Comment 'ADU' ? Un entrepreneur lance Maxable pour démystifier le processus des appartements de mamie


Ayant grandi à La Mesa, Caitlin Bigelow a bien compris les avantages que le petit garage de la maison de ses parents représentait pour sa famille. Fille de deux journalistes, elle n'a jamais oublié que les revenus locatifs supplémentaires ont aidé ses parents à couvrir leur hypothèque et les dépenses de leur famille, leur permettant de rester à San Diego.

Bigelow a quitté San Diego pour l'université, obtenant un baccalauréat en entrepreneuriat et en espagnol au Juniata College de Huntingdon, en Pennsylvanie. Elle a ensuite lancé une carrière dans le marketing numérique et le commerce électronique, développant une expertise tout en travaillant pour plusieurs entreprises californiennes.

Lorsqu'elle était prête au début de 2018 à poursuivre son rêve de créer sa propre entreprise, elle ne savait pas trop quelle direction prendre. Ses souvenirs de l'ancien garage de la grand-mère de ses parents sont rapidement revenus au premier plan.

Maintenant, elle s'est donné pour mission de sensibiliser le public aux avantages de créer des appartements secondaires à travers son entreprise Maxable.

Caitlin Bigelow et sa mère, Lynn O'Shaughnessy, posent dans la nouvelle cuisine du garage reconverti d'O'Shaughnessy.

Une cliente précoce et enthousiaste de l'entreprise Maxable de Caitlin Bigelow était sa mère, Lynn O'Shaughnessy (à droite), qui voulait restaurer un garage converti dans sa maison de La Mesa qu'elle utilisait comme bureau dans une unité d'habitation accessoire décorée de couleurs vives. pour les familles et les locations.

(Jarrod Valliere / The San Diego Union-Tribune)

« Nous essayons d’aider les gens à comprendre quel est le potentiel. Si vous pouvez transformer ces garages sous-utilisés en quelque chose de bénéfique pour votre famille, c'est bien », a déclaré Bigelow.

C'est encore mieux, a-t-elle ajouté, si vous pouvez également transformer cet espace en un logement désespérément nécessaire.

Construire des appartements de grand-mère est désormais à la mode depuis que la législature californienne a adopté une loi historique (SB 1069) en 2017, réduisant ou supprimant de nombreuses réglementations et frais étatiques et locaux entravant leur construction. Plusieurs modifications législatives ultérieures ont corrigé les défauts de la nouvelle loi et clarifié et rationalisé le processus d'autorisation et de réglementation.

L'objectif de l'État était de réduire la pénurie chronique de logements abordables en permettant aux propriétaires de construire un appartement secondaire ou un appartement pour mamie – officiellement connu sous le nom de « logement accessoire » (ADU) – sur leur propriété. Les défenseurs du logement considéraient une telle construction comme un moyen plus rapide d'ajouter de nouvelles maisons que le long processus requis pour les développements à grande échelle. Les propriétaires ont construit plus de 20 000 nouveaux ADU depuis son passage.

La cuisine lumineuse, lumineuse et moderne de la cuisine colorée d'O'Shaughnessy est éclairée par de nouvelles suspensions.

La cuisine lumineuse, lumineuse et moderne de la cuisine colorée d'O'Shaughnessy est éclairée par de nouvelles suspensions et un nouveau puits de lumière.

(Jarrod Valliere / The San Diego Union-Tribune)

O'Shaughnessy et sa fille ont utilisé du bois récupéré des chevrons du garage pour les étagères de l'appartement de la grand-mère.

O'Shaughnessy et sa fille, toutes deux passionnées de recyclage de matériaux réutilisables, ont utilisé du bois récupéré des chevrons du garage pour les étagères de l'appartement de la grand-mère.

(Jarrod Valliere / The San Diego Union-Tribune)

En recherchant des opportunités commerciales potentielles et des pratiques de conception, d'autorisation et de construction d'ADU, Bigelow a observé que la construction de nouvelles unités était lente à démarrer malgré les changements.

Elle s'est rendu compte que la plupart des gens qui envisageaient de construire une deuxième unité sur leur propriété ne savaient pas quoi faire ni par où commencer. Ils ne savaient pas non plus où obtenir de l'aide, comment trouver un architecte/concepteur ou un entrepreneur général, comment faire une demande de permis ou où trouver du financement.

Personne d'autre ne semblait combler ce vide d'information et dissiper la confusion entourant la législation de 2017. Une fois le concept commercial de Bigelow concrétisé, elle a fondé Maxable, appliquant ses compétences en marketing en ligne pour atteindre, éduquer et aider les clients à naviguer dans le processus ADU et à les mettre en contact avec des professionnels agréés.

Bigelow, qui s'occupe maintenant du marketing et des relations avec la clientèle, a lancé le site Web Maxable (maxablespace.com) au printemps 2018. L'un des premiers concepteurs architecturaux qu'elle a recrutés était Jared Basler, connu dans l'industrie comme le « parrain de Granny Flats » pour expérience dans la conversion et la construction d'unités accessoires et pour son plaidoyer aux niveaux étatique et local pour une législation et des réglementations applicables. Elle a fait entrer Basler dans l'entreprise en tant que co-fondateur et concepteur principal, expliquant qu'il "avait conçu et autorisé plus de 130 projets pour Maxable et d'autres et connaît les tenants et aboutissants de la législation, mieux que d'autres en Californie".

L'architecte d'intérieur Lydia Majette a aidé O'Shaughnessy à mettre en œuvre sa vision d'un intérieur coloré.

L'architecte d'intérieur Lydia Majette a aidé O'Shaughnessy à mettre en œuvre sa vision d'un intérieur coloré. Parmi ses suggestions figurait la peinture de toutes les portes intérieures de différentes couleurs vives.

(Jarrod Valliere / The San Diego Union-Tribune)

Basler, qui a suivi une formation à la New School of Architecture and Design de San Diego et préside maintenant la San Diego ADU Coalition, a travaillé dans la construction avant de se concentrer sur les ADU, a expliqué que l'éducation est une grande partie de la mission de Maxable. Il supervise l'équipe de conception de l'entreprise et s'assure que les clients sont jumelés à des professionnels qualifiés adaptés à leurs besoins, avec une expérience dans leur zone géographique. Actuellement, Maxable travaille avec environ 20 professionnels de la conception/construction dans la région de San Diego et d'autres dans les régions de Los Angeles et de la baie de San Francisco.
"Il s'agit de rendre l'espace habitable", a déclaré Basler. « La plupart des propriétaires ne comprennent pas ce qu’ils contiennent et ce qu’ils peuvent faire. Nous ne voulons pas que les gens commencent un projet et ne puissent pas le terminer.

La ville de San Diego, a-t-il expliqué, a été la plus progressiste dans l'ajustement de ses politiques pour encourager la construction d'ADU.

À l'extérieur de la maison, l'équipe a peint le stuc d'un vert sauge identique pour correspondre à la couleur extérieure existante.

À l'extérieur de la maison, l'équipe a peint le stuc d'un vert sauge identique pour correspondre à la couleur extérieure existante.

(Jarrod Valliere / The San Diego Union-Tribune)

Les coûts de conversion d'un garage s'élèvent désormais à environ 100 000 $ – contre environ 75 000 $ à 90 000 $ avant la pandémie en raison de l'augmentation des coûts des matériaux – et d'environ 150 000 $ pour les nouveaux ADU détachés, selon la taille, a-t-il expliqué. Environ 95% de toutes les maisons, y compris les propriétés multifamiliales, sont éligibles pour construire des ADU, contre 5% avant les modifications législatives.

Après une évaluation du projet, Maxable travaille avec les clients dès le début du projet, passant en revue les options de conception ainsi que les offres et les contrats, afin que les clients comprennent chaque étape du processus, a déclaré Bigelow.

"Nous concevons et permettons, puis connectons les propriétaires à des entrepreneurs généraux que nous avons vérifiés dans le comté de San Diego afin qu'ils n'aient pas à trouver leur propre entrepreneur", l'une des tâches les plus difficiles pour tout travail de construction, a-t-elle déclaré.
« Nous allons aider les propriétaires à comprendre ce qui leur est facturé et les aider du début à la fin », a-t-elle ajouté.

La plupart des projets de conversion de garage prennent environ neuf mois pour se terminer du début à la fin, bien que la pandémie ait prolongé ces délais moyens à environ un an, a déclaré Basler, en raison des perturbations du personnel et des pénuries de matériaux de construction, d'appareils et d'équipements.

De nouvelles grandes portes doubles dans l'appartement de la grand-mère d'O'Shaughnessy s'ouvrent sur un nouveau pont avant de la maison de La Mesa.

Nouvelles grandes portes doubles dans le grand-mère plat de 600 pieds carrés d'O'Shaughnessy avec une lumière naturelle étendue. Ils s'ouvrent sur un nouveau pont avant à la maison à La Mesa.

(Jarrod Valliere / The San Diego Union-Tribune)

Pour un premier projet, Bigelow a trouvé un client prêt pour ce qui s'est transformé en un projet de démonstration : sa mère, Lynn O'Shaughnessy, auteure et experte de premier plan sur l'accessibilité financière des universités qui vit toujours dans la maison de La Mesa, construite en 1945, qu'elle acheté en 1991. O'Shaughnessy avait transformé l'appartement de location de garage en bureau d'écriture. Désormais, elle souhaite redonner vie à l'appartement pour des visites familiales ou des locations mensuelles.

Alors que l'idée de convertir le garage en un appartement de grand-mère de 600 pieds carrés était celle de Bigelow, O'Shaughnessy s'est avéré un client enthousiaste, faisant l'éloge de l'entrepreneur général qu'ils ont identifié et de la gestion du projet. O'Shaughnessy a travaillé activement avec Basler, le designer de sa conversion, et a fait appel à une amie, l'architecte d'intérieur Lydia Majette de Raz & Majette Design à San Diego, pour l'aider à mettre en œuvre sa vision d'un intérieur coloré.

« Comment construire un ADU et ne pas faire d'erreurs qui coûtent beaucoup d'argent ? » demanda O'Shaughnessy.

Elle a expliqué comment, dans le cadre du processus de conception et de construction, son entrepreneur général a résolu les longues fuites d'eau de garage en localisant la source du problème et en installant des drains français. L'équipe a fait correspondre le style de l'extérieur à la maison existante d'O'Shaughnessy, en peignant le stuc d'un vert sauge clair identique et en lui donnant une porte d'entrée rouge compatible.

Le garage avait déjà un plafond voûté, qu'ils ont conservé. Ils ont amélioré l'éclairage naturel de l'unité en ajoutant un puits de lumière et des portes vitrées doubles ouvrant sur un nouveau pont avant.

L'espace de vie offre amplement d'espace pour les invités ainsi qu'un espace de travail.

L'espace de vie offre amplement d'espace pour les invités ainsi qu'un espace de travail. O'Shaughnessy a acheté presque tous les meubles sur des sites de revente et les a décorés avec ses propres œuvres d'art et accessoires.

(Jarrod Valliere / The San Diego Union-Tribune)

O'Shaughnessy et sa fille sont des recycleurs enthousiastes de matériaux réutilisables et des acheteurs économes dans les vide-greniers et sur les sites en ligne. Pour la conversion de l'appartement de grand-mère, ils ont choisi de récupérer le bois récupéré des chevrons du garage et de le réutiliser comme étagères bien assaisonnées dans le salon et la cuisine. Ils ont acheté de nouveaux appareils électroménagers, y compris une laveuse-sécheuse à une seule unité et un four de comptoir turquoise rétro. Mais presque tous les meubles, tapis, Fiestaware et même les plantes succulentes pour l'aménagement paysager, O'Shaughnessy a acheté sur les sites de revente en ligne Craigslist ou OfferUp. Elle a décoré avec des œuvres d'art supplémentaires, de la poterie et d'autres accessoires de ses collections, y compris un petit cheval à bascule peint à la main par le défunt père de Bigelow, Bruce.

"Vous pouvez obtenir de grandes choses sur Craigslist", a expliqué O'Shaughnessy, soulignant les avantages environnementaux de la réutilisation.

Pour l'intérieur, Majette a aidé à sélectionner des carreaux mexicains colorés pour la cuisine et la salle de bain et a recommandé de peindre chacune des portes intérieures et des portes escamotables de différentes couleurs vives. Elle a trouvé le carrelage de sol inspiré de la boue africaine bon marché de Floor & Decor qui a été utilisé dans la chambre à coucher. O'Shaughnessy voulait un espace de rangement généreux, ce qui a donné lieu à des placards de 8 pieds de haut avec des étagères.

Pour l'éclairage de la cuisine, ils ont poursuivi le thème multicolore en sélectionnant des luminaires suspendus suspendus à des cordons multicolores de ColorCord.com. O'Shaughnessy a commandé des tissus colorés sur Spoonflower.com et a demandé à une couturière locale de confectionner des rideaux et d'autres décorations pour la chambre.

L'une des premières questions que Bigelow et ses associés Maxable posent aux clients est de savoir comment ils prévoient d'utiliser la nouvelle unité. S'il s'agit d'une location, ils recommandent d'utiliser des matériaux plus durables. Dans le cas d'O'Shaughnessy, elle l'utilise à la fois pour des séjours en famille élargie ainsi que pour des locations d'un mois minimum.

Majette a aidé à sélectionner les carreaux mexicains colorés utilisés dans la cuisine et la salle de bain du projet d'appartement de grand-mère.

Majette a aidé à sélectionner les carreaux mexicains colorés utilisés dans la cuisine et la salle de bain du projet d'appartement de grand-mère.

(Jarrod Valliere / The San Diego Union-Tribune)

Beaucoup de ses locataires sont des infirmières itinérantes. Pendant la pandémie, un couple fuyant Atlanta est resté avec son chien pendant 2 mois et demi. En raison de l'intimité prévue de l'unité, O'Shaughnessy a rarement vu le couple.

Les propriétaires tiennent rarement compte des coûts cachés, a expliqué Bigelow. Ceux-ci comprennent la démolition et les travaux de chantier avant la construction, ainsi que la mise à niveau des connexions aux services publics. Les maisons plus anciennes, comme celle d'O'Shaughnessy, nécessitent un service électrique amélioré.

« Nous recommandons aux propriétaires de prévoir une éventualité de 10 % dans ces projets, car il y a toujours des dépenses inconnues », a-t-elle déclaré, comme les 15 000 $ supplémentaires pour les drains français d'O'Shaughnessy.

Certains coûts peuvent être partiellement compensés par des crédits d'impôt disponibles pour les remplacements de toiture, les installations solaires et l'amélioration du service électrique. Maxable peut aider avec les applications, a expliqué Bigelow.

Bigelow et Basler sont enthousiasmés par la croissance de l'industrie des appartements de grand-mère et sont impatients de contribuer à l'expansion du parc de logements abordables de l'État.

Construire un appartement de mamie sur votre propriété : l'expérience d'un propriétaire

Lorsque Felicia Shaw est retournée à San Diego en janvier 2020 après un passage à Saint-Louis, elle a récupéré la maison d'Azalée Park qu'elle avait louée à son fils, dont la famille était prête pour des logements plus grands.

Elle avait acheté le bungalow California de 1949 avec un garage détaché sur un terrain double en 2008 et était tombée amoureuse de la communauté du quartier de City Heights. Le garage s'est rapidement transformé en rangement.

« Mon rêve a toujours été de le convertir, peut-être en ma« cabane ». Cela pourrait être une merveilleuse propriété locative et fournir un revenu de retraite», a-t-elle expliqué.

En savoir plus sur les appartements de mamie

Pour des articles informatifs, une boîte à outils et d'autres informations sur la construction d'un ADU, ainsi qu'une vidéo montrant l'avancement de la construction de l'appartement de mamie de Lynn O'Shaughnessy, visitez Maxable sur maxablespace.com.

Shaw venait de commencer un nouveau travail en tant que directrice exécutive du Women's Museum of California, au sein de Balboa Park, et elle savait qu'elle n'aurait pas le temps d'entreprendre elle-même un projet de construction. Elle a cherché en ligne de l'aide pour son projet.

« Le nom qui n'arrêtait pas d'apparaître pour les bonnes personnes avec qui travailler en tant que partenaire fiable était Maxable. Ils essayaient d'éduquer les gens sur les ADU et donnaient des informations sur leur site Web », a-t-elle déclaré. Leur site, a-t-elle expliqué, propose de nombreux articles et conseils sur tout ce que vous devez savoir sur la construction d'un ADU, y compris une boîte à outils gratuite pour commencer.

Le concepteur de Maxable a demandé ce que Shaw voulait faire, puis s'est occupé de la conception et de l'obtention des permis, la mettant en contact avec des sources de financement et un entrepreneur général, qui est sur le point de commencer les travaux. Elle agrandit son garage indépendant de 400 pieds carrés en un appartement de grand-mère d'une chambre de 780 pieds carrés, qu'elle espère louer à un artiste, écrivain ou autre créatif.

En concevant l'appartement, elle a pris soin de créer un endroit dans lequel elle serait heureuse de vivre.

« Construire un appartement de grand-mère chez vous implique une grande responsabilité. Vous ajoutez de la densité. C'est une grande responsabilité », a déclaré Shaw. "Maxable aide les gens à le faire de la bonne manière, pas de la manière la moins chère", a-t-elle ajouté.

Sours Larson est un écrivain indépendant de San Diego.



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