up a little bit sooner. And when I look out, if you're ranging that 10 to 30 basis point occupancy gains quarter-over-quarter, that feels about right. Just to clarify that 15 basis point gain in occupancy. That's a sequential average.

Samir KhanalEvercore ISI — Analyste

Right. And then in terms of shop leasing. I know we talked a lot about it in the call today. But I mean, is this a scenario where you could even go beyond 90 percent, which is sort of the high watermark in the prior period?

Ross CooperPresident & Chief Information Officer

That's the goal. That's the goal. (Indecipherable) every day to push it as aggressively as we can and hopefully with the higher-quality portfolio and all the efforts and the investments that we made at site on sites that we have that opportunity. Do you see — I think we're well-positioned to do it. One thing we haven't mentioned is the pandemic really shine a light on the quality of the landlord. — and the landlord and its ability to make critical investments for the health and support and in some cases, the survivability of the tenants when we launched that TAP program back in April of 2020. It was a real lifeline to help a lot of these great operators that were just struggling for something that was completely outside of their control, and that helped us really secure and retain a number of tenants, and you start to see that now with our retention levels achieving sort of historic highs on our end as well. So I think when you mix in all these components, we have the right ingredients and now it's incumbent upon us to execute.

Samir KhanalEvercore ISI — Analyste

D'accord. Thanks, guys.

Opérateur

Merci. And the next question comes from Hong Zhang with JPMorgan.

Hong ZhangJPMorgan — Analyst

Hi guys. I guess my first question, you saw a pretty good sequential growth in small shop occupancy this quarter. I was wondering how much of that was due to the inclusion of Weingarten in your portfolio compared to last quarter?

Ross CooperPresident & Chief Information Officer

Sure. Yes, we mentioned is a 180 basis point gain. 120 of those basis points were related to Weingarten and 60 was related to Kimco.

Hong ZhangJPMorgan — Analyst

J'ai compris. And in terms of thinking about your development, redevelopment pipeline, I guess when should we expect to see some projects in the Weingarten portfolio be added in there?

Ross CooperPresident & Chief Information Officer

Sure. I think it's important to look at our redevelopment pipeline in two separate but complementary categories. The first is our core retail and repositioning effort. So the repositioning and remerchandising of the anchor boxes, of building a better mousetrap for the existing retailers. That's where you're going to continue to see a lot of investment, and we're just in the process of integrating those opportunities and those projects into the combined Kimco portfolio. So that should start to be reflected in the coming quarters. And then the second part of that is obviously our Signature program. The one project we did activate earlier on was the Milton, the second tower at the Pentagon, where we had recently completed The Witmer, and that's the 250 entitled residential unit project. And when we look at those projects going forward, we have a real menu of options. We have over 4,000 entitled residential units that we can draw upon now. Our goal is to obviously expand the entitled and the built population to over 10,000 and to 12,000 in the next five years. So we'll look at those selectively and determine at what point in time it makes sense to activate them and at what structure. And the structure will then influencing factor and how much capital we actually have to deploy out in the market.

Hong ZhangJPMorgan — Analyst

J'ai compris. Merci.

Opérateur

Merci. And the next question comes from Anthony (Indecipherable) with Barclays.

Unidentified Speaker

Salut. Good morning. Just a question on the demand related to last mile. Given warehouses are sold out naturally, it seems like it could be a pretty powerful driver of demand. Could you quantify how much leasing demand you're seeing related to retailers needing more distribution in their local areas?

Ross CooperPresident & Chief Information Officer

Sure. It's hard to quantify right now. But anecdotally, what you're seeing is retailers are looking to potentially either expand their back of house. So they're looking for some additional square footage to do some inventory. You're also seeing others like some of the grocers that are actually repurposing some of their square footage within the four walls to utilize for last-mile fulfillment and micro fulfillment. And so they'll actually receive the goods from the loading dock and then split and distribute them to do different categories, one goes to the floor to sell the customers and walk into the store, while the balance goes to the micro fulfillment facility, which is actually within their existing four walls. And I think what you're seeing right now is all the retailers that have the means, experimenting with what works best for them. I can't say that I'm an expert on supply chain logistics and distribution, but I know it's extremely complex. And so it's really about, foundationally, how they're set up. But it is clear that we are having these conversations and that last mile brick-and-mortar distribution is going to be a critical part for them going forward.

Conor C. FlynnChief Executive Officer & Director

Oui. And just anecdotally, the last, I would say, five to 10 years, we've been dealing with the narrative of shrinking box sizes, downsizing, downsizing, downsizing and now the question is, hey, is there additional adjacent space that we can take to enlarge the box. So it has changed, I think the narrative on becoming more flexible in how you use the square footage and integrating that last mile distribution inside the box. So to your point, it's one that we're watching closely.

Unidentified Speaker

Maybe on supply, I mean I know it's not a huge issue now, but given the strong fundamentals, I would imagine that some people will start to try to build extra supply. What do you think will change the dynamics of low supply growth kind of in your markets? At what point does it become more of an issue?

Conor C. FlynnChief Executive Officer & Director

Costs are a big issue, right? So if you think of the land values where we're located. So if you look at our portfolio map, that's the main reason why we transformed our portfolio to where it sits today is because we wanted to be in locations that have high barriers to entry. So when the supply cycle does come back, it's very hard to make a pencil to go and buy land and develop a shopping center that would compete with one of Kimco's. You've got to look at the, obviously, the FAR as well in terms of the build versus the parking lot. And that's, again, another barrier to entry in these dense areas. You just don't have the luxury of putting 80 percent of your property as a parking lot and not generating any revenues from that. And so we're watching it closely. We do think there's a good amount of slack still to be absorbed from the pandemic, and we're experiencing that throughout our portfolio. But to your point, if rents get to a point where they justify new a development, it should start to happen. We haven't seen it yet, but those barriers to entry is why we've positioned our portfolio where it is because we don't want to be sitting in an asset that has tremendous amount of unbuilt dirt around it where you can have a competitor come quickly reposition you. And so that's why we've done a lot of work to be in the position we are today.

Opérateur

The next question comes from Chris Lucas with Capital One.

Chris LucasCapital One — Analyst

Good morning, everybody. Two questions from me. You guys closed the brief deal. There's no mortgage debt on that joint venture. Is there plans to put mortgage debt on that? Or given the — where your balance sheet sits and where their balance sheet sits, it's going to stay debt-free at this point?

Ross CooperPresident & Chief Information Officer

Yes, Chris, there actually is a small amount of debt, about $170 million on that portfolio, which we assumed into the new joint venture.

Chris LucasCapital One — Analyst

It does mature though soon doesn't it? And I thought you paid it off, but I know it matures soon.

Ross CooperPresident & Chief Information Officer

Oui. We're having conversations now internally with the partnership, and we'll determine what the next steps are there.

Glenn Gary CohenExecutive Vice President, Chief Financial Officer & Treasurer

Oui. The expectation, though, is, again, with this partnership, as you've seen in many of our joint ventures that there'll be property-level debt on it.

Chris LucasCapital One — Analyst

D'accord. And then, Glenn, while I've got you, the portfolio is bigger. It's more diverse. — you deleveraged some got a lot more liquidity and different levers to pull. Is there a goal of getting a ratings increase from the rating agencies given that backdrop? Or are you comfortable where you sit right now?

Glenn Gary CohenExecutive Vice President, Chief Financial Officer & Treasurer

As we've talked about, again, it is clearly a objective and a goal of ours to get put on positive outlook and eventually get to an A3, A- level. We think it's a separator, a differentiator for us. And it's something that we think actually should just happen naturally as EBITDA continues to grow, and we continue to just improve overall capital structure. I mean we really check almost all the boxes for them. Some monetization of Albertsons, I think over time will — should hopefully seal the deal for them.

Chris LucasCapital One — Analyst

Merci. That's all I have this morning.

Opérateur

Merci. And that concludes the question-and-answer session. I would like to return the floor to David Bujnicki for any closing comments.

Glenn Gary CohenExecutive Vice President, Chief Financial Officer & Treasurer

Just want to thank everybody that participated on the call today. We look forward to connecting with a number of you at next week's upcoming NAREIT conference. Until then, have a great weekend.

Opérateur

(Operator Closing Remarks)

Duration: 68 minutes

Call participants:

David F. BujnickiSenior Vice President of Investor Relations & Strategy

Conor C. FlynnChief Executive Officer & Director

Ross CooperPresident & Chief Information Officer

Glenn Gary CohenExecutive Vice President, Chief Financial Officer & Treasurer

David JamiesonExecutive Vice President & Chief Operating Officer

Unidentified Speaker

Rich HillMorgan Stanley — Analyste

Alexander GoldfarbPiper Sandler — Analyst

Greg McGinnissScotiabank — Analyst

Michael GoldsmithUBS — Analyst

Haendel St. JusteMizuho — Analyst

Craig SchmidtBank of America — Analyst

Katy McConnellCiti — Analyst

Caitlin BurrowsGoldman Sachs — Analyst

Ki Bin KimTruist — Analyst

Wes GolladayBaird — Analyst

Tammi FiqueWells Fargo Securities — Analyst

Samir KhanalEvercore ISI — Analyste

Hong ZhangJPMorgan — Analyst

Chris LucasCapital One — Analyst

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This article represents the opinion of the writer, who may disagree with the “official” recommendation position of a Motley Fool premium advisory service. We’re motley! Questioning an investing thesis — even one of our own — helps us all think critically about investing and make decisions that help us become smarter, happier, and richer.



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