Starwood Property Trust (STWD) Transcription de l'appel sur les résultats du premier trimestre 2021


Logo de casquette de bouffon avec bulle de pensée.

Source de l'image: The Motley Fool.

Fiducie immobilière Starwood (NYSE: STWD)
Appel aux résultats du T1 2021
6 mai 2021, 10 h 00 HE

Contenu:

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Remarques préparées:

Opérateur

Les salutations. Bienvenue à la conférence téléphonique sur les résultats du premier trimestre 2021 de Starwood Property Trust. (Instructions pour l'opérateur) Veuillez noter que cette conférence est en cours d'enregistrement. Je vais maintenant céder la parole à votre hôte, Zach Tanenbaum, directeur des relations avec les investisseurs.

Zach TanenbaumDirecteur des relations investisseurs

Merci, opérateur. Bonjour et bienvenue à l'appel des résultats de Starwood Property Trust. Ce matin, la société a publié ses résultats financiers pour le trimestre clos le 31 mars 2021, déposé son formulaire 10-Q auprès de la Securities and Exchange Commission et publié son supplément aux résultats sur son site Web. Ces documents sont disponibles dans la section relations avec les investisseurs du site Web de la société à l'adresse www.starwoodpropertytrust.com.

Avant le début de l'appel, je tiens à rappeler à tous que certaines déclarations faites au cours de cet appel ne sont pas basées sur des informations historiques et peuvent constituer des déclarations prospectives. Ces déclarations sont basées sur les attentes et les convictions actuelles de la direction et sont sujettes à un certain nombre de tendances et d'incertitudes qui pourraient faire en sorte que les résultats réels diffèrent sensiblement de ceux décrits dans les déclarations prospectives. Je vous renvoie aux documents déposés par la société auprès de la SEC pour une analyse plus détaillée des risques et des facteurs qui pourraient faire en sorte que les résultats réels diffèrent sensiblement de ceux exprimés ou implicites dans les déclarations prospectives faites aujourd'hui. La société n'assume aucune obligation de mettre à jour les déclarations prospectives qui pourraient être faites au cours de cet appel.

De plus, certaines mesures financières non conformes aux PCGR peuvent être discutées lors de cette conférence téléphonique. Une présentation de ces informations n'est pas destinée à être considérée isolément ou comme un substitut aux informations financières présentées conformément aux PCGR. Les rapprochements de ces mesures financières non conformes aux PCGR avec les mesures les plus comparables préparées conformément aux PCGR peuvent être consultés par le biais de nos documents déposés auprès de la SEC à l'adresse www.sec.gov. Je suis accompagné aujourd'hui de Barry Sternlicht, président et chef de la direction de la société; Jeff DiModica, président de la société; Rina Paniry, directrice financière de la société; et Andrew Sossen, chef de l'exploitation de la société.

Sur ce, je vais maintenant passer l'appel à Rina.

Rina PaniryDirecteur financier

Merci, Zach, et bonjour à tous. Ce trimestre a une fois de plus mis en évidence la puissance de notre plateforme diversifiée avec un bénéfice distribuable, ou DE de 151 millions de dollars, soit 0,50 dollar par action. Nous avons été actifs à gauche et à droite de notre bilan, déployant 2,7 milliards de dollars de capital au cours du trimestre et achevant avec succès deux CLO totalisant 1,8 milliard de dollars après la fin du trimestre. Je commencerai ma discussion de segment par les prêts commerciaux et résidentiels, qui ont contribué à l'ED de 147 millions de dollars au trimestre.

Dans le secteur des prêts commerciaux, nous avons octroyé 2,2 milliards de dollars sur 12 prêts pour une taille moyenne de prêt de 184 millions de dollars. Nous avons financé 2 milliards de dollars de ces nouveaux prêts ainsi que 175 millions de dollars d'engagements de prêts préexistants. Ces financements ont été contrebalancés par des remboursements de prêts de 1,1 milliard de dollars pour notre portefeuille de prêts commerciaux, pour un montant record de 11,2 milliards de dollars à la fin du trimestre. Nous continuons de constater une solide performance de crédit dans notre portefeuille de prêts, notre pondération moyenne pondérée des risques passant de 2,7 à 2,6 au cours du trimestre et un seul prêt de 188 millions de dollars noté dans les cinq catégories.

Ce prêt représente la majeure partie de notre exposition limitée au détail et a été placé sur des crédits non incriminés au cours du trimestre. Nous croyons que le capital et les intérêts courus à ce jour sur ce prêt sont entièrement recouvrables. Au 31 mars, seulement 2% de nos prêts sont sur des prêts non incriminés. Le reste est à 100% à jour, et nous avons vu presque tous nos prêts qui nécessitaient des reports d'intérêts partiels pendant le COVID sont revenus à un statut performant.

Depuis le début de COVID, nous avons accordé 11 reports d'intérêts partiels pour des prêts d'un montant UPB de 1,1 milliard de dollars. Aujourd'hui, il ne nous reste qu'un seul prêt au détail de 41 millions de dollars sur le report partiel des intérêts de 84 000 $ par mois. Notre LTV moyenne pondérée reste solide, chutant à nouveau ce trimestre à 60,1%. Nous continuons de voir nos sponsors soutenir les capitaux propres importants de leurs actifs, avec 582 millions de dollars investis et 715 millions de dollars engagés depuis le début de COVID.

Conformément à cette performance de crédit positive, notre réserve générale CECL est demeurée relativement stable à 61 millions de dollars. Comme nous l'avons mentionné précédemment, les règles de la CECL exigent que nous prenions des réserves sur tous les prêts, y compris les prêts nouvellement émis. Bien que nous ayons enregistré 1,4 million de dollars de réserves sur les nouveaux prêts au cours du trimestre, nous avons également constaté des réductions des réserves pour remboursements et pour l'amélioration du rendement des prêts existants. Pour rappel, ces réserves sont généralement rajoutées à des fins de DE.

Cependant, au cours du trimestre, nous avons constaté une perte de 8 millions de dollars US liée à un prêt non garanti pour lequel nous avons comptabilisé une réserve spécifique selon les PCGR CECL au dernier trimestre. Il y a à peine deux ans, nous avons discuté avec vous de notre première forclusion sur un prêt loué net à un seul locataire d'épicerie qui a déposé son bilan. Le centre de distribution de 440 000 pieds carrés à Montgomery, en Alabama, avait un solde de prêt de 17 millions de dollars, et à l'époque, nous avons établi une réserve GAAP de 8 millions de dollars sur la base de sa valeur estimative. Au cours des deux dernières années, nous avons exploité la plate-forme Starwood pour libérer et commercialiser la propriété.

La propriété a été vendue ce trimestre pour 31 millions de dollars, ce qui s'est traduit par un gain GAAP de 18 millions de dollars et un gain de 8 millions de dollars en DE, un résultat très fructueux pour nos actionnaires. Passons à notre activité de prêt résidentiel. Nous avons titrisé 384 millions de dollars de prêts dans le cadre de notre dixième titrisation pour un gain net de titrisation de 13 millions de dollars et vendu 87 millions de dollars de nos prêts à LTV élevé pour un gain net de 4 millions de dollars. Ces ventes, nettes d'achats de 209 millions de dollars au cours du trimestre, placent notre portefeuille de prêts à un solde de 596 millions de dollars, un coupon moyen pondéré de 5,9%, un LTV moyen de 67% et un FICO moyen de 732.

Au cours des derniers mois, nous avons travaillé à la transition des prêts sur notre facilité fédérale de prêt immobilier de 2 milliards de dollars, qui a été entièrement remboursée ce trimestre à son échéance. Dans le cadre de la transition, nous avons exécuté un nouvel entrepôt de 1 milliard de dollars au cours du trimestre, ce qui porte notre capacité totale de financement hors QM à 2 milliards de dollars. Avec ces nouvelles facilités, nous prévoyons réaliser des rendements sur notre portefeuille de prêts qui sont conformes aux niveaux historiques. Ensuite, je parlerai de notre secteur immobilier, qui a contribué pour 22 millions de dollars de bénéfices distribuables au trimestre.

La performance du crédit est restée solide sur ce segment, avec des recouvrements de loyers à 98% et un taux d'occupation moyen pondéré stable à 97%. Ce trimestre, nous avons obtenu un financement supplémentaire de 83 millions de dollars pour Woodstar II, notre deuxième portefeuille de logements abordables. Cette augmentation a porté le rendement cash-on-cash de ce portefeuille à 18,8% et les rendements de l'ensemble du segment à 16,9%. La performance de notre portefeuille de logements abordables en Floride continue de dépasser nos attentes.

Les niveaux de revenu médians de la région, qui régissent les loyers des plus de 15 000 unités de ce portefeuille, ont été publiés récemment. Un revenu médian plus élevé pour le nord et le centre de la Floride, où ce portefeuille est concentré, s'est traduit par une augmentation combinée des loyers de 4,1% pour 2021. Cela s'ajoute à l'augmentation de 4,7% publiée l'an dernier. Ces loyers créent un nouveau plancher à partir duquel les loyers ne peuvent pas diminuer à l'avenir.

Malgré les nouveaux niveaux de loyer maximum, nous n'avons augmenté le loyer d'aucun de nos locataires de logements abordables l'année dernière en raison du COVID. Nous avons plutôt commencé à déployer ces loyers plus élevés le 1er janvier et continuerons de le faire au cours des 12 prochains mois. En conséquence, l'effet sur les résultats sera progressif au cours des prochains trimestres. Ensuite, je vais passer à notre segment des investissements et des services, qui a déclaré un DE de 24 millions de dollars au cours du trimestre.

Dans notre portefeuille CMBS, nous continuons de vendre des actifs de façon opportuniste, avec 12 millions de dollars de titres vendus au cours du trimestre pour un gain net de 3 millions de dollars. En ce qui concerne les services spéciaux, 517 millions de dollars de prêts sont entrés en service au cours du trimestre, tandis qu'un montant similaire a été résolu, ce qui a permis à notre portefeuille de services actifs de rester stable à 8,8 milliards de dollars. Comme nous l'avons déjà dit, nous prévoyons des délais de résolution légèrement plus longs et donc un retard dans la reconnaissance des frais pour les actifs qui sont récemment entrés en service. Notre portefeuille nommé a terminé le trimestre à 80 milliards de dollars.

Enfin, dans notre conduit, nous avons titrisé 85 millions de dollars de prêts en une seule transaction à des niveaux de profit conformes à ceux du dernier trimestre. Nous constatons généralement un volume de titrisation plus faible au premier trimestre et nous prévoyons un volume nettement plus élevé au prochain trimestre. Pour conclure ma discussion sur le secteur d'activité aujourd'hui, nous trouvons notre secteur des prêts d'infrastructure, qui a contribué à l'ED de 7 millions de dollars au trimestre. Nous avons acquis 86 millions de dollars liés à de nouveaux prêts et financé 14 millions de dollars au titre d'engagements de prêts préexistants.

Ces financements ont été contrebalancés par des remboursements de 19 millions de dollars, portant le portefeuille à 1,7 milliard de dollars à la fin du trimestre. Nous continuons à être satisfaits de la performance de crédit de ce portefeuille, qui a encore une fois accumulé 100% d'intérêts au cours du trimestre. Je conclurai ce matin par quelques commentaires sur nos liquidités et notre capitalisation. Après la fin du trimestre, nous avons réalisé deux financements CLO, notre premier CLO d'infrastructure de 500 millions de dollars, le premier du genre, et notre CRE CLO de 1,3 milliard de dollars, le plus grand CRE CLO émis après le GFC.

Les deux représentent une expansion significative de notre capacité de crédit et une diversification continue de nos sources de financement. Ils comprennent également de nombreux avantages structurels, notamment la flexibilité de fournir une garantie de remplacement, un financement de contrepartie et la suppression des recours et de la marque de crédit. Jeff discutera de chacun de ces éléments plus en détail au cours de ses remarques. Nous avons terminé le trimestre avec 7,3 milliards de dollars de disponibilité en vertu des lignes de financement existantes, des actifs non grevés de 2,8 milliards de dollars et un ratio dette / capitaux propres non amortis ajusté de 2,3 fois.

Pro forma pour les deux CLO, ce ratio est de 2,1 fois, en ligne avec le dernier trimestre. Cette capacité de crédit, en plus de notre liquidité actuelle de 642 millions de dollars, nous fournit suffisamment de poudre sèche pour exécuter notre pipeline. Sur ce, je cède la parole à Jeff pour ses commentaires.

Jeff DiModicaPrésident

Merci, Rina. Nous sommes satisfaits de la performance de notre cours de bourse, qui, selon nous, reconnaît la durabilité de notre modèle commercial, notre capacité démontrée à créer de la valeur pour les actionnaires à travers les cycles de marché et notre capacité à verser notre dividende. À ce jour, les actionnaires de Star Property Trust ont obtenu un rendement total annualisé supérieur à 13% depuis sa création à la fin de 2009, le plus élevé de notre groupe de référence. Je parlerai aujourd'hui de quelques thèmes qui, à notre avis, ont différencié notre activité au cours de la dernière année et continueront de créer de la valeur pour les actionnaires au cours des prochains trimestres.

Le crédit de notre portefeuille de prêts CRE continue de s'améliorer. Les collections sont très élevées et notre modélisation de cas de base aujourd'hui suggère que nous aurons peu ou pas de pertes sur notre portefeuille de prêts en raison du COVID. J'en discuterai plus en détail plus tard. Les évaluations de nos propriétés détenues ont continué d'augmenter.

À notre marque aujourd'hui, nous avons environ 1,1 milliard de dollars de gains non réalisés, soit 200 millions de dollars de plus que ce que nous avons divulgué précédemment et approchant les 4 dollars par action. Notre liquidité et notre accès à certains des capitaux les moins chers de notre secteur sont sans précédent, et nous pourrions émettre de nouvelles obligations d'entreprise à cinq ans à 4% ou moins aujourd'hui, le plus bas de notre histoire. Nous avons l'avantage d'avoir des actifs non grevés excédentaires sur notre bilan, ce qui nous permet d'arriver tôt sur le marché pour créer des liquidités pour rembourser nos 700 millions de dollars de billets à 5% venant à échéance en décembre à leur date d'ouverture, le 1er septembre, et de manière coupon existant de 5%. Enfin, nous étions l'un des rares acteurs du marché à pouvoir profiter de la dislocation des marchés pour réaliser des investissements importants dans l'ensemble de notre entreprise chaque trimestre depuis le début de COVID.

Nous avons eu un très bon premier trimestre de 2021, avec un déploiement de 2,7 milliards de dollars, dont 2,2 milliards de dollars dans notre activité principale de crédit CRE, et nous avons poursuivi sur cette lancée au deuxième trimestre. Je voudrais commencer mes remarques sectorielles par une plongée approfondie sur notre portefeuille de propriétés en propriété. Nous sommes devenus plus défensifs en accordant des prêts CRE en 2015 car nous avons estimé que les marchés de la dette étaient devenus trop agressifs en termes de prix, de LTV et de structure. Nous avons ralenti nos initiations en 2015 et avons commencé à utiliser notre excédent de liquidité pour ajouter des actifs en actions de base à notre portefeuille d'investissement, profitant de la dynamique favorable du marché et devenant un emprunteur plutôt qu'un prêteur.

Nous avons acheté pour 3,2 milliards de dollars d'actifs immobiliers sur une période de trois ans à des taux de capitalisation nettement plus élevés que ceux où les actifs sont actuellement évalués aujourd'hui. Ce portefeuille immobilier compte aujourd'hui environ 1,1 milliard de dollars de gains à nos marques et génère un rendement en espèces annuel de 17% à notre base. Notre modèle diversifié nous donne la capacité de pivoter pour investir dans les meilleures opportunités disponibles dans nos sept secteurs d'activité et met en évidence la puissance de notre plateforme multicylindre différenciée. Nous avons estimé que cette stratégie ferait ses preuves sur des marchés en difficulté et volatils et avons attendu patiemment que les marchés se disloquent.

Lorsque les marchés des prêts ont été gelés au printemps dernier, nous avons acheté près de 1 milliard de dollars de prêts hypothécaires résidentiels avec un financement à terme sans évaluation à la valeur du marché avec une décote de 10% par rapport aux mêmes actifs négociés avant le COVID. Ces prêts sont revenus au pair ou à un niveau plus élevé peu de temps après notre achat, et la plupart ont déjà été titrisés, produisant des gains importants et des rendements exemplaires pour notre portefeuille. Nous avons augmenté la taille de nos portefeuilles de CMBS et d'infrastructures énergétiques lorsque les rendements étaient relutifs et nous profitons des occasions de vendre lorsque nous pensions que la valeur avait changé. Ce trimestre, nous avons réalisé le premier CLO du genre dans notre activité d'infrastructures énergétiques et, après la fin du trimestre, nous avons réalisé le plus important CRE CLO depuis 2008.

Nous venons travailler tous les jours et choisissons où investir au mieux notre capital et comment nous financer au mieux et nous ne sommes pas obligés d'allouer nos capitaux propres à une seule entreprise quel que soit l'environnement du marché. Nous pensons que nos résultats ont prouvé l’efficacité de la stratégie, et nous n’avons pas terminé car nous cherchons des lignes d’activité supplémentaires qui nous permettront de poursuivre cette approche flexible du déploiement des capitaux. Le plus important de nos actifs immobiliers est notre crédit d'impôt pour logement à loyer modique loué à 99% en Floride de 15 000 unités, ou portefeuille multifamilial LIHTC. Ce portefeuille était centré sur Orlando et Tampa, deux des marchés à la croissance la plus rapide du pays au cours des cinq dernières années.

Nous avons été attirés par cet investissement pour ses caractéristiques très proches des obligations. Les propriétaires sont autorisés à augmenter les loyers en fonction de l'augmentation du niveau de revenu médian de la MSA, mais les loyers ne baissent jamais même si le revenu diminue. Bien que nous ayons souscrit de manière prudente une croissance des revenus très modeste au moment de l'achat, pro forma pour l'augmentation de cette année, nous avons pu augmenter les loyers de plus de 20% depuis l'acquisition tout en laissant les loyers moyens à environ 60% des loyers actuels au taux du marché. Dans le même temps, les taux de capitalisation ont chuté de façon spectaculaire, passant de 6% lors de l'acquisition aux ventes récentes dans la zone de taux de capitalisation faible de 4%, et nous pensons qu'il y a des avantages à partir de là.

En 2018, l'État de Floride a réduit les impôts fonciers de 50% sur les actifs LIHTC afin d'inciter les propriétaires à renoncer à leur droit contractuel de transformer ces unités au taux du marché sur une période de 30 ans et de maintenir cette source essentielle de logements abordables à la disposition des familles. en Floride. Vendredi dernier, l'État de Floride a adopté le projet de loi HB-7061, qui supprime les 50% restants d'impôts, laissant ces actifs exonérés d'impôt tant qu'ils restent dans le programme abordable. S'il est promulgué par le gouverneur, ce projet de loi encouragera davantage les comportements qui soutiennent le désir de l'État d'avoir plus de logements abordables disponibles pour ses résidents. Bien que nous évaluions toujours nos options, ce projet de loi incitera les propriétaires comme nous à repenser ce qui a toujours été la meilleure stratégie économique pour transformer des unités abordables en unités de FPI du marché au fil du temps, réduisant ainsi l'offre abordable.

Nous croyons que ce portefeuille valait plus de 2 milliards de dollars aujourd'hui et, après des refinancements relutifs, nos capitaux propres restants génèrent désormais un rendement en espèces de 30% par an. À nos évaluations, nous croyons que nous pourrions maintenant générer plus de 1 milliard de dollars de gains selon les PCGR et environ 900 millions de dollars de gains sur les bénéfices distribuables dans ce portefeuille. Comme nous vous l'avons dit au trimestre dernier, nous continuons d'évaluer la vente d'une part minoritaire dans ce portefeuille, ce qui donnerait aux investisseurs plus de confort quant à nos mesures d'évaluation et nous fournirait un capital supplémentaire que nous pensons pouvoir déployer de manière rentable aujourd'hui. En plus des gains découlant de cet investissement, à nos marques internes, nous croyons que nous avons plus de 200 millions de dollars de gains supplémentaires provenant du reste de notre portefeuille immobilier détenu.

80% de ce gain supplémentaire est réparti assez équitablement entre les actifs nets de location à long terme de nos Cabela's Bass Pro Shops, notre portefeuille de cabinets médicaux et l'actif industriel d'Orlando que nous avons saisi en 2019. Rina vous a dit que nous avons annulé une dépréciation de 8 millions de dollars sur le L'actif industriel de Montgomery que nous avons repris en même temps que l'actif d'Orlando, et nous l'avons vendu au cours du trimestre pour un gain de 18 millions de dollars US GAAP et 8 millions de dollars de bénéfice distribuable. Lorsque nous choisirons de vendre finalement l'actif d'Orlando restant maintenant entièrement loué à Amazon, nous pensons que nous publierons un gain d'environ 60 millions de dollars, un excellent résultat pour les actionnaires et une déclaration sur la capacité de notre plate-forme à repositionner les actifs difficiles. Passage à notre activité principale de crédit CRE.

Nous avons poursuivi notre élan à partir de 2020 avec un très fort trimestre de création de CRE de 2,2 milliards de dollars, avec un TRI optimal supérieur à la moyenne de plus de 13%. 77% de ces prêts visaient des emprunteurs réitérés, un thème qui, selon nous, a contribué à la solide performance de crédit de notre portefeuille via COVID. Nos emprunteurs qui ont contribué 582 millions de dollars de capitaux propres frais pour soutenir leurs projets depuis le début de COVID et ont engagé plus de 100 millions de dollars de plus, accordent une grande valeur à la flexibilité, à la cohérence, à la liquidité dans n'importe quel cycle et à la capacité de conclure rapidement de grandes transactions complexes. Nous disposons d'un pipeline très solide pour le deuxième trimestre et continuons de concentrer nos origines uniquement sur les actifs les plus stables avec des flux de trésorerie futurs durables.

À cette fin, nous avons remodelé les caractéristiques de notre portefeuille de prêts au cours des 12 derniers mois. D'une année à l'autre, nous avons réduit d'environ la moitié le financement futur et l'exposition à la construction. Par type de propriété en pourcentage de notre portefeuille de prêts, nous avons augmenté notre exposition au multifamilial de 72% et doublé notre exposition aux actifs industriels tout en diminuant notre exposition aux bureaux de 18% et aux hôtels de 14%. Les prêts multifamiliaux sont aujourd'hui la plus grande concurrence des prêteurs, et les spreads continuent de baisser, l'endettement continue d'augmenter et nous avons atteint un plancher sur nos niveaux de financement.

Nous allons pivoter comme nous l'avons toujours fait vers des secteurs ou d'autres lignes d'investissement qui, selon nous, présentent le meilleur risque / rendement à l'avenir. Avec l'optimisme quant à la vigueur continue de la reprise du COVID, les écarts de crédit pour de nombreux actifs cibles se sont normalisés aux niveaux antérieurs au COVID, et nous empruntons à nouveau sur nos classes d'actifs cibles au niveau ou à l'intérieur de l'endroit où nous étions avant la crise. Notre capacité à trouver le meilleur effet de levier de sa catégorie nous laisse avec des ROE similaires aux niveaux pré-COVID et à des LTV légèrement inférieurs, comme le montre notre portefeuille LTV qui a encore diminué ce trimestre à 60%. L'ampleur de notre plateforme a permis à notre manager de constituer une grande équipe à l'international avec un focus sur l'Europe et l'Australie.

Nous avons vu d'énormes opportunités sur ces marchés moins compétitifs qui ont été plus lents à sortir du COVID. Notre portefeuille international a augmenté de 35% d'une année sur l'autre, et représente désormais plus d'un quart de notre portefeuille de prêts pour la première fois, et nous avons aujourd'hui un important pipeline exploitable et nous sommes enthousiasmés par les opportunités existantes. Nous sommes très fiers que, pendant sept années consécutives, nous ayons remporté cette étoile d'or NAREIT dans notre secteur pour l'excellence de la communication et des rapports avec les investisseurs. Étant donné que nous n'avons pas pu organiser notre journée semestrielle des investisseurs en personne en raison des restrictions COVID en avril, nous avons lancé une première série d'investisseurs virtuels en son genre, qui est publiée dans la section relations avec les investisseurs de notre site Web, www.starwoodpropertytrust.com .

Nous avons créé près de trois heures de contenu qui fournit des informations détaillées sur notre entreprise dans chacune de nos activités d'investissement, et nous espérons que les actionnaires nouveaux et existants le trouveront utile. Au cours de la présentation de trois heures, nous avons discuté de notre investissement différencié du berceau à la tombe dans le processus de crédit, et nous pensons que ce processus avec plusieurs comités d'investissement est primordial pour notre performance financière et de crédit exemplaire depuis sa création. Nous espérons que le webinaire vous aidera à comprendre en quoi notre processus de crédit est différent et pourquoi nous étions convaincus que notre portefeuille surperformerait à mesure que les marchés se normaliseraient. Nous vous avons dit pendant COVID que nous nous sentions très bien au sujet des crédits de notre livre.

Les sponsors ont apporté un soutien formidable à leurs actifs, l'environnement macroéconomique s'est amélioré et nos perspectives se sont améliorées chaque jour. À la suite de notre examen trimestriel des actifs d'une journée la semaine dernière, l'équipe de direction est repartie en pensant qu'avec ce que nous savons aujourd'hui, nous pourrions sortir de ce cycle avec peu ou pas de pertes sur les prêts de notre portefeuille en raison du COVID. Bien sûr, la voie de la reprise pourrait changer, mais c'est une déclaration qu'aucun prêteur transitoire ne pensait pouvoir faire il y a un an et renforce notre engagement envers notre processus de crédit différencié, comme je viens de le mentionner. Enfin, j'ai parlé lors de notre dernier appel aux résultats de l'infrastructure énergétique transformationnelle CLO que nous avons clôturée au cours du trimestre, et je veux parler aujourd'hui du CRE CLO hautement rentable que nous avons évalué en avril.

Notre deuxième CRE CLO était le plus grand CLO post-grande crise financière à 1,275 milliard de dollars. Dans un marché tiède où les spreads s'élargissent et où certaines transactions ont à peine eu assez d'ordres d'obligations pour prix, nous avons eu 40 comptes différents placés en commandes, ce qui nous a permis d'être sursouscrits plusieurs fois et de resserrer les prix deux fois. Nous avons obtenu un taux anticipé de 6% par rapport aux facilités de financement existantes, et notre LIBOR plus un coupon d'obligation de 150 jours se trouvait à l'intérieur de nos facilités de financement existantes, ce qui nous permet d'obtenir un financement à terme sans recours sans aucune note de crédit et un rendement de nos capitaux propres de plus. plus de 4% de plus que ce que nous gagnions sur les lignes de financement. Pro forma pour le CRE CLO, nous avons continué à maintenir un groupe de pairs à un niveau bas de 41% de notre portefeuille de prêts CRE sur les lignes d'entrepôts bancaires.

Et avec seulement 54% de notre bilan en crédits CRE aujourd'hui, les crédits CRE sur lignes entrepôts, soumis à des marques de crédit, représentent aujourd'hui un peu plus de 20% de notre base d'actifs. Dans notre segment REIT, nous sommes ravis d'annoncer que Fitch a mis à niveau notre gestionnaire spécial, LNR, qui est nommé gestionnaire spécial sur plus de 80 milliards de dollars d'actifs CMBS, à la note la plus élevée possible, CSS1. Cela fait de LNR le seul réparateur spécial au monde avec cette note la plus élevée. Fitch a cité notre technologie et l'ampleur de notre activité, ce qui nous a permis de réaffecter des ressources pour traiter avec habileté plus de 1 000 nouvelles demandes de service en très peu de temps.

Au nom de l'équipe de direction, je tiens à remercier notre équipe de service pour leur performance surhumaine qui a valu la réalisation spectaculaire qui mènera sans aucun doute à plus d'affaires d'agents à l'avenir. SMC, ou Starwood Mortgage Capital, notre activité de création de conduits, a été le plus grand initiateur non bancaire de CMBS l'année dernière et a maintenu cet élan cette année. Rina a mentionné notre transaction au premier trimestre et, après la fin du trimestre, nous avons été le principal contributeur à une transaction très réussie dont le prix était fixé la semaine dernière, et notre pipeline continue de croître. Notre équipe est la meilleure de sa catégorie.

Et bien que nous aimions le montant de leur contribution, le plus important pour nous a été leur capacité à rester constamment rentable trimestre après trimestre, quel que soit le cycle du marché au cours des huit dernières années. En raison de cette cohérence, nous pensons que c'est une entreprise que les investisseurs devraient évaluer à un multiple très élevé. Avant de céder la parole à Barry, je tiens à dire que nous sommes très fiers de ce que nous avons accompli ensemble au cours de cette période difficile. Nous avons construit cette entreprise pour surperformer dans la détresse et avons patiemment attendu que les marchés nous donnent l'occasion de prouver que nous le ferions.

Nous sommes fiers de notre surperformance relative et pensons avoir beaucoup de marge de manœuvre. Notre entreprise tire sur tous les cylindres et les perspectives n'ont jamais été aussi brillantes. Sur ce, je vais passer l'appel à Barry.

Barry SternlichtPrésident et Directeur Général

Merci, Jeff, Rina et Zach, et bienvenue à tous à l'appel des résultats de ce trimestre. Oui. Je vais – nous vous donnons des détails exhaustifs, et nous voulons que vous compreniez notre entreprise, c'est pourquoi nous avons organisé le webinaire parce que nous – c'est une entreprise où nous – plus vous nous regardez, je pense que plus vous aimerez et comprendrez comment nous gérons le capital et comment nous avons traversé cette crise. Je veux dire que c'est une période tellement intéressante.

Je veux dire que l'immobilier n'est pas Wayfair et ce n'est pas Teleton ou – nous avons frappé – avec un bazooka. Dans le monde entier, l'immobilier a frappé un mur. Et pour sortir de la crise COVID, définitivement plus fort que nous sommes entrés avec un meilleur bilan, pas de pertes, ce que nous pensons ne sera pas de pertes de la crise COVID, parle vraiment de la qualité du crédit et de notre processus de souscription et de l'équité- première attitude que nous avons lorsque nous accordons un prêt, comme aimerions-nous posséder cet actif à ce prix, et nous travaillons avec les emprunteurs pour restructurer leurs prêts car ils peuvent venir chez nous, et ils n'ont pas à aller chez un gestionnaire qui est détaché de l'immobilier et ne comprend pas pourquoi ils ont besoin de plus de capital pour ceci ou cela. Je pense que le modèle s'est avéré incroyablement solide.

Et nous ne sommes pas sortis boiteux de cette crise, nous sommes sortis au galop de la crise. Nous avons investi près de 6 milliards de dollars de capitaux. Beaucoup de nos homologues hypothécaires n'ont pas d'autres secteurs d'activité, ont dû consolider leur bilan. Certains ont dû sauver le capital.

Nous n'avons jamais été dans cette position. Et nous avons pensé à plusieurs reprises à réduire le dividende, évidemment, nous ne savions pas ce que le monde aurait pour nous. Nous avons pris la décision de détenir le dividende, et j'en remercie le conseil. Et comme Jeff l'a souligné, avec plus d'un milliard de dollars de gains, de gains non réalisés dans notre portefeuille immobilier, nous sommes assez convaincus que nous pouvons faire le dividende quand nous le voulons pendant un certain temps.

Donc, je ne pense pas qu'il y ait une entreprise qui ait quelque chose comme ça. Et l'autre chose dont vous parlez est le 60% LTV. Ce n'est plus notre LTV, il s'agit en fait d'un LTV mark-to-market avec – et vérifié par les réglementations CECL. Et c'est pourquoi nous sommes ici sans pertes, car il s'agissait en réalité de 60% de LTV et pour le démontrer, les emprunteurs ont investi des centaines de millions de dollars pour consolider leurs prêts et sauver leurs actifs de la période de perturbation de la demande.

Si je veux prendre du recul très vite et parler du marché immobilier. Il existe cinq grands groupes d'actifs dans l'immobilier. Industriel et multis, auquel nous avons en fait gagné une exposition croissante sur notre portefeuille de prêts, mais qui a toujours été assez difficile pour nous parce que les taux de capitalisation ont baissé parce que ce sont les deux classes d'actifs que les investisseurs privilégient étant donné que vous ne pouvez pas vivre. dans votre ordinateur, et industriel, évidemment, est un jeu sur le commerce électronique. Ensuite, il y a une grande classe d'actifs jaune, qui est celle des bureaux, et nous observons tous la reprise des marchés des bureaux.

Comme le dit Jamie Dimon, il en a fini pour toujours avec les appels Zoom. Et je crois personnellement que les gens retournent au bureau plus qu'on ne le pense. C'est un événement social. Les gens qui ne sont pas aisés, qui n'ont pas d'appareils de communication dans leurs maisons et qui ne veulent pas faire d'appels Zoom devant leurs enfants et potentiellement leurs grands-parents et – donc cela affecte vraiment les pauvres plus que les riches qui peuvent appeler des Hamptons.

Et je pense que si vous regardez dans le monde entier, si – et nous avons des bureaux – 16 bureaux partout dans le monde à Tokyo et en Europe, à Londres, partout dans le monde, au Moyen-Orient, ils sont de retour au bureau. Au Moyen-Orient, ils sont à 100% au bureau. Je ne suis pas sûr que vous ayez suivi les gros titres au Moyen-Orient, vous trouverez que quiconque parle de travail à domicile. La même chose est vraie à Tokyo, en Chine, à l'arrière du bureau.

Hong Kong est de retour au bureau ou se dirige vers le bureau. Donc, je pense qu'il y a des marchés qui vont souffrir. De toute évidence, New York et San Francisco, où nous n'avons aucune exposition aux prêts, vont subir une certaine compression – une compression significative des loyers nets à mesure que les loyers baissent les concessions augmentent. Il y a tellement de vacance fantôme sur ces deux marchés, mais ce n'est pas là que nous sommes vraiment exposés.

Et même dans nos livres de capitaux propres, nous ne connaissons pas les actifs de ces villes dans le secteur des bureaux. Ensuite, vous avez eu ces deux catégories de feux rouges dans les hôtels immobiliers et les commerces de détail, et les hôtels qui sont passés du rouge au jaune, et si vous descendez la courbe vers le budget et le – c'est en fait vert. RevPAR est en place. Il s'agit principalement de voyages intérieurs, d'hôtels et avec le prochain élément du plan d'infrastructure, nous pensons que cela ira de mieux en mieux.

Les affaires de groupe et les voyages internationaux pour sortir reviendront. Donc, si vous évoluez dans la classe moyenne supérieure, il faudra un certain temps avant qu'ils ne se rapprochent des revenus de 2019. Et puis, le luxe est – si c'est un complexe, c'est fantastique. Et les gens ont payé le triple des tarifs pour aller à Oman dans l'Utah ou un hôtel ici à South Beach où je suis situé, a eu un premier trimestre record.

À 1 600 $ la nuit, nous pensions probablement avoir 800 $ la nuit. Les gens ont beaucoup d'argent. La nation est riche et possède 1,3 ou 4 billions d’épargne excédentaire. Et tout ce qu'ils possèdent est monté, leur maison, tout.

Ainsi, le bilan de la nation est en hausse. Enfin, je ressemblais à 15 billions de dollars. Les gens sont bien faits et dans leur ensemble. Et cela concerne en fait tout le spectre socio-économique.

Ce ne sont pas seulement les riches. Ils deviennent peut-être plus riches à mesure que leurs livres de capitaux propres augmentent, mais les régimes de retraite des gens augmentent. Et en pourcentage, évidemment, les classes inférieures et les classes ont été incroyablement aidées par les plans de relance. Je pense donc que les perspectives de nos prêts tant ici qu’en Europe sont excellentes.

Nous sommes très actifs sur un grand nombre de transactions importantes que nous pouvons réaliser de manière unique, et tous nos secteurs d'activité fonctionnent à plein régime. Aujourd'hui, il est difficile d'acheter de l'immobilier en actions avec les types de rendements en espèces auxquels nous étions habitués. Jeff DiModica vient dans mon bureau tous les jours pour demander plus de capitaux propres, et il est difficile de générer les liquidités et les rendements en espèces que nous n'avons pas. And for those of you who have been with us for, I think, the seven years we've owned our affordable housing portfolio, I said we were buying assets that I personally never wanted to sell.

And I think in 11 years, I don't think I've ever sold a share of stock in this company. So, I was pretty happy owning those forever, but we are looking at monetizing some of the gains because we can redeploy the capital, and we think it will be exciting for the company, and now with the pending passage of this legislation in Florida on real estate taxes, we can look to complete that transaction shortly, but we wanted to wait for that to be enacted and get that reflected in the value of our sale. The other thing I want to point out is that we're responsible. ESG is a big deal to us, and that comes in everything we do.

We could have increased rents within the affordable housing portfolio of 5%, I think Rina mentioned that, and we chose to defer not to do anything even though we could have. We did the long-term right thing by not making matters worse for those who need the affordable housing space even if they have a job. So, now we'll be playing catch-up and gently increase rents and move them to market, but I think it's nice to know that companies are doing their part to help America when it needed help. And I want to say one more thing.

I mean we do have a fortress balance sheet. It's the best in the business. I used to — and Jamie Dimon at JP Morgan say we have a fortress enterprise. And now, I think Starwood has a fortress balance sheet, and these two CLOs we completed recently, particularly the second one in the energy group means we — was a fundamental game changer for that business.

We had an issue, as we always do, because we're not interested in quarterly numbers as we are the long-term duration and feasibility of our business, but we had a mismatch. We had debt that was going to mature inside of the maturity of the loans, and it kind of made us nervous. Like you don't see a problem until there's a problem. Like if you have 10-year assets and five-year debt, you have to roll that debt in Year 5, and that inherently creates a problem.

We call it the savings and loan crisis waiting to happen, financing short against long-term liabilities. So, with the CLO, we've cleared that up, and now you're match funded. And you don't see a penny of earnings from that, but that's fundamentally a different risk profile for our shareholders. And that's the confidence we have in the durability of our dividend and, hopefully, over time, half being able to increase it.

So, we are really pleased with the efforts of the team. There's 350-odd people rowing in the same direction at Starwood Property Trust these days. And we have a terrific board who's engaged, and shows up and asks tough questions, and challenges us. And we just want to say thank you very much for everyone for the recovery.

Our stock hit an all-time high about three weeks ago, and it deserves that all-time high because getting a 760 dividend in the world with a 10-year 1.58 from this collection of businesses and these assets and 60% LTV loans is truly astonishing. Maybe someday, we'll actually get that investment-grade rating post-COVID. And then, this will become a virtuous cycle, and we will be the largest by far. We're almost a $20 billion company today, 19 — $18.8 billion, and this enterprise will be better, bigger.

So, we are accelerating our efforts to find more loan opportunities around the world, particularly in Europe, we're staffing up. I think we have seven or eight people there. We're also looking at Australia, and we'll do anything that we think is attractive long-term risk/reward for the shareholders. So, thanks, and we'll take questions.

Questions & Answers:

Opérateur

(Operator instructions) Our first question comes from Stephen Laws with Raymond James. Allez-y.

Stephen LawsRaymond James – Analyste

Good morning. Congratulations on a number of accomplishments in the first quarter. I guess to start, Jeff, I think you touched on the opportunity to reallocate capital as you target the most attractive investments. As you look out six, nine months, the balance of the year, what business lines do you think you're going to see kind of a net increase in capital allocation on a mix basis? What areas seem less attractive right now where you think things may get allocated away?

Barry SternlichtChairman and Chief Executive Officer

Thanks, Stephen. Appreciate it. Last year, we probably said non-QM looked really interesting, and we thought the energy infrastructure business looks really interesting. I would say we agree on both of those still.

We were able to get out of the gate during COVID and into the early part of this year, ahead of most people in the transitional lending space. So, we've been able to put on very accretive high volume of loans. We earned more at a 13-plus percent IRR than we redo on the CRE large transitional loan book. We did more than we expected.

We're going to do more in the second quarter than we expected, and I think there is a moment in time here for us to continue to do really accretive stuff in our core lending business. So, I would say today, we're equally excited about those three businesses. CMBS is kind of a steady-state business. We brought our book down from about 1.1 billion to just under 700 million, and we're sort of comfortable with it there if an opportunity arises that wider spreads like we did last year in COVID, we will continue to add there.

And Barry made the point about the property book being very difficult to grow today given where cap rates are in financing and the cash returns available to us. So, I think it will be more of the core three businesses, and that the lending business, the area lending business, will take up the lion's share of capital in the near future. And the other thing, before it goes on, I mean, we are looking at other business lines and including acquiring other companies, and we are quite active in that vein. It's remarkable how difficult it is convinced the board to give up the flag or to end the waste of effort where they have no hope, but it's difficult.

And we have multiple situations that we have tried to make consolidate parts of our sector. So, I'm thinking we might get something done, and we think it would be accretive to us, and frankly, one in one would be more than two. So, I think whatever reason, some board members like being board members more than care about their shareholders.

Stephen LawsRaymond James – Analyste

On the CRE lending side, can you talk about what you've seen on the competition front? Most of your peers there, a lot of them are on the sidelines many until the last month or two. So, how has that impacted the opportunities there? And how much spread tightening has that caused? Or are you seeing that competition play out in other ways?

Barry SternlichtChairman and Chief Executive Officer

Before Jeff goes, I mean, the one thing that's interesting is that the CMBS market is now past the bank market, so that you can finance the spreads in CMBS world are very tight. So, that has become a bigger competitor than Wells Fargo's balance sheet, for example. And maybe we ourselves are rich high fields business. The conduit business has been absolutely a star and continues to — they turn — we've been talked about in a while, but they turned their book like 11 times a year.

So, they're a manufacturer of profits or loans. And I think we were — we won last year.

Jeff DiModicaPresident

We were the largest nonbank contributor —

Barry SternlichtChairman and Chief Executive Officer

We were the largest nonbank contributor in the country. So, that's a nice incredibly great business for us. They run a terrific company and — or division, I should say. And then, what were you going to say?

Jeff DiModicaPresident

You had asked about where the competition is coming from. And realistically, probably only our largest competitor in our space is really a competitor on most things that we look at. Our competition tends to come more from the investment banks and the debt funds when the investment banks are making money, as they have been for the last six or nine months, they tend to lean in on a lot of these larger highly structured complex deals, and we're definitely seeing that now. So, I'd say the investment banks are our biggest competition.

There are certainly some debt funds. And that's why we've looked more internationally where we have probably a larger staff than anyone but one person, and we're growing that book pretty dramatically. And we think this year, we'll continue to. I could see that book going from 25% of our loan book up to a third of our loan book over the course of the next year or so.

We think there are outsized opportunities there as they come out of the COVID a little bit slower, and there's just simply less competition, so we'll see. So, the new — the rest of our sector who recently has enough money to start investing again doesn't tend to be a large competitor for us on the large complex loans.

Opérateur

Merci. Our next question comes from Charles Arestia with JPMorgan. Allez-y.

Charles ArestiaJPMorgan Chase & Co. — Analyst

hey Good morning, everybody. Thanks for taking the questions. Barry, I wanted to follow up on your views on the office sector. Just thinking about it from a high-level kind of beyond current occupancy and rent collection trends, I think we'll have some more clarity as people in the U.S.

go back to the office more and more over the next few months, but it seems to me that the current leases are going to play out, and the kind of tenants that you guys lend against are probably going to continue to pay their rent regardless of physical occupancy. But when you think about those leases coming to an end, and I realize this is a moving target here and the leases are longer term, but do you think the tenants when those leases come to an end will take a harder look at their real estate footprint and if there's potentially a kind of more fundamental shift that could occur here over time? And, I guess, ultimately, is this more of an owner problem than a lender problem?

Barry SternlichtChairman and Chief Executive Officer

No, certainly less of a lender problem than an owner problem, especially with 60% LTVs in your book. I think it is ZIP code specific or city specific. I think the states of Texas, Tennessee, Florida that have no taxes or Washington has no capital gains tax, they're incrementally benefiting and there's less pressure on the cost structures. In Miami, we actually were out with the Mayor of Miami last night, Jeff and I, and they've reduced the millage rate in town.

So, taxes are going down. Real estate taxes are going down. No income tax — real estate taxes going down, budget is going up. I mean, surplus is going up.

It's sort of the opposite of the cycle you're seeing in the blue states where services income tax are going up, cost of labor is going up, union benefits are going up, real estate taxes, because buildings don't vote, are going up. At the same time, rents are going down, vacancies are rising, companies are relocating to better, cheaper places to live. And it is seriously an issue. I think in some places like Miami and probably all of South Florida, Tampa, Orlando included, demand is up, not down.

And you're exceeding your underwriting on rents if you happen to be a developer and we built a building here and rents are 25% higher than we underwrote as we lease the billing is fully lest. So, our property trust lease down here is now 25% under market. So, I think it's about basic real estate, right? I mean there's enormous issues now in these dark blue cities. And the worst part is the legislatures of these states actually want property values to fall because it's more affordable for their people, and that's a direct quote from a New York legislator in Albany.

So, that's a dangerous game to play. And that is very difficult real estate environment. And one of my friends who you would know is a multibillion who owns tons of apartments in New York City. So, I'm just a janitor, I can't increase my rent, I can't collect the rent, I can't renovate because they won't give me a return on my capital I put in my buildings.

I'm just a janitor. And you can see the future if it doesn't change, you go to them and buy. Go look at these gorgeous British buildings that were built when U.K. occupied India and go look at just repair they're in, where landlords had no incentive to fix the buildings up and they're falling apart and falling down and they were once beautiful buildings.

So, you need a tsunami change of attitude in these dark blue states. And it's a travesty, they have so much going for them, there's so much culture, museums, art, sports teams and wealth and — but the attitude is not conducive for excess gains in real estate, that's for sure. And don't forget, we're not talking about — you're just — you need — you need rents to go up, right? You need rents to go up. It's not holding your own and expense is going up, this is going to mean your net profits are going down.

So, on the margin, these big cities are in trouble because I think the JPMorgan does take 80% space that they have at 8,700. On the other hand, by the way, Starwood made an investment in the WeWork pipe. It kind of reminds me of always make money being the third owner of real estate. Well, somebody is going to make money in short-term co-working because if you're a small tenant, why would you ever lease the space for 10 years? And so our bet is that people come back into a more flexible approach, and that becomes a real business in the United States has already become in the U.K.

and other places. That's not an issue for us as a lender. We just want the building to be full. And 50 — something like 53% of WeWork tenants are actually Salesforce, Amazon, Google, their credit tenants where they are using them as a service which was the original vision of the company.

So, I think that's fine for office. I think we're going to see a different — I'm betting I'm thinking we're going to see a different model for some of the small businesses, which is the majority of office leasing 10,000 square foot tenants changing the way they think about office, especially since you don't even know — I mean, we were in a situation ourselves. We were a group of people in Connecticut that want to work in New York, and we just — I don't know how many people were going to show up. And they want space, but are 20 going to show up, or 50, and we don't know because I don't think they like the commute, or maybe they want to come for two days and work from home for three days.

Someone said, let's go to a shared office space. Like — and then, we'll see what it is. And if people don't show up, we can drink it or grow it. And I think you're going to see that over and over again across the country as people try to figure out where the line is between asking people to come back to the office and then being sympathetic or empathetic to the-what are they call it the YOLO generation, kids who want to work from home, talk on Fridays.

And we'll see how this plays out. I'm not in that camp. The real estate guys, in general, all of us went back to the office. And here in Miami, when I sit with Jeff and Rina and Adam and Sean product who runs our energy group, I mean everyone's here.

We're 100% of the office, and nobody is complaining.

Charles ArestiaJPMorgan Chase & Co. — Analyst

Appreciate all the color. Merci.

Opérateur

Next question, Jade Rahmani with KBW. Allez-y.

Jade RahmaniKBW — Analyst

Thanks very much for taking the questions. Sorry, several calls as well. Just wanted to ask you if you think that hospitality is a winner post-COVID as state times potentially increase? And is that something where you think there could be an opportunity in lending since it seems that a lot of the lenders are shy on that space still?

Barry SternlichtChairman and Chief Executive Officer

I think you have to be super cautious; the pace of the recovery is probably the markets are ahead of themselves on hotel stocks in my opinion, specifically to REITs. There is a — you're going to change. Like if you are working from home or you're working from smaller offices or offices closer to your house, you're probably going to take more corporate team-building meetings. You're probably going to have a different kind of asset.

There'll be — there may be more meetings because people have to get to know each other in the company and they do not get to know each other in an office building. So, you might see that, it's just too early to tell how that changes. I think the experiential high end take 100 people to — what do they call those things the cowboys on backpack when they go camping, whatever they call that, rodeos, whether you call that when they go — whatever. So, there'll be people who do that.

They'll take them out and they'll do team building exercises. And I think the tech companies are particularly which are the latter. The most likely accept working from home because they're so competitive with each other. And that's how they compete.

You can work from ours; we don't care, just send in your work. So, — but they will do team building exercises, and they will go to Vegas and they will probably go to Montana for some ranch, that's what I wanted to talk about like when you go do ranch there. And is that acceptable today? Or is it due that ranch — due to new debt ranch. And I think it's going to change.

I think what we were most worried about are the Marriott Marquis, the 2,000 room hotels in Manhattan that really needed group, the West in Atlanta, it's a 92% group building. I used to manage it, so I know what it is. Those business, that's going to be a while, and there's going to be tremendous pressure on rates. So, Airbnb is a force.

So, you have to now think about how you're differentiating yourself. Having said that, the summer is going to be a free for all. You've seen the stats. 73% of Americans are planning a trip and the highest in history was 37%.

So, it's going to — America is going a party this summer, like 19 — like 1929 — '99, better not be 1929. And I think it's going to be tough — I mean, if you go anywhere, you talk ski resorts, like Aspen, everything is full. People are booking, booking and bookings did their earnings this morning, they said you can cancel at any time. So, there's a lot of people booking stuff they may wind up canceling, but the numbers will look, if you have the right assets, I don't think a lot of people are headed to the Maria Marquee in New York, but Virginia Beach, I mean, can't con, it's going to be — the numbers will be astronomical.

And that's going to be a bubble, right? That's going to pass, we're going to go back to work after Labor Day. And we'll have to see across the whole economy, what's sustainable? Like how many people will go back to physical shopping. It's an outing we were talking about yesterday. It's an advance.

The grocery stores had their best years in the history of the world. Not only was that an outing, but we only play open. So, to get out of your house, something you don't really want to do, you just went shopping at least with something to do. So, we look at these things, even on the equity side, and we kind of scratch our heads and wonder what the trajectory will be or especially the Door Dashes and the Amazons to last mile delivery and try to now disintermediate grocery anchor retail.

So, it's going to be a while to watch the real estate industry with these new technologies and new ways of living change.

Opérateur

Our next question comes from Doug Harter with Credit Suisse. Allez-y.

Doug HarterCredit Suisse — Analyst

Barry, a little bit ago, you mentioned possibly looking at some other business lines. Sort of any more detail you could give on that or kind of what you think — what types of things you're looking at that could be complementary to STWD's existing book?

Barry SternlichtChairman and Chief Executive Officer

Well, I'll say that like Our diversification in the energy business, partial success. It's getting better and better as we get rid of the old book that we bought and originate new loans which are at or above our ROEs that we intended to execute at. I think it said in 13% is the return on our remaining equity stubs, but the original book was like 6%. So, this thing has been a problem.

And It's not — it's probably the one part of our company that we need to grow our book, and we're working on that. So, now that we feel comfortable that we can do the CLO financing, we can more aggressively grow the book. We were limited at first because we didn't have — we had a two-year facility from the bank which was like we didn't want to make five-year loans with two-year debt. So, we sort of shut it down until they could improve our debt facilities.

And now, with the CLO, it's a game-changer for that business. And we've done — how many CLOs — have we done 11 securitizations in non-QM?

Rina PaniryDirecteur financier

We just did our 10th.

Barry SternlichtChairman and Chief Executive Officer

We just did our 10th. You'll see us do a lot of these, and we need paper, right? We need to have to be projects to finance, but that business's ROE will continue to increase. Every loan that burns off what we sell and every new deal raises the ROE and the contribution to the company's earnings. So, that's — there are lots of businesses that might actually fit in the TRS that are not balance sheet business but will increase our ROE, and I'd rather not talk about them because many of our competitors are on the call with us.

So, we'll be judicious and smart. We obviously have a good currency that we can use today and plenty of cash and access to capital, so we're not — we're just kind of not overpay and try to find businesses that fit really well with ours. And we want to — we think we're a finance company. We're classified as a real estate mortgage trust, but we are — we'd like to be considered more of a finance company.

And we have considerable room in our TRS for more taxable bad income. And that, again, usually means it's a much higher ROE business, fee based. And we have several candidates we'd love to buy, but so far no luck.

Jeff DiModicaPresident

So I would add that we are now in businesses that are businesses that our parents or capital group is in and has expertise, and you probably won't see us go far afield from that, but there are certainly things within our areas of expertise that we could add on.

Doug HarterCredit Suisse — Analyst

Great. J'apprécie cela.

Opérateur

Next question, Tim Hayes with BTIG. Allez-y.

Tim HayesBTIG — Analyst

Good morning, guys. Thanks for taking my question. Just a follow-up, I guess, to that kind of is how big do you think the investment portfolio can get without M&A based on your current capital base right now?

Barry SternlichtChairman and Chief Executive Officer

Well, we have one of our competitors, that $4.5 billion or so market cap against our $7-plus billion market cap and has a larger loan book than us in CRE lending, so I think we could certainly increase the scale of our CRE lending business. And I think all of our business could be larger in scale today. Certainly, if cap rates come out would love to add some property assets to get that percentage back up higher. We love the durability of those cash flows, so we'll watch that.

But I think all of our businesses can scale a decent bit higher, but there is a ceiling without adding businesses at which it would be difficult to — the non-QM business and the large lending business are the two. There's a gap in our lending. The richest small deals and we tend to do — what was the average size of a deal in the large loan lending?

Rina PaniryDirecteur financier

1 84 and (Inaudible).

Barry SternlichtChairman and Chief Executive Officer

So there's a big hole in the middle, and we would have to reorganize and start a new business sort of a middle market lending where we would hold a $50 million loan instead of selling it. That might open out to add several billion dollars of balance sheet assets. So, that's — I would call that a core business, just a nuanced niche between what we do, the big deals. We have a problem; you financed a $100 million multi.

And by the time you've done financing, you put out $12 million, right, because that's what the mezz is after when you're done or what we keep $20 million. So, we have to do giant deals and — with the book. And then, — but that is a business we just have to organize ourselves to do middle-market loans and balance sheet them which would be one of the things we looked at acquiring somebody who does that more often than we do that. So, I think there are other businesses, again, we won't go into, but that would fit nicely in our tent.

It's hard, and we pay a dividend. That's what, two and a half times the average equity rate. So, we can't buy industrial, and we can't compete. The cap rates are 3.5%, so we can't support the dividend, doing that, triple net, same thing.

So, there are businesses that we're blocked out of based on the cost of capital, really the cost of our dividend. So, we need to support that dividend and cover our operating costs. And of course, one of the other reasons we — big is better is our overhead shrinks as a percentage of our assets and makes the whole business high ROE. So, they were 18.8 billion, we go out of 10 billion $10.5 billion to 11 billion loan book.

Jeff DiModicaPresident

Oui. If you included our —

Barry SternlichtChairman and Chief Executive Officer

We're about 14 and a half. The other guys more like 18 and a half in their loan book. We have all these other businesses, too. So, We can clearly stretch our loan book.

But we're going to have, Jeff mentioned, we did — we did 2-plus billion last quarter. We said we did 2-plus billion this quarter. I had dinner with Jeff. I mentioned the mayor of Miami who was one of our borrowers, was at dinner, too.

And you got like further deals for us. That's our niche. We want to be repeat customers with our borrowers. We're their friends.

We move in shape with them. We're flexible. We'll write the loan the way they need it. And the senior is all taken care of, like we're the guy making the real estate bet in the middle.

And not having a single loss in COVID, and I think we've lost like — we have one loss in our book or two losses in like 12 years. Like, holy mackerel, that's a couple of cycles, right? So it's not so bad. Anyway, next question.

Tim HayesBTIG — Analyst

Oui. A lot of good color. I'll leave it there. Merci.

Opérateur

Our final question comes from Don Fandetti with Wells Fargo. Allez-y.

Don FandettiWells Fargo Securities — Analyst

Oui. You mentioned that European lending could go up to a third from 25% of that loan portfolio competition lower. But I guess, are there any sort of other risk in Europe? So for example, do you view financing risk is a little bit higher there? And I would think that maybe side by side, you'd rather put a dollar out in the U.S. versus Europe from a risk perspective, but maybe I'm just on that, just want to get your thoughts.

Barry SternlichtChairman and Chief Executive Officer

I actually don't agree with that. The European markets are — it's harder to add supply to the European markets. And fundamentally, many of those markets are better than ours, the German property market, the German office markets, Hamburg, Munich, Frankfurt, Berlin. We don't have any loans there, but we'd love to have them there.

For their cap rate to 3%, so they're not going to write a 7% debt for us. We'd be very constructive on London today. In London versus New York and San Francisco, they're not trying to change the social system. And in London, we'll get through Brexit and it will be one of the great — it has always been one of the great cities of the world.

It will be a major European capital and global capital for capital. There's a lot of Middle East money that may cause — kind of cause it a home away from home, and that's not going anywhere. I'll make two completely irrelevant comp comments, but I figure everyone to make it in my comments. One of the reasons I'm so positive on our balance sheet, and it does reflect what you said, our exposure to construction has dropped from 24 to 11%.

So, today, we have very little real estate construction exposure, and our future funding obligations for all of our loans are down almost 45%. So, the company is like a rock at the moment, and we'll try not to screw that up. But I think that's — we're poised to add loans in all of our business lines because of that. I mean we did a really good job, I think, of managing through the crisis.

And the other thing is that we're getting — our biggest problem right now is repayments, we would have thumbs. We had multiple schedules every quarter through the crisis, extending the maturities of these deals and assuming lenders couldn't pay us off. And every day I walk in, somebody mentions to me, somebody paid us off. So, that's another source of fund.

Sadly, I mean, we don't really want those repayments, but they're not in our control, and we just got to replay the capital. So, the loan repayments are up dramatically.

Jeff DiModicaPresident

I would add, you talked about financing. There vastly more financing counterparties for us today in Europe than there were five years ago in Europe when we started making loans there. A lot of our peers in the U.S. rely on the CLO market when they want to get away from bank warehouse markets, and that's really not an option when you go to Europe.

We've been a significant in serial A note seller throughout our life as a company. And in Europe, there are great opportunities to sell A notes. We know how to do that, we're good at that and we have bank financing lines now more of them with more people in Europe than we had before. So, I think as the banks continue to move in that direction, it makes us more comfortable in our ability to sell A notes there makes us able to distinguish ourselves.

Opérateur

I will now turn the call over to Mr. Sternlicht for closing remarks.

Barry SternlichtChairman and Chief Executive Officer

I don't have anything to add. Thanks, everyone, for joining us, and look forward to talking to you in three months' time. Merci beaucoup.

Opérateur

(Operator signoff)

Duration: 64 minutes

Call participants:

Zach TanenbaumDirector of Investor Relations

Rina PaniryDirecteur financier

Jeff DiModicaPresident

Barry SternlichtChairman and Chief Executive Officer

Stephen LawsRaymond James – Analyste

Charles ArestiaJPMorgan Chase & Co. — Analyst

Jade RahmaniKBW — Analyst

Doug HarterCredit Suisse — Analyst

Tim HayesBTIG — Analyst

Don FandettiWells Fargo Securities — Analyst

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This article represents the opinion of the writer, who may disagree with the “official” recommendation position of a Motley Fool premium advisory service. We’re motley! Questioning an investing thesis — even one of our own — helps us all think critically about investing and make decisions that help us become smarter, happier, and richer.



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On voit clairement qu’il est possible de se lancer dépourvu argent et inconscient technique particulière. Je vous conseille de vous jeter en dropshipping et de surtout ne pas mettre trop d’argent sur votre site. Il vous faut particulièrement avoir un budget marchéage pour fabriquer venir les visiteurs sur votre boutique : c’est le nerf de la guerre. Car comme nous-mêmes l’ai dit, vous avez la possibilité avoir la plus belle boutique. Sans trafic, vous ne ferez onques de chiffre d’affaires. Une fois que vous allez avoir testé, votre marché vous pourrez alors marchander un stock.