PS Business Parks, inc (PSB) Transcription de l'appel sur les résultats du deuxième trimestre de 2021


Logo de casquette de bouffon avec bulle de pensée.

Source de l'image : L'imbécile hétéroclite.

PS Business Parks, inc (NYSE : PSB)
Appel des résultats du deuxième trimestre 2021
4 août 2021, 13h00. HE

Contenu:

  • Remarques préparées
  • Questions et réponses
  • Appeler les participants

Remarques préparées :

Opérateur

Bonjour et bienvenue à la conférence téléphonique et à la webdiffusion sur les résultats du deuxième trimestre 2021 de PS Business Parks.

(Instructions de l'opérateur) J'ai maintenant le plaisir de céder la parole à Jeff Hedges, directeur financier. Vous pouvez commencer.

Jeff HedgesVice-président exécutif, chef de la direction financière et secrétaire

Merci. Bonjour à tous et merci de vous joindre à nous pour la conférence téléphonique des investisseurs des parcs d'activités PS du deuxième trimestre 2021. Voici Jeff Hedges, directeur financier. Je suis accompagné aujourd'hui de notre président et chef de la direction, Mac Chandler; et notre chef de la comptabilité, Trenton Groves.

Avant de commencer, permettez-moi de rappeler à tous que toutes les déclarations, autres que les déclarations de faits historiques incluses dans cette conférence téléphonique, sont des déclarations prospectives. Ces déclarations prospectives sont soumises à un certain nombre de risques et d'incertitudes, dont beaucoup échappent au contrôle de PS Business Parks, ce qui pourrait entraîner une différence substantielle entre les résultats réels et ceux énoncés ou sous-entendus par ces déclarations prospectives. Toutes les déclarations prospectives ne sont valables qu'à la date de cette conférence téléphonique. PS Business Parks n'assume aucune obligation de mettre à jour ou de réviser les déclarations prospectives, que ce soit à la suite de nouvelles informations, d'événements futurs ou autrement. Pour plus d'informations sur les risques et les incertitudes qui pourraient affecter négativement les déclarations prospectives de PS Business Parks, veuillez vous référer aux rapports déposés par la société auprès de la Securities and Exchange Commission, y compris notre rapport annuel sur le formulaire 10-K et les rapports ultérieurs sur le formulaire 10-Q et formulaire 8-K. Nous fournirons également certaines mesures financières non conformes aux PCGR. Le rapprochement de ces mesures financières non conformes aux PCGR avec les PCGR est inclus dans notre communiqué de presse et notre supplément de résultat, qui peuvent être consultés sur notre site Web à l'adresse psbusinessparks.com.

Je vais maintenant passer l'appel à Mac.

Mac ChandlerPrésident, chef de la direction

Merci, Jeff. Bonjour et bon après-midi à ceux de l'Est, et bienvenue à l'appel sur les résultats du deuxième trimestre 2021 de PS Business Parks. Lors de l'appel d'aujourd'hui, je mettrai en évidence nos réalisations du deuxième trimestre et fournirai un aperçu de nos marchés et de nos activités d'investissement. Jeff fera ensuite le point sur nos résultats financiers, notre bilan et notre allocation de capital.

Notre deuxième trimestre a été encourageant à plusieurs niveaux et il est gratifiant de voir les fruits de notre travail. Cela commence par un autre trimestre de forte production en location. Nous avons signé plus de baux pour plus de pieds carrés au premier semestre 2021 qu'au premier semestre des cinq années précédentes. Le taux d'occupation a augmenté de 70 points de base au cours du trimestre pour terminer à 93,5%, mené par notre portefeuille industriel, qui s'est établi en moyenne à 95,1% pour le deuxième trimestre. Ces gains contribuent à notre NOI en espèces de Same Park, qui, pour le deuxième trimestre, a augmenté de 13,5 % par rapport à la même période de l'année précédente. Notre équipe continue d'utiliser efficacement notre capital. Pour la première moitié de l'année, les coûts de transaction de location étaient de 2,71 $ par pied carré, soit seulement 6,7 % du loyer contractuel. La puissante combinaison d'un NOI en espèces composé et d'un déploiement astucieux de capital a contribué à notre croissance et aux fonds disponibles pour la distribution. Plus précisément, notre FID du deuxième trimestre a augmenté de 22,2 % par rapport à la même période de l'année précédente.

Passons maintenant à nos marchés. À Seattle, le secteur industriel reste fort et le marché global est loué à environ 95 %. L'intérêt pour notre produit est élevé, la demande étant motivée par les utilisateurs de la logistique et de l'exécution des commandes. Cette activité s'est traduite par une croissance de nos loyers industriels au deuxième trimestre de 12 % et une rétention de 70 %. Au dernier trimestre, nous avons abordé notre vacance de 48 000 pieds carrés dans notre 212 Business Park. Nous avons eu une bonne activité, mais rien à ce jour n'est en attente. En Californie du Nord, le marché continue de s'accélérer. Le secteur de la logistique est le principal moteur de la demande, mais nous constatons maintenant également une demande de base plus large. La croissance des loyers industriels en Californie du Nord était de 12,4 %. Les améliorations apportées à notre vacance de 140 000 pieds carrés à Hayward sont maintenant pratiquement terminées et l'espace est disponible pour une occupation médiane. Nous avions un locataire sur la ligne d'un mètre au cours du dernier trimestre, mais malheureusement, ils ont mis la transaction en attente. Cela fait partie de l'entreprise, comme tout le monde le sait, mais notre équipe est tout sauf complaisante, et nous faisons tout ce qu'il faut pour identifier un client de qualité. Il n'est pas certain qu'il soit loué d'ici la fin de l'année, mais nous restons très confiants quant à l'espace et à l'emplacement à long terme.

Déménagement dans le sud de la Californie. Alors que la région continue de s'ouvrir, l'équipe constate une forte demande pour la logistique, les petites entreprises du dernier kilomètre, les entreprises d'import/export et la construction. Le marché industriel des régions moyennes est particulièrement fort avec un taux d'inoccupation inférieur à 1 %. Cela a contribué à notre forte occupation moyenne de 96,7 % et à une rétention de 80,6 %. Au Texas, la demande industrielle est saine, notamment à Austin où notre taux d'occupation moyen pondéré est de 97,5 % au deuxième trimestre. L'activité industrielle à Austin était dirigée par les utilisateurs de la construction médicale ainsi que par l'expansion et l'immigration d'entreprises liées à la technologie. Comme mentionné au dernier trimestre, un utilisateur de bureau quittera un espace de 67 000 pieds carrés dans un immeuble Flex à North Austin en septembre. L'immeuble est bien situé et notre plan est de repositionner l'espace et éventuellement de subdiviser leurs locaux afin de répondre à la demande du marché.

À Dallas, le taux d'occupation du deuxième trimestre était de 81,1 % en raison principalement d'importants logements vacants au Royal Tech Flex Park à Las Colinas, qui a terminé le trimestre à 66 % d'occupation. Nous commercialisons actuellement les suites vacantes chez Royal Tech. Cependant, nous nous attendons à ce que l'occupation à Dallas soit à la traîne de nos autres régions pour le reste de 2021.

Dans le métro de Washington, notre portefeuille industriel continue de bien performer, avec un taux d'occupation de 92,3 % au deuxième trimestre. Notre portefeuille de bureaux était occupé à 87,4 %, certes mieux que la concurrence, mais en retard par rapport au portefeuille global. La demande de bureaux de banlieue s'améliore à mesure que les employés continuent de retourner au bureau, et nous avons constaté une augmentation notable de l'activité de tournée ce trimestre. Nos baux GSA ont continué à se renouveler, mais dans l'ensemble, il ne semble pas y avoir d'augmentation ou de diminution de la demande de GSA. La Floride est en tête de tous nos marchés en raison de la demande croissante des services aux entreprises, de la logistique, de la distribution et du commerce électronique. Le taux d'occupation moyen au T2 était de 96,9 %. La croissance des loyers a été de 8,8 % et l'activité dépasse les niveaux d'avant la pandémie. Le taux d'occupation de notre parc MICC à Miami était de 96,9%, avec des utilisateurs industriels de petite et moyenne taille qui stimulent la demande, ce qui nous permet de définir le marché avec des loyers à un niveau record.

Passage à nos projets de développement. Freepoint, notre développement industriel de 83 000 pieds carrés à Dallas est en passe de dépasser nos attentes en matière de rendement. L'immeuble est actuellement loué à près de 40 % avec des loyers d'environ 50 % supérieurs au pro forma. Nous avons un vif intérêt pour le reste du bâtiment, et nous prévoyons qu'il sera pleinement engagé d'ici la fin de l'année. À Seattle, les permis de construire pour notre développement 212 ont été retardés d'un autre trimestre car la ville de Kent est toujours inondée en raison de réductions de personnel. Heureusement, l'un de nos deux permis est approuvé et le second est imminent. Cependant, l'approvisionnement de nos fermes en acier pour de petits projets tels que 212 est un défi. Et nous prévoyons d'ouvrir la voie au quatrième ou au premier trimestre de l'année prochaine. La construction du Brentford at the Mile, notre développement multifamilial de 411 unités à Tysons, en Virginie, respecte le calendrier. Les fondations et les colonnes de béton sont terminées et la charpente est bien avancée. Nous prévoyons de livrer les premières unités à l'été 2022.

Du côté des cessions, en juin, nous avons vendu Park East Corporate Center, un parc flexible orienté bureaux, et après la fin du trimestre, nous avons vendu notre Monroe Office Park situé à Herndon. Le taux de capitalisation combiné des deux transactions était d'environ 5,5 %. La vente est conforme à notre stratégie de cession opportuniste d'actifs non stratégiques. Nous avons également annoncé que nous envisageons la vente de deux actifs supplémentaires, flex business park. Un parc flexible dans le cluster des sciences de la vie de San Diego et un sous-portefeuille de bâtiments flexibles à Royal Tech à Las Colinas. Nous ne subissons aucune pression pour vendre ces actifs. Et nous n'envisagerons d'effectuer des transactions que si nos attentes en matière de prix et de calendrier sont satisfaites. Nous sommes activement sur le marché des acquisitions qui répondent à nos normes élevées, en particulier des parcs industriels à locataires multiples qui nous permettent d'ajouter de la valeur grâce à notre plateforme de location et d'exploitation de premier ordre. Nous espérons que le prochain trimestre fournira une mise à jour sur certaines acquisitions intéressantes que nous poursuivons.

Avant de passer l'appel à Jeff, je voudrais juste saluer le dévouement de notre équipe. Au cours du dernier trimestre, j'ai eu l'occasion de visiter tous nos marchés et de passer du temps dans nos bureaux locaux. Nous avons une équipe vraiment incroyable qui se soucie de nos clients et de nos parties prenantes. Je leur tire mon chapeau. Jeff ?

Jeff HedgesVice-président exécutif, chef de la direction financière et secrétaire

Merci, Mac. Je commencerai par un aperçu de nos résultats financiers pour le trimestre et le semestre clos le 30 juin 2021. Le bénéfice net attribuable aux actionnaires ordinaires pour le trimestre clos le 30 juin était de 45,6 millions de dollars ou 1,65 $ par action diluée, tandis que le FFO de base était de 61,8 $ millions de dollars ou 1,77 $ par action, ce qui représente une augmentation de 11,7 % par rapport à la même période de l'année précédente. Pour le semestre clos le 30 juin, le bénéfice net par action dilué était de 2,66 $ et le FFO par action de 3,44 $, soit une augmentation de 4,3 % par rapport à l'année précédente. Au cours du trimestre, le bénéfice d'exploitation net en espèces attribuable à notre portefeuille Same Park s'est élevé à 73,1 millions de dollars, une augmentation de 13,5 % par rapport à l'année précédente. L'augmentation du NOI en espèces du même parc a été tirée par la croissance des revenus locatifs en espèces de 10,7 %, principalement en raison de la croissance des taux de location et d'une augmentation du taux d'occupation, mais était également en partie attribuable au fait que nous avons eu moins de réduction de valeur nette et de loyer. l'activité de report au T2 2021 par rapport à l'année précédente.

Au cours du trimestre, nous avons engagé environ 150 000 $ d'activités nettes de réduction de valeur et de report de loyer dans notre portefeuille de Same Park, comparativement à environ 5,6 millions de dollars il y a un an. Pour le semestre clos le 30 juin, le NOI en espèces de Same Park a augmenté de 6,4 % par rapport à l'année précédente, grâce à une croissance de 5,8 % des revenus locatifs en espèces. Les fonds disponibles pour distribution, ou FAD, s'élevaient à 54,5 millions de dollars pour le trimestre clos le 30 juin, soit une augmentation de 22,2 % par rapport au deuxième trimestre 2020. Pour le semestre clos le 30 juin, le FAD s'élevait à 104,8 millions de dollars, soit une augmentation de 11,6 % par rapport à l'année précédente. En plus de la croissance du NOI en espèces mentionnée précédemment, FAD continue de bénéficier de faibles dépenses d'investissement récurrentes, qui, pour notre portefeuille Same Park, se sont inscrites à 9,9 % du NOI.

Comme je l'ai dit lors de notre appel précédent, ces faibles coûts d'investissement récurrents sont le reflet continu de l'utilisation efficace par notre équipe du capital de transaction, mais également en partie attribuables au calendrier de certaines améliorations du capital. Nous nous attendons à ce que le capital récurrent mesuré en pourcentage du NOI augmente légèrement au second semestre pour se rapprocher de notre moyenne historique. Passons maintenant au bilan. Nous avons terminé le trimestre avec 116 millions de dollars de liquidités non affectées et notre facilité de crédit n'a toujours pas été utilisée. Après la fin du trimestre, nous avons également vendu Monroe Office Park à Herndon, en Virginie, pour 41,3 millions de dollars. Nous avons l'intention d'utiliser les flux de trésorerie disponibles d'exploitation, les liquidités disponibles et, si nécessaire, notre facilité de crédit pour financer les activités d'investissement, y compris les opportunités de développement et d'acquisitions futures. J'aimerais également souligner que nos actions privilégiées de série W peuvent être rachetées lors de notre vente aux enchères du 20 octobre.

Comme beaucoup d'entre vous le savent, nous avons toujours cherché à refinancer de manière opportuniste des séries d'actions privilégiées lorsque les taux sont attractifs. À l'heure actuelle, nous n'avons pas encore déterminé ce que nous pourrions faire à l'égard de nos actions de série W. Cependant, les conditions du marché sont favorables et, à mesure que la date d'appel approche, nous surveillerons les marchés des capitaux et nos besoins de trésorerie au fur et à mesure que nous évaluerons nos opportunités de capitalisation. Enfin, je soulignerai que nous avons versé un dividende de 1,05 $ par action aux actionnaires ordinaires au deuxième trimestre, et notre conseil a récemment déclaré un dividende de 1,05 $ par action à verser au troisième trimestre de 2021 le 30 septembre aux actionnaires de enregistrement le 15 septembre.

Sur ce, nous allons maintenant ouvrir l'appel aux questions. Opérateur?

Questions et réponses:

Opérateur

(Instructions pour l'opérateur) Notre première question viendra de Manny Korchman avec Citi. S'il vous plaît allez-y. Votre ligne est ouverte.

Manny KorchmanCiti — Analyste

Salut à tous. Je me rends compte que vous nous donneriez des détails sur les acquisitions, peut-être lors du prochain appel. Mais juste, Jeff, essayant d'équilibrer la taille de vos dispositions potentielles dans quelques parcs flexibles et SOP que vous avez mentionnés par rapport à ce que pourraient être ces opportunités d'acquisition prometteuses ?

Mac ChandlerPrésident, chef de la direction

Manny, c'est Mac. Permettez-moi d'essayer d'aborder cela d'une manière différente. Nous faisons donc les choses un peu différemment de plusieurs manières. Un, juste moi étant ici, je passe beaucoup plus de temps sur les acquisitions, et nous nous concentrons davantage dessus. Deuxièmement, il y a environ un mois, nous avons embauché quelqu'un à Seattle, qui se consacre à travailler directement sur ces projets multifamiliaux que nous avons en cours ainsi que sur les droits, et cela fournit beaucoup plus de bande passante à notre équipe d'acquisitions pour se concentrer strictement sur les acquisitions. . Nous y sommes donc plus concentrés qu'avant. Et je pense que cela nous aide vraiment. Et nous — il y a des opportunités intéressantes que nous recherchons ou comme nous l'avons mentionné, nous ne sommes pas prêts à en parler maintenant. Mais je pense que nous avons aussi beaucoup de flexibilité avec ces ventes potentielles dont nous avons parlé. Et nous serons patients avec ça. Et je pense que les acheteurs s'y intéressent tellement que nous saurons gérer le timing à notre avantage. Et nous voyons les choses comme très prometteuses.

Espérant que cela répond à votre question.

Manny KorchmanCiti — Analyste

Oui. Génial. Et puis avec cette personne maintenant dédiée, je suppose que des utilisations alternatives seraient la bonne façon de le formuler ? Doit-on en attendre davantage ? Et cela va-t-il être concentré en Virginie où vous avez effectué les conversions multifamiliales ou ailleurs dans le portefeuille ?

Mac ChandlerPrésident, chef de la direction

Eh bien, certainement, la Virginie est l'endroit où les démarrages à court terme sont mis en place, et nous sommes probablement en mesure de commencer notre troisième phase du mile, qui est déjà un plan directeur, mais nous traversons – en travaillant avec le comté pour finaliser le projet. Mais il existe également d'autres opportunités au sein de notre portefeuille sur la côte ouest, où nous avons la capacité de rezoner nos propriétés et d'obtenir des droits favorables qui augmentent la densité, augmentent la valeur du terrain. Cela nous donne donc une grande option à l'avenir.

Manny KorchmanCiti — Analyste

Merci.

Opérateur

Et notre prochaine question vient de Craig Mailman de KeyBanc Capital. S'il vous plaît allez-y. Votre ligne est ouverte.

Craig MailmanKeyBanc Capital — Analyste

Peut-être juste pour donner suite à la question de Manny sur les acquisitions. Mac, je sais, et j'apprécie que tu ne veuilles pas trop parler des acquisitions. Mais pourriez-vous simplement parler du type d'opportunités que vous envisagez ? Et quel peut être le profil de rendement relatif par rapport à ce que vous avez vendu à ce jour et à ce que vous cherchez potentiellement à vendre à San Diego et à Dallas et peut-être combler l'écart ?

Mac ChandlerPrésident, chef de la direction

Sûr. Je veux dire, en général, notre classe d'actifs préférée est vraiment le — ce sont les plus grands parcs à locataires multiples. L'un est donc celui où la taille moyenne est généralement assez petite et cohérente avec notre portefeuille actuel. Nous aimons les propriétés qui nécessitent une gestion intensive, car notre plate-forme est conçue pour cela. Et ces grands parcs qui sont bien situés, et généralement, nous recherchons des actifs de haute qualité, ayant un rendement de départ dans les hauts 3 à bas 4 et ils se stabiliseront quelques années plus tard dans les hauts 4 et le walt on ces projets sont de 2,5 à trois ans, 3,5 ans. Donc, mais la plus grande différence est le profil de croissance à long terme. Ainsi, les actifs que nous vendons ont un profil de croissance à long terme allant de plat à négatif, mais ils sont également très intensifs en capital — par rapport aux projets que nous examinons sont beaucoup plus efficients en capital et le profil de flux de trésorerie est vraiment une perspective beaucoup plus positive, d'autant plus que vous regardez plus loin dans l'avenir.

Craig MailmanKeyBanc Capital — Analyste

Alors peut-être juste une suite à cela. Il semble donc que vous essayez de vous débarrasser d'actifs d'investissement plus élevés qui traînent sur le long terme. Qu'est-ce que cela signifie pour le reste du bureau et peut-être pour le moment de vendre tout cela? Et peut-être combien de flex voulez-vous posséder ? C'est toujours une bonne classe d'actifs et les choses vont bien, mais cela peut être un peu plus cher lorsque les choses deviennent difficiles.

Mac ChandlerPrésident, chef de la direction

Eh bien, je veux dire, nous — vous pouvez — si vous regardez historiquement, nous avons réduit notre portefeuille de bureaux. Et je pense que nous continuerons à le faire. Mais nous ne sommes pas pressés. Nous le ferons de manière opportuniste. Et vous pouvez voir sur les deux dernières propriétés que nous avons vendues, nous avons réalisé une valeur vraiment assez solide. C'est probablement mieux que ce à quoi beaucoup s'attendaient. Je veux dire, un taux de capitalisation moyen de 5,5% sur ces actifs plus anciens était une question d'attentes élevées. Nous chercherons donc des opportunités. Tous les actifs de bureaux de notre portefeuille ne sont pas créés égaux. Certains ont certainement été nos profileurs à long terme que d'autres. Et c'est la même chose pour le flex. Flex — certaines de nos propriétés flex sont davantage orientées vers le bureau et certaines ressemblent certainement vraiment à des propriétés industrielles. Et ce ratio de construction de bureaux est un assez bon indicateur de performance. Mais cela diffère d'un marché à l'autre.

Craig MailmanKeyBanc Capital — Analyste

Et puis juste peut-être pour Jeff, du point de vue du timing et de la place avec le dividende. Dans la mesure où vous avez des gains décents sur l'un d'entre eux, avez-vous suffisamment d'activité dans le délai jusqu'au 31/10 ?

Jeff HedgesVice-président exécutif, chef de la direction financière et secrétaire

Oui. Craig, oui, certainement, c'est — ce serait génial. Nous ne sommes pas — en ce qui concerne les deux ventes qui ont clôturé Monroe et Park East and Northern Virginia, nous avons la capacité d'absorber ces gains avec ou sans échange. Et comme Mac l'a dit, avec les deux autres ventes potentielles que nous avons annoncées, nous avons une flexibilité de calendrier là-bas et cela sera certainement pris en compte si et quand nous décidons d'aller de l'avant avec la transaction de vente, et nous chercherons à être stratégiques dans la façon dont nous gérons le gain potentiel sur ces ventes potentielles.

Craig MailmanKeyBanc Capital — Analyste

Et juste un dernier sur le 140 à Hayward. En quelque sorte, où se situerait la valeur de marché sur cela ? Et des détails sur le pipeline là-bas et peut-être pourquoi le locataire a décidé de se retirer ?

Jeff HedgesVice-président exécutif, chef de la direction financière et secrétaire

Le locataire était un peu timide sur la raison pour laquelle ils l'ont mis en pause. En fait, ils n'ont pas tué l'accord, mais ils ont dû le mettre en pause jusqu'à l'été. Donc ça peut revenir. Nous n'attendons pas, mais c'était — il y a eu une formidable croissance des loyers. Nous ne devons pas vraiment citer cela. Nous ne voulons pas travailler contre nous-mêmes car d'autres locataires regardent l'espace. Mais nous avons été très satisfaits de cet accord. S'il revient, nous le serons. Mais comme je l'ai mentionné, il existe d'autres possibilités. C'est pour le bon utilisateur qui a besoin de cet espace de pouvoir trouver un espace dans cet état qui est prêt à partir est assez spécial. L'équipe est donc très optimiste à ce sujet. Et juste une autre des choses que nous sommes — parfois vous descendez à une ligne d'un mètre et les choses ne font pas, c'est la nature de l'entreprise.

Craig MailmanKeyBanc Capital — Analyste

Grand merci.

Opérateur

(Instructions de l'opérateur) Nous prendrons notre prochaine question de Blaine Heck avec Wells Fargo. S'il vous plaît allez-y. Votre ligne est ouverte.

Blaine HeckWells Fargo — Analyste

Grand merci. Bonjour là-bas. Mac, vous venez de donner de très bons détails sur ce que vous recherchez du côté de l'acquisition. Pouvez-vous faire de même pour les actifs que vous commercialisez pour la vente en termes de taux de capitalisation ou d'autres objectifs de prix, ainsi que quelles sont les caractéristiques qui vous ont poussé à chercher à vendre ce que vous avez vendu ? Et qu'est-ce qu'il y a dans le quartier en ce moment ?

Mac ChandlerPrésident, chef de la direction

Eh bien, je ne voudrais rien dire qui découragerait nos acheteurs de ne pas tailler leur crayon, mais je soulignerai moins car c'est un peu différent de la plupart. Donc ceci — il y a deux atouts, et il se trouve qu'il est situé en plein cœur de la grappe des sciences de la vie. Et San Diego est le troisième plus grand cluster des sciences de la vie et probablement celui qui connaît la croissance la plus rapide à bien des égards. Et donc, les acheteurs qui examinent ces deux actifs vont probablement les démolir, les reconstruire et les rénover, car il existe un zonage sous-jacent très favorable et le FAR pour reconstruire ce produit est disponible. Nous pensons donc que nous aurons des prix très avantageux. Et nous pensons donc que nous obtiendrions un taux de capitalisation bien meilleur que tout ce que nous nous attendrions à atteindre sur une base de TRI à terme. Cela fait donc partie de la beauté d'acheter une propriété bien située il y a des années et les marchés se sont développés autour de vous, et ceci en est un bon exemple. Donc, vous regardez autour de vous et l'utilisation la plus élevée et la meilleure n'est pas la propriété d'aujourd'hui. Nous avons généré d'énormes flux de trésorerie au fil des ans. Et c'est — l'atout est vraiment juste une sorte de temps pour être autre chose. Et donc les acheteurs de cet actif sont — les acheteurs intéressés à ce jour sont en grande partie des développeurs de sciences de la vie. Et donc nous sommes enthousiasmés par les perspectives pour cela.

Blaine HeckWells Fargo — Analyste

J'ai compris. C'est vraiment utile. Et juste pour faire suite à ça, Mac. En parcourant le portefeuille, et je suis sûr que vous en avez vu la plupart, sinon la totalité, à ce stade, combien y a-t-il encore de ces situations ? Combien avez-vous de plus dans le compartiment de bureau non essentiel ou même le genre de compartiment de vente opportuniste comme vous le décrivez à San Diego ? Combien de cela reste-t-il – y a-t-il quelque chose dans les seaux industriels ou multifamiliaux que vous chercheriez à vendre également ?

Mac ChandlerPrésident, chef de la direction

Eh bien, je pense que celui-ci est unique pour les raisons que j'ai décrites. Je ne pense pas que nous ayons quelque chose de semblable à cela. Mais il y a d'autres actifs qui ont un avantage, pas nécessairement dans une vente directe, mais dans la réattribution de ces actifs. Et c'est donc là que nous allons voir une certaine création de valeur là-bas. Et nous sommes — nous pensons qu'apporter cette expertise et améliorer notre capacité à le faire va vraiment créer des opportunités de création de valeur au cours des prochaines années. Et les droits sur les marchés serrés dans lesquels nous sommes, qu'il s'agisse de barrières à l'entrée élevées, cela prend plusieurs années, mais nous avons de la patience. Et je pense à la bande passante maintenant et à l'expertise pour créer de la valeur. Et puis nous déciderons, est-il préférable pour nous de réinvestir dans l'actif que nous avons souvent, nous pouvons utiliser un partenaire local, nous ne pouvons pas. Mais nous pensons qu'il y a une réelle valeur à créer dans ceux-ci.

Blaine HeckWells Fargo — Analyste

D'accord merci.

Mac ChandlerPrésident, chef de la direction

Je dirais que ce ne sont pas traditionnellement les actifs industriels de base. C'est généralement l'ancien produit de bureau que nous avons, c'est une sorte de style de jardin et une partie de la flexibilité, mais si cela vous aide à comprendre où se trouvent ces opportunités.

Blaine HeckWells Fargo — Analyste

J'ai compris. Appréciez-le.

Opérateur

(Instructions de l'opérateur) Et il semble qu'il n'y ait plus de questions. Je vais renvoyer l'appel à Mac Chandler pour toute remarque de clôture.

Mac ChandlerPrésident, chef de la direction

Je veux juste prendre un moment pour remercier tout le monde pour votre temps et votre intérêt pour PSB. S'il vous plaît, profitez du reste de votre journée, et nous parlerons bientôt.

Opérateur

(Remarques de clôture de l'opérateur)

Durée : 27 minutes

Appelez les participants :

Jeff HedgesVice-président exécutif, chef de la direction financière et secrétaire

Mac ChandlerPrésident, chef de la direction

Manny KorchmanCiti — Analyste

Craig MailmanKeyBanc Capital — Analyste

Blaine HeckWells Fargo — Analyste

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Cet article représente l'opinion de l'auteur, qui peut être en désaccord avec la position de recommandation « officielle » d'un service de conseil premium Motley Fool. Nous sommes hétéroclites ! Remettre en question une thèse d'investissement – même l'une des nôtres – nous aide tous à réfléchir de manière critique à l'investissement et à prendre des décisions qui nous aident à devenir plus intelligents, plus heureux et plus riches.



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