NetSTREIT Corp. (NTST) Transcription de l'appel sur les résultats du deuxième trimestre de 2021


Logo de casquette de bouffon avec bulle de pensée.

Source de l'image : L'imbécile hétéroclite.

NetSTREIT Corp. (NYSE : NTST)
Appel des résultats du deuxième trimestre 2021
30 juil. 2021, 10 h HE

Contenu:

  • Remarques préparées
  • Questions et réponses
  • Appeler les participants

Remarques préparées :

Opérateur

Salutations et bienvenue à la conférence téléphonique sur les résultats du deuxième trimestre 2021 de NETSTREIT Corp. (Instructions de l'opérateur) J'ai maintenant le plaisir de vous présenter votre hôte, Amy An. Merci, Amy.

Vous pouvez commencer.

Amy AnRelations avec les investisseurs

Nous vous remercions de vous joindre à nous pour la conférence téléphonique sur les résultats du deuxième trimestre 2021 de NETSTREIT. En plus du communiqué de presse diffusé hier après la clôture du marché, nous avons publié un dossier supplémentaire et une présentation mise à jour aux investisseurs. Les deux peuvent être trouvés dans la section Relations avec les investisseurs du site Web de la société à l'adresse www.netstreit.com. Lors de l'appel d'aujourd'hui, les remarques de la direction et les réponses à vos questions peuvent contenir des déclarations prospectives telles que définies dans le Private Securities Litigation Reform Act de 1995.

Les déclarations prospectives traitent de questions soumises à des risques et à des incertitudes susceptibles de faire différer les résultats réels de ceux discutés aujourd'hui. Pour plus d'informations sur ces facteurs de risque, nous vous encourageons à consulter notre formulaire 10-K pour l'exercice clos le 31 décembre 2020 et les autres documents déposés auprès de la SEC. Toutes les déclarations prospectives sont faites à la date des présentes, et NETSTREIT n'assume aucune obligation de mettre à jour les déclarations prospectives à l'avenir. De plus, certaines informations financières présentées lors de cet appel comprennent des mesures financières non conformes aux PCGR.

Veuillez vous reporter à notre publication des résultats et à notre dossier supplémentaire pour une définition, un rapprochement avec les PCGR et une explication des raisons pour lesquelles nous pensons que de telles mesures financières non conformes aux PCGR sont utiles aux investisseurs. La conférence téléphonique d'aujourd'hui est animée par le PDG de NETSTREIT, Mark Manheimer ; et directeur financier, Andy Blocher. Ils feront quelques remarques préparées, puis nous ouvrirons l'appel à vos questions. Maintenant, je vais passer l'appel à Mark.

Mark ManheimerChef de la direction

Bonjour à tous et merci de vous joindre à nous aujourd'hui pour la conférence téléphonique sur les résultats du deuxième trimestre 2021 de NETSTREIT. Je commencerai par un examen de nos activités d'investissement et des mesures de notre portefeuille pour le trimestre, et Andy fournira ensuite des détails sur nos résultats et notre bilan du deuxième trimestre. Pour commencer, notre objectif principal est la croissance stratégique avec des locataires de haute qualité et la recherche d'opportunités où nous voyons les meilleurs rendements ajustés au risque. Nous continuons de cibler les locataires dont les emplacements physiques sont essentiels à leur génération de flux de trésorerie, les rendant plus résistants aux pressions concurrentielles du commerce électronique.

Plus important encore, nous nous concentrons sur les locataires avec des bilans solides et un accès avéré au capital. Au cours du trimestre, nous avons réalisé un volume d'acquisition et de développement totalisant environ 121 millions de dollars, ce qui en fait notre plus important volume trimestriel depuis notre introduction en bourse en août dernier. Nous avons réalisé environ 117 millions de dollars d'acquisitions à un taux de capitalisation en espèces initial de 6,5 %, y compris tous les frais de clôture et une durée résiduelle moyenne pondérée des baux de 9,7 ans. Plus de 93 % de nos acquisitions au deuxième trimestre ont été réalisées avec des locataires de catégorie investissement ou des locataires ayant des profils de qualité.

De plus, au cours du trimestre, nous avons fourni un financement de développement de 4 millions de dollars, qui comprenait deux nouveaux projets dont les coûts totaux devraient être de 6 millions de dollars. Ces deux développements sont avec des locataires avec des profils de qualité investissement. Nous prévoyons commencer à percevoir les loyers de ces projets d'ici le deuxième trimestre de 2022. Enfin, au cours du trimestre, nous avons vendu cinq actifs pour 13 millions de dollars à un taux de capitalisation en espèces moyen pondéré de 6,7 %.

Grâce à ces cessions, nous avons réduit notre exposition aux restaurants décontractés de 1,9 % à 1,2 %. Nous continuerons de rechercher des opportunités pour réduire notre exposition aux secteurs les plus exposés aux perturbations de la vente au détail dues aux avancées technologiques ou à l'évolution du comportement des consommateurs. De plus, nous continuerons de considérer les cessions comme un outil de gestion de portefeuille pour recycler le capital en de meilleures opportunités à long terme. Passons aux — à nos métriques de portefeuille.

Au 30 juin 2021, notre portefeuille contenait 267 baux représentant 5,2 millions de pieds carrés dans 39 États avec une liste de locataires diversifiée de 59 locataires dans 23 secteurs. Total ABR, notre principal moteur de revenus, a augmenté à 55,3 millions de dollars avec une durée moyenne pondérée des baux de 9,9 ans. À la fin du trimestre, nous étions occupés à 100 % sans expiration de bail jusqu'en 2023, et moins de 1 % d'ABR expirant avant 2025. Sur la base d'ABR, notre tendance est de 70 % de catégorie investissement avec 13,5 % supplémentaires classés comme profil de catégorie investissement .

En raison de la qualité de crédit de nos locataires et de notre défensive — et de la nature défensive de notre — du portefeuille, nous sommes fiers d'annoncer des recouvrements de loyers de 100 % pendant 11 mois consécutifs jusqu'en juillet. Notre pipeline continue de croître en taille et nous sommes ravis de notre capacité à mettre en œuvre notre stratégie de croissance externe. Nous continuons d'examiner un large éventail d'opportunités, notamment des investissements dans des actifs stabilisés, des opportunités de fusion et d'extension, des transactions de cession-bail et des projets de développement. Nous resterons fidèles à notre orientation stratégique sur les locataires de qualité supérieure et d'autres locataires de haute qualité, tout en continuant d'améliorer la diversification globale de notre portefeuille.

Alors que nous envisageons le reste de l'année et au-delà, nous sommes vraiment enthousiasmés par l'opportunité qui nous attend. Notre portefeuille continue de bien performer et nos processus d'acquisition sont proactifs et éprouvés. Nous continuons de viser au moins 360 millions de dollars d'acquisitions nettes pour l'ensemble de l'année 2021, soutenus par notre bilan solide et nos liquidités qui ont été renforcés le trimestre dernier avec notre offre transformationnelle d'actions de suivi de 203,6 millions de dollars. Avant de céder la parole à Andy, je veux donner un aperçu des réalisations de NETSTREIT depuis notre introduction en bourse il y a un peu moins d'un an.

Nous avons augmenté notre base d'actifs de 163 propriétés à 267. Les actifs de qualité supérieure sont passés de 64 % de notre portefeuille à 70 %. Et lorsque vous incluez les locataires au profil d'investissement, cette mesure est passée de 72 % à plus de 83 %. En raison de notre — notre ABR est passé de 34,5 millions de dollars à 55,3 millions de dollars, tout en améliorant la qualité déjà solide de notre portefeuille.

Je ne pourrais pas être plus fier de l'équipe que nous avons en place qui a joué un rôle essentiel dans la réalisation de ces réalisations, et nous restons concentrés sur ces mêmes moteurs clés, qui, je pense, feront progresser la plate-forme NETSTREIT et créeront une valeur significative pour nos actionnaires. Je vais maintenant céder la parole à Andy pour discuter du bilan et de nos activités sur les marchés des capitaux. Andy?

Andy BlocherDirecteur financier

Merci, Marc. Et encore une fois, merci à tous pour votre temps avec nous ce matin. Permettez-moi de commencer par nos résultats pour le deuxième trimestre 2021. Hier, dans notre communiqué de presse, nous avons annoncé une perte nette de 0,07 $, un FFO de base de 0,18 $ et un AFFO de 0,20 $ par action diluée pour le deuxième trimestre.

Je tiens à souligner que ces résultats par action reflètent l'impact de l'offre d'actions réalisée en avril. Et bien que nous ayons établi un record post-IPO pour les volumes d'investissement au deuxième trimestre, ces acquisitions n'ont été inscrites à notre bilan que pendant 19 jours en moyenne au cours du trimestre. En avril, nous avons émis 10,9 millions d'actions ordinaires dans le cadre de notre première offre de suivi, levant un produit de 203,6 millions de dollars, y compris l'exercice intégral de l'option du preneur ferme d'acheter des actions supplémentaires. Le produit de l'offre a été utilisé pour rembourser le solde impayé de 13 millions de dollars sur la facilité de crédit et les investissements dans les fonds au cours du trimestre, le reste étant détenu à titre de solde de trésorerie de 88 millions de dollars à la fin du trimestre.

Nous pensons que cette offre a été une étape clé pour NETSTREIT alors que nous continuons à démontrer notre stratégie commerciale. Passons à notre bilan. Au 30 juin, nous l'avons fait – nous avions 88 millions de dollars en espèces et notre ligne de crédit renouvelable de 250 millions de dollars était entièrement inutilisée. Nous n'avons aucune échéance de dette jusqu'à l'échéance de notre revolver en décembre 2023, qui fait l'objet d'une option de prolongation d'un an, qui correspondrait à l'échéance de décembre 2024 de notre emprunt à terme de 175 millions de dollars.

Notre ratio dette nette/EBITDA ajusté annualisé était de 2,1 fois à la fin du trimestre, bien en deçà de notre objectif à long terme et demie à cinq fois et demie. Enfin, en ce qui concerne le bilan, nous serons éligibles début septembre pour déposer une nouvelle Tablette Universelle, qui, entre autres, offrirait plus d'options et d'efficacité pour les futures levées de capitaux. En ce qui concerne les dividendes, au début de cette semaine, le conseil d'administration a déclaré un dividende en espèces trimestriel régulier de 0,20 $ à verser le 15 septembre aux actionnaires inscrits au 1er septembre, reflétant un taux de dividende annualisé de 0,80 $ par action. Comme indiqué précédemment, nous maintenons nos prévisions AFFO pour l'année 2021 dans une fourchette de 0,95 $ à 0,99 $ par action.

Nous prévoyons de réaliser au moins 360 millions de dollars d'acquisitions nettes cette année, en hausse par rapport à nos prévisions initiales de 320 millions. Nous continuons de considérer cela comme une pondération back-end à chaque trimestre et à des taux de capitalisation cohérents avec notre activité récente. Pour nos frais généraux et administratifs en espèces, nous continuons de nous attendre à se situer entre 11 et 12 millions de dollars. Bien que l'offre de suivi ait été un atout important pour NETSTREIT, notre capitalisation boursière plus importante nous obligera à nous présenter en tant que grand déposant accéléré à partir de 2022.

Notre équipe est bien préparée pour gérer le changement et travaille déjà à améliorer notre environnement de contrôle solide pour assurer la conformité du point de vue d'un SOX. Le résultat de cet impact est d'avancer certaines dépenses de contrôle interne supplémentaires, qui, associées à des frais de déplacement supplémentaires associés au développement commercial et à la diligence, alors qu'un plus grand nombre de nos employés s'aventurent hors de Dallas, nous rendent plus susceptibles d'être sur une extrémité supérieure plutôt qu'inférieure de notre fourchette de prévisions G&A 2021. De plus, nos frais généraux et administratifs en espèces comprennent des coûts de transaction récurrents qui sont répertoriés dans nos états financiers sous une ligne distincte. Les charges de rémunération non monétaires seront de l'ordre de 3 à 4 millions de dollars, et nous prévoyons nos charges d'intérêts en espèces, y compris les frais de ligne de crédit inutilisés de 3 à 3,5 millions de dollars et un amortissement supplémentaire des frais de financement différés non monétaires de 600 000 $.

Nous nous attendons à devoir payer des impôts de l'ordre de 200 000 $ à 300 000 $. Et enfin, nous nous attendons à ce que les actions moyennes pondérées entièrement diluées en circulation se situent entre 38 et 39 millions d'actions pour l'année. Pour conclure, nous sommes très satisfaits de notre forte activité au deuxième trimestre, renforçant la dynamique du premier trimestre. Nous sommes bien positionnés avec des capitaux suffisants et un solide portefeuille d'opportunités d'investissements relutifs.

Comme toujours, nous tenons à remercier toute notre équipe pour son travail acharné et sa contribution à notre solide performance jusqu'à présent cette année. Ceci conclut nos remarques préparées. Nous allons maintenant ouvrir la ligne pour vos questions. Opérateur?

Questions et réponses:

Opérateur

(Instructions de l'opérateur) Notre première question vient de Nate Crossett avec Berenberg. Veuillez poursuivre votre question.

Nate CrossettBerenberg Capital Markets — Analyste

Hé, bonjour les gars et félicitations pour un bon trimestre. J'espérais que vous pourriez peut-être commenter l'activité jusqu'à présent dans 3Q. Quelle est la taille du pipeline actuellement? Et puis peut-être si vous pouviez simplement aborder la concurrence et les prix. Il semble que vous vous attendiez à ce que les rendements soient proches de ce que vous avez fait ce trimestre, mais toute couleur que vous pouvez donner serait utile.

Mark ManheimerChef de la direction

Oui. Je veux dire, je pense que j'ai été public depuis à peu près un an maintenant, commençant à faire un peu plus de répétitions, que ce soit du côté du développement ou du mélange et de l'extension et de certains vendeurs avec lesquels nous avons eu une assez bonne expérience. Nous voyons donc un peu plus du côté des affaires récurrentes, ce qui, je pense, aide vraiment le pipeline. Et encore une fois, comme nous en avons discuté dans le passé, nous aimerions utiliser notre taille comme un avantage et vraiment présenter notre ensemble d'opportunités et sélectionner les actifs où nous obtenons – nous pensons, mieux que les prix du marché et les autres actifs dont le prix est plus inefficace.

Et la répétition des affaires est vraiment là où nous voyons de plus en plus cela. Nous avons donc pu continuer à atteindre les mêmes taux de capitalisation. Je pense que ce trimestre, le taux de capitalisation était le même que notre premier trimestre en tant que société ouverte. Nous sommes donc assez satisfaits de pouvoir continuer à générer des types de rendements similaires trimestre après trimestre. Cela étant dit, il y a beaucoup de concurrence pour les types d'actifs que nous recherchons.

Certes, du côté des investissements de qualité, ils sont plus faciles à financer. Mais je pense que l'utilisation de nos relations comme nous l'avons fait et la construction d'un pipeline plus important quart après quart nous a permis de continuer à obtenir des types de taux de plafonnement similaires, et nous nous attendons à la même chose ici à l'avenir.

Nate CrossettBerenberg Capital Markets — Analyste

J'ai remarqué que la concentration de 7-Eleven a augmenté, et je pense que c'était celle que vous vendiez auparavant. Je suis donc simplement curieux — évidemment, c'est un grand mérite, mais si vous pouvez donner un peu de couleur à ce sujet, cela pourrait également être utile.

Mark ManheimerChef de la direction

Oui. Sûr. Je veux dire — et c'est vrai. Je pense qu'à mesure que nous développons l'entreprise et que la base d'actifs s'agrandit un peu, peut-être plus de 2 milliards de dollars, nous pensons que nous devrions être en mesure d'obtenir une concentration de tous les locataires inférieure à 5%, et c'est un peu plus un objectif à long terme.

Mais nous ne voulons pas non plus refuser de grandes acquisitions. Et nous avons eu l'opportunité de faire une cession-bail en Californie avec 7-Eleven, où nous avons obtenu de nouveaux baux nets absolus de 15 ans flambant neufs à des prix assez attractifs avec des bosses intéressantes. Et donc nous avons en quelque sorte considéré cela comme un additif à la qualité du portefeuille. Nous chercherons donc à réduire l'exposition principalement en augmentant la taille du portefeuille au fil du temps, mais nous ne pensons pas non plus qu'il soit probable que nous aurons beaucoup plus d'opportunités avec 7-Eleven au prix que nous avons atteint.

Nate CrossettBerenberg Capital Markets — Analyste

D'accord c'est utile. Merci les gars.

Mark ManheimerChef de la direction

Merci, Nate.

Opérateur

Merci. Notre prochaine question vient de Todd Thomas de KeyBanc Capital Markets. Veuillez poursuivre votre question.

Thomas ThomasKeyBanc Capital Markets — Analyste

Salut merci. Bonjour. Première question, je voulais juste faire le suivi des investissements. Et alors que nous pensons à l'année qui s'achève, 2022, je me rends compte que vous ne donnez pas de conseils, mais la base installée de l'entreprise augmente. Et je me demande simplement comment nous devrions envisager la croissance externe à l'avenir, si la stratégie consiste à acquérir et à croître d'un certain pourcentage de la base chaque année, ou vous attendriez-vous à garder le rythme constant ? Je suis simplement curieux de savoir si vous pouviez commenter les activités d'investissement de l'entreprise en général à mesure que nous avançons.

Mark ManheimerChef de la direction

Oui bien sûr. Je veux dire, je pense qu'en général, je ne m'attendrais pas à nous voir accélérer considérablement les acquisitions. Je pense qu'au fil du temps, nous augmenterons régulièrement nos acquisitions, et la plupart de celles-ci proviendront de notre ensemble d'opportunités. Et je pense, comme je l'ai mentionné en haut avec nos affaires récurrentes, en augmentant cela – ces opportunités où nous voyons des prix démesurés et des actifs à prix inefficaces, nous aimerions en quelque sorte continuer sur cette voie similaire.

Mais sachant que nous augmentons la base d'actifs, l'appétit pour les acquisitions va devoir augmenter. Mais vraiment, à notre taille, appelez cela environ 1 milliard de dollars d'actifs, l'ajout de 90 millions de dollars net de cessions par trimestre nous permet vraiment de développer les AFFO à un rythme assez favorable par rapport à nos pairs.

Todd ThomasKeyBanc Capital Markets — Analyste

Et puis pour le reste de l'année — Vous avez donc maintenu des prévisions d'au moins 360 millions de dollars. Vous êtes un peu en avance sur ce rythme, semble-t-il. Juste curieux de connaître certains changements potentiels de politique fiscale en fin d'année ou autrement, et en quelque sorte à la lumière de l'amélioration du coût du capital de l'entreprise. Y a-t-il un potentiel pour voir un rythme beaucoup plus élevé d'acquisitions et d'investissements à la fin de l'année à l'approche de 22 ?

Mark ManheimerChef de la direction

Oui. Je veux dire, nous allons vraiment, je pense, nous en tenir à notre tricot et nous en tenir à ce qui a fonctionné pour nous. Je pense qu'il est vraiment important d'obtenir les prix que nous avons. La seule chose plus importante pour nous à ce stade est la qualité des actifs que nous avons pu mettre en portefeuille.

Encore une fois, je pense que nous continuerons d'augmenter les acquisitions à la marge au fil du temps à mesure que nous augmentons notre ensemble d'opportunités. Mais nous ne voulons pas aller trop loin à l'étranger et commencer à vraiment augmenter la croissance juste pour le plaisir de la croissance et parce que nous le pouvons. Juste parce que nous pouvons, ne signifie pas nécessairement que nous devrions. Je pense donc que nous sommes assez à l'aise avec l'approche que nous avons adoptée au cours des derniers trimestres.

Todd ThomasKeyBanc Capital Markets — Analyste

Ensuite, Andy, vous avez mentionné — vous avez parlé de l'effet de levier dans le bilan dans vos remarques préparées. Et je suis juste curieux, la langue ATM a été supprimée du guidage. Aucun changement dans le nombre d'actions ou quoi que ce soit, mais vous vous demandez simplement quelle était la vision de l'utilisation des guichets automatiques alors que l'entreprise s'approche de l'éligibilité en rayon ?

Andy BlocherDirecteur financier

Oui. Je veux dire, eh bien, oui, nous avons dit 38 millions à 39 millions d'actions. Cela indiquerait donc le potentiel de certaines actions supplémentaires. Oui.

Je veux dire, en ce qui concerne l'étagère, nous serons éligibles pour déposer l'étagère dans les prochaines semaines – début septembre. L'avantage, c'est que cela nous donne une plus grande option en ce qui concerne les sources de capital. Cela nous donne la possibilité de mettre en place un programme de guichets automatiques, ainsi de suite. Alors que Mark a parlé de diligence du côté des actifs du bilan, nous allons pratiquer cette même diligence du côté droit du bilan, en utilisant toutes les sources dont nous disposons.

Todd ThomasKeyBanc Capital Markets — Analyste

Très bien. Merci.

Andy BlocherDirecteur financier

Merci, Todd.

Opérateur

Merci. Notre prochaine question vient de Katy McConnell avec Citi. Veuillez poursuivre votre question.

Parker DecraeneCiti — Analyste

Salut les gars. C'est Parker pour Katy. Je suppose que ma première question a juste à voir avec les 4 millions de développement que vous avez fait pendant — ou que vous avez distribués pendant le trimestre. Je me demandais juste du point de vue du rendement, comment cela est-il par rapport à ce que vous acquérez aujourd'hui ?

Mark ManheimerChef de la direction

Oui bien sûr. Et je pense que nous reprenons un peu du côté du développement par rapport à l'acquisition d'actifs existants. Et c'est vraiment juste une excellente opportunité pour nous d'obtenir des baux flambant neufs avec des locataires de crédit, ce qui est parfois un peu plus difficile à juste – à sortir et à s'approvisionner sur le marché libre. Ces deux transactions particulières sont avec des locataires de profil de qualité investissement et se situent dans une fourchette de taux de capitalisation bas à moyen de sept, allant dans des taux de capitalisation en espèces, donc un peu plus de rendement que ce que nous obtenons généralement, même du côté du développement .

Et rappelez-vous, du côté du développement, nous ne prenons aucun risque de location. Nous n'allons aller de l'avant avec ces transactions que si nous avons un bail en main, et nous ne prenons pas non plus de risque de dépassement des coûts.

Parker DecraeneCiti — Analyste

Et puis juste — ma deuxième question concerne juste Best Buy. Je pense que vous avez acquis quelques magasins ce trimestre.

Mark ManheimerChef de la direction

Oui.

Parker DecraeneCiti — Analyste

Dans quelle mesure êtes-vous disposés à pousser une sorte d'aiguille là-dessus et à continuer à grandir avec eux, ou êtes-vous à l'aise d'être assis là où vous êtes maintenant ?

Mark ManheimerChef de la direction

Oui. Non, je veux dire, nous aimons certainement les affaires de Best Buy. Mais je pense qu'ils ont apporté quelques changements en ce qui concerne la façon dont ils envisagent leur empreinte au sein de leur magasin. Nous sommes donc extrêmement prudents avec notre exposition Best Buy en termes de ceux que nous sommes prêts à ajouter au portefeuille.

Et donc nous examinons les données des téléphones portables et essayons vraiment d'obtenir les meilleurs emplacements de données de trafic piétonnier que nous pouvons obtenir avec Best Buy et avons des conversations avec Best Buy et voyons à quel point ils sont engagés envers ces emplacements. Il se trouve que nous avons, je crois que c'était trois au cours du trimestre, des opportunités d'ajouter à notre portefeuille Best Buy. Bien franchement, nous n'en avons plus dans notre pipeline actuel, pour ne pas dire que nous n'en aurions plus. Mais je pense que les emplacements que nous avons ajoutés – alors que nous en avons eu trois au cours du trimestre, sont quelque peu rares, donc je ne m'attendrais pas à nous voir ajouter beaucoup plus de notre Best Buy à notre portefeuille Best Buy.

Parker DecraeneCiti — Analyste

Et si je peux, à quel taux de capitalisation avez-vous pu obtenir ces trois actifs juste au cours du trimestre ?

Mark ManheimerChef de la direction

Oui. Et nous ne donnons généralement pas de taux de capitalisation spécifiques sur les transactions individuelles, mais il était légèrement supérieur au taux de capitalisation moyen du trimestre.

Parker DecraeneCiti — Analyste

D'ACCORD. Merci.

Opérateur

Merci. Notre prochaine question vient de Greg McGinniss de la Banque Scotia. Veuillez poursuivre votre question.

Greg McGinnissBanque Scotia — Analyste

Hé, bonjour. Alors Mark, je sais que vous avez mentionné ne pas avoir passé de bonnes affaires avec les meilleurs locataires. Je suis juste curieux de savoir s'il y a un problème pour trouver des opportunités d'investissement avec de nouvelles entreprises qui répondent à vos critères d'investissement ? Et peut-être dit un peu différemment, combien de locataires potentiels nets correspondent à vos critères d'investissement par rapport à ceux avec qui vous faites affaire aujourd'hui ?

Mark ManheimerChef de la direction

Oui bien sûr. C'est un univers un peu limité, car nous sommes très stricts sur les types de crédits que nous sommes prêts à ajouter au portefeuille et la qualité de l'immobilier, dont la plupart des commerces, très franchement, ne sont pas investissables. C'est donc un univers quelque peu fini. Nous recherchons constamment plus que cela – plus de locataires que nous aimons, qui ne sont peut-être pas de qualité investissement, peut-être un profil de qualité investissement.

Nous en avons ajouté quelques-uns au fil du temps. Et je m'attendrais à voir quelques nouveaux locataires entrer dans le portefeuille au cours des deux prochains trimestres. Donc, mais nous voyons de nombreuses opportunités de croissance avec les locataires du portefeuille. Nous avons des relations exceptionnelles avec la plupart des locataires que vous voyez que nous continuons d'ajouter au portefeuille, ce qui est certainement utile pour avoir un aperçu de la façon dont ils envisagent leur immobilier et leur croissance.

Nous sommes donc assez confiants de pouvoir continuer à compléter le portefeuille avec des locataires très similaires, ainsi que des actifs de très haute qualité.

Greg McGinnissBanque Scotia — Analyste

Et puis un autre sur le développement pour vous. Et je m'excuse, car je pense que vous avez fait un commentaire dans les remarques liminaires concernant le deuxième trimestre 2022, mais je l'ai en quelque sorte manqué. Juste curieux de savoir combien de traction vous gagnez du côté du développement et comment vous envisagez la taille des investissements potentiels à plus long terme dans les prochaines années, des 4 millions d'aujourd'hui à ce qu'il pourrait être à l'avenir ?

Mark ManheimerChef de la direction

Oui, pas sûr. Et nous commençons à ramasser un peu plus. Nous avons beaucoup de façons différentes d'acquérir des propriétés. Cela a été une priorité pour nous, même en remontant à l'époque où nous étions privés, en établissant ces relations et en essayant d'obtenir des transactions de type programmatique traitant avec les locataires que nous aimons, et nous commençons à avoir de plus en plus de succès là-bas.

Je pense donc qu'il va croître, bien qu'à la marge de ce que nous acquérons quart après quart. Et nous aimons vraiment le fait que nous obtenons un nouveau bail de 10 ou 15 ans financé pour les locataires à un endroit auquel ils se sont engagés, et que nous obtenons généralement de meilleurs prix. Et nous considérons donc cela comme un excellent moyen d'ajouter plus d'alpha au portefeuille sans prendre plus de bêta. Je m'attendrais donc à ce que cela représente une plus grande partie de ce que nous ferons à l'avenir.

Greg McGinnissBanque Scotia — Analyste

Et juste une dernière question de ma part est sur la décision d'utiliser au moins 360 millions comme nombre d'orientation d'acquisition. Juste curieux de savoir pourquoi vous avez utilisé au moins au lieu d'une gamme d'investissement net plus traditionnelle peut-être ?

Mark ManheimerChef de la direction

Oui. Je veux dire, évidemment, nous — je pense que dans l'ensemble de l'organisation, nous voulons sous-promettre et sur-livrer. Nous voulions donc nous assurer que nous allions pouvoir faire au moins 360 millions de dollars. Donc, évidemment, vous pouvez vous attendre à ce que nous fassions un chiffre au nord de 360 ​​millions de dollars.

Mais nous avons eu l'impression que cela nous a rassuré que nous ne serions pas sur des appels sous-performants. Et en fonction de l'ensemble des opportunités qui se présentent, nous sommes assez confiants que nous allons être en mesure d'atteindre ce nombre. Nous n'avons vraiment que 60, 75 jours du site avant ce que nous allons réellement fermer. Il est donc un peu difficile de donner un chiffre vraiment ferme au-delà d'au moins 360 millions de dollars.

Andy BlocherDirecteur financier

Oui. Et Greg, si je pouvais juste ajouter quelque chose. Et je pense que Mark en a parlé dans ses remarques préparées. Alors que nous commençons vraiment — pendant que nous exécutons et que nous continuons à hiérarchiser les composants des acquisitions, n'est-ce pas, car — je pense que ce que vous voyez, c'est que la qualité vient toujours en premier et 11 mois consécutifs de loyer à 100% collectes.

L'économie par rapport à cette qualité est vraiment une seconde près, puis le moment de ceux-ci vient en troisième. Nous essayons vraiment de construire un portefeuille de vente au détail triple net aussi résistant que possible. Donc, de notre point de vue, nous sommes très, très confiants en nos capacités. Nous sommes très concentrés sur ABR, c'est vrai, et presque — un peu moins confiants sur l'impact inter-trimestre de ces accords, parce que nous sommes tellement concentrés sur la qualité.

Et ce sont les types de choses qui nous poussent à quelque chose qui dit au moins 360 millions par opposition à, woah, le traditionnel, nous augmentons nos prévisions de 10%.

Greg McGinnissBanque Scotia — Analyste

Droite. OK, merci Andy, merci.

Opérateur

Merci. Notre prochaine question vient de Ki Bin Kim avec Truist. Veuillez poursuivre votre question.

Ki Bin KimTruist Securities — Analyste

Merci et bonjour. Revenons donc aux questions d'acquisition. Trouvez-vous que votre œil de bœuf pour les types d'actifs – et la catégorie investissement n'est probablement pas toujours le même, n'est-ce pas ? Il y a probablement même une fourchette à l'intérieur de cela. Devez-vous déplacer votre cible à cause des pressions concurrentielles, ou êtes-vous toujours en train de signer toutes les transactions qui correspondent généralement à ce que vous voudriez posséder ?

Mark ManheimerChef de la direction

Oui. Et c'est une excellente question, Ki Bin. Nous voyons peut-être un peu plus de concurrence, des attentes un peu plus élevées de la part de certains vendeurs. Mais je pense que cela est compensé par les affaires récurrentes que nous faisons et que nous recherchons vraiment plus d'acquisitions que nous n'en avons fait trimestre après trimestre, puis les étalant dans une courbe en cloche et essayant de déterminer lesquelles sont au prix le plus le plus inefficacement.

Et cela nous a permis de continuer à conserver les mêmes types de taux plafond depuis que nous sommes devenus publics. Et je pense que vous avez vu que certains de nos pairs ont — vous avez vu cette baisse trimestre par trimestre. Je pense que cela devient plus un défi si nous voulons commencer à faire beaucoup plus d'acquisitions. Si nous voulons vraiment accélérer les acquisitions, je pense que vous pourriez voir les taux de capitalisation baisser un peu sur la marge.

Mais nous sommes très concentrés sur nos canaux d'approvisionnement et nous obtenons vraiment l'accord en premier et créons nos propres accords ou fournissons un certain type de valeur, qu'il s'agisse d'un capital pour un développeur ou d'une opportunité de type mélange et extension. Ce sont les domaines dans lesquels nous pensons pouvoir continuer à obtenir le même type d'accords que nous avons chaque trimestre. Mais, oui, en ce qui vous concerne, je pense qu'il y a beaucoup de concurrence parce que ce sont des opportunités très intéressantes. C'est très facile à financer.

Mais je pense qu'avec le temps, à mesure que nous grandissons, cela peut devenir un peu plus difficile, mais je ne pense pas que nous en soyons encore là.

Ki Bin KimTruist Securities — Analyste

Et cela amène en fait à ma deuxième question. Vous atteignez un taux d'exécution d'environ 100 millions d'acquisitions au cours du trimestre. Que faut-il pour passer à 150 millions ? Alors, est-ce aussi simple que d'embaucher plus de personnes ou, comme vous l'avez mentionné, d'essayer d'élargir l'univers adressable de ce que vous voulez vraiment posséder ? Comment pensez-vous à cela alors que vous envisagez un an, deux ou trois ?

Mark ManheimerChef de la direction

Oui, et c'est quelque chose dont on parle beaucoup en interne. Il y a plusieurs façons d'augmenter jusqu'à 150 millions de dollars. Nous pourrions sacrifier la qualité, ce que je ne pense pas que nous soyons prêts à faire. Je pense que l'avenue la plus probable, si nous voulions faire beaucoup plus d'acquisitions à court terme, je pense, alors que nous exposons cette courbe en cloche d'actifs évalués efficacement, nous aurions à manger un peu plus dans cette courbe en cloche et acheter à partir d'actifs dont le prix est un peu plus efficace.

Donc je pense qu'à la marge, vous verriez où le — en utilisant votre exemple, 150 millions de dollars, je pense que vous verriez probablement une légère différence dans le taux de capitalisation global.

Ki Bin KimTruist Securities — Analyste

D'ACCORD. Merci.

Opérateur

Merci. Notre prochaine question vient de Linda Tsai avec Jefferies. Veuillez poursuivre votre question.

Linda TsaiJefferies — Analyste

Salut. Il semble que le terme moyen pondéré ait un peu baissé sur vos acquisitions. Une couleur supplémentaire que vous pourriez fournir? Et est-ce quelque chose que vous attendez à l'avenir ?

Mark ManheimerChef de la direction

Oui, et nous nous concentrons sur le maintien d'environ 10 ans de durée moyenne pondérée des baux. Nous avons donc eu quelques conversations avec nos locataires actuels, d'autant plus que nous cherchons à acquérir plus d'actifs et à fusionner et étendre à l'extérieur sur le front de l'acquisition. Nous avons commencé à inclure certains des actifs que nous détenons dans le portefeuille afin d'obtenir potentiellement des exécutions anticipées sur des emplacements qui fonctionnent très bien. Mais oui – et je pense que c'est un défi avec des locataires de qualité et de qualité supérieure.

En règle générale, les termes des baux sont un peu plus courts que si nous ne faisions que des cessions-bail où vous voyez beaucoup de termes de bail de 20 ans. C'est donc quelque chose qui est un défi. Mais heureusement, je suppose, une chose — je peux vous donner un peu de couleur sur le pipeline actuel, la durée du bail est un peu plus longue car c'est un domaine sur lequel nous avons mis un peu plus l'accent.

Linda TsaiJefferies — Analyste

Et puis pouvez-vous parler de la façon dont l'environnement de location nette a changé depuis que vous êtes devenu public il y a environ un an, en reconnaissant que c'était au milieu d'une pandémie? Et peut-être juste ce que vous avez appris au fur et à mesure que vous construisez et exécutez votre pipeline ?

Mark ManheimerChef de la direction

Oui bien sûr. Je veux dire, au tout début, je pense que nous commencions à peine à sortir un peu de la pandémie, et vous aviez donc encore un certain nombre d'acheteurs sur la touche. Vous avez eu beaucoup de gens qui essayaient de comprendre ce qu'ils voulaient faire. Mais dans les domaines sur lesquels nous nous concentrons, qui n'ont pas été aussi touchés par le premier tour que le COVID, espérons-le, nous ne sommes pas sur le point d'affronter le deuxième tour.

Mais je pense que ceux-ci ont vraiment très bien résisté. Il y avait donc toujours une offre assez forte pour ces actifs. Mais je dirais qu'à la marge, nous avons vu un peu plus de concurrence avec les petits family offices et les acheteurs individuels. Mais nous pensons toujours que nous allons pouvoir exécuter notre stratégie.

Andy BlocherDirecteur financier

Oui. And if I could just add in. It's just really important to note that despite the changes from our 144A where we are in giant respond environment to COVID, giant risk-off and back currently. We've remained steadfast to our strategy, right.

We've been able to execute — I kind of feel like, despite the fact that Mark and I and the team have only been together for, call it, 18-19 months, the reality is we've been through a complete cycle of risk, and we feel really, really confident of the direction that we're going and our ability to continue to produce results.

Linda TsaiJefferies — Analyst

Just one last one. You're at 70% IG tenancy and then another 11% in IG like tenancy, and the rest is more yield driven. Do you have a long-term view on what the right balance is for being high-quality, but also driving yield at the same time?

Mark ManheimerChief Executive Officer

Yes, sure. So — and I don't think we're going to change quarter to quarter, but if we are subject to what the opportunity set is on a quarter-to-quarter basis, so, we don't see a giant difference, at least in our mind versus investment-grade profile to investment-grade like a BBB- credit versus a BB+ credit other than it has the delineation of investment-grade or not investment-grade. So I do think you could see us do some BB side credits or some investment-grade profile credits and see those percentages move around a little bit on the margin. But I think in the past, we've stated kind of the investment-grade percentage of the portfolio is likely to stay between 65 and 75%.

So we're kind of like right in the middle of that right now. But we are seeing a little bit more alpha that we feel like we can pick up with really not taking any more risk on the investment-grade profile side. So we'd like to find some more names and add more to that particular bucket.

Linda TsaiJefferies — Analyst

Thanks.

Mark ManheimerChief Executive Officer

Thanks Linda.

Opérateur

Merci. There are no further questions at this time. I would like to turn the floor back over to Mark Manheimer for any closing comments.

Mark ManheimerChief Executive Officer

Oui. Thanks, everyone. We look forward to discussing our progress in the future, hopefully in person. Très bien.

Take care.

Opérateur

(Operator signoff)

Duration: 35 minutes

Call participants:

Amy AnInvestor Relations

Mark ManheimerChief Executive Officer

Andy BlocherDirecteur financier

Nate CrossettBerenberg Capital Markets — Analyst

Todd ThomasKeyBanc Capital Markets — Analyst

Parker DecraeneCiti — Analyst

Greg McGinnissScotiabank — Analyst

Ki Bin KimTruist Securities — Analyst

Linda TsaiJefferies — Analyst

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This article represents the opinion of the writer, who may disagree with the “official” recommendation position of a Motley Fool premium advisory service. We’re motley! Questioning an investing thesis — even one of our own — helps us all think critically about investing and make decisions that help us become smarter, happier, and richer.



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Pourquoi confectionner une vitrine online ?

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