Revenu immobilier (O) Transcription de l'appel sur les revenus du premier trimestre de 2021


Logo de casquette de bouffon avec bulle de pensée.

Source de l'image: The Motley Fool.

Revenu immobilier (NYSE: O)
Appel aux résultats du T1 2021
4 mai 2021, 14h30. ET

Contenu:

  • Remarques préparées
  • Questions et réponses
  • Appelez les participants

Remarques préparées:

Opérateur

Bonne journée et merci d'être resté là. Bienvenue à la conférence téléphonique sur les résultats d'exploitation du premier trimestre de 2021 de Realty Income. (Instructions pour l'opérateur) Veuillez noter que la conférence d'aujourd'hui est en cours d'enregistrement. (Instructions pour l'opérateur) Je voudrais maintenant céder la conférence à votre conférencière d'aujourd'hui, Julie Hasselwander, relations investisseurs chez Realty Income.

Merci. Allez-y.

Julie HasselwanderRelations avec les investisseurs

Merci à tous de vous joindre à nous aujourd'hui pour la conférence téléphonique sur les résultats d'exploitation du trimestre de Realty Income. La discussion de nos résultats sera Sumit Roy, président et chef de la direction; et Christie Kelly, vice-présidente exécutive, directrice financière. Au cours de cette conférence téléphonique, nous ferons certaines déclarations qui peuvent être considérées comme des déclarations prospectives en vertu des lois fédérales sur les valeurs mobilières. Les résultats futurs réels de la société peuvent différer considérablement des questions abordées dans les déclarations prospectives.

Nous divulguerons plus en détail les facteurs qui pourraient causer de telles différences dans le formulaire 10-Q de la société. Nous respecterons une limite de deux questions pendant la partie questions-réponses de l'appel afin de donner à chacun la possibilité de participer. Si vous souhaitez poser des questions supplémentaires, vous pouvez réintégrer la file d'attente. Je vais maintenant céder la parole à notre PDG, Sumit Roy.

Sumit RoyPrésident et chef de la direction

Merci, Julie. Bienvenue tout le monde. La force continue de notre entreprise est rendue possible par les partenariats incroyables que nous avons avec toutes les parties prenantes. Je tiens à exprimer ma gratitude et ma reconnaissance à notre équipe de revenu immobilier, qui continue d'exécuter efficacement nos objectifs stratégiques tout en supportant un environnement de travail à distance soutenu.

Comme nous l'avons annoncé la semaine dernière, nous sommes ravis d'avoir conclu un accord de fusion définitif avec VEREIT, qui nous éloignerait davantage en tant que leader du secteur de la location nette et créerait une société d'une valeur d'entreprise combinée d'environ 50 milliards de dollars. Nous pensons que les actionnaires des deux sociétés bénéficieront d'une création de valeur significative grâce à une augmentation immédiate des bénéfices et à une plateforme élargie avec une taille, une échelle et une diversification améliorées, générant de nouvelles opportunités de croissance et des synergies stratégiques et financières, qui sont améliorées par le bilan et l'accès notés A de Realty Income au capital à bon prix. Nous sommes très enthousiastes à propos de cette transaction stratégique et sommes impatients de continuer à stimuler la croissance future ensemble en tant qu'entreprise combinée. Cependant, aujourd'hui, nous nous concentrerons sur ce qui a été un premier trimestre très réussi pour Realty Income.

Nos résultats du premier trimestre illustrent notre capacité à croître grâce à une variété de couloirs de nage que nous offre notre taille et notre échelle en réalisant plus d'un milliard de dollars d'acquisitions. Notamment, au cours de ce trimestre, nous avons investi environ 403 millions de dollars dans l'immobilier de haute qualité au Royaume-Uni, soulignant la force continue de notre plateforme internationale et portant notre investissement total au Royaume-Uni à plus de 2 milliards de dollars depuis les premières acquisitions internationales que nous avons conclues en 2019. . Au niveau national, nous avons investi 625 millions de dollars dans l'immobilier, y compris notre toute première acquisition à Hawaï, devenant ainsi la première et la seule FPI à posséder des biens immobiliers aux États-Unis.

États. Nos réalisations au cours du trimestre ont continué de démontrer la dynamique de notre entreprise et de souligner notre capacité à tirer parti de notre taille et de notre échelle pour faire avancer notre entreprise dans la poursuite d'une croissance durable. En ce qui concerne la croissance durable, notre équipe continue de faire d'énormes progrès grâce à nos initiatives ESG alors que les considérations ESG continuent de s'imprégner dans toute notre organisation à tous les niveaux. En avril, nous avons publié notre premier rapport sur le développement durable, qui détaille les engagements, les objectifs et les progrès de notre entreprise à ce jour en ce qui concerne les initiatives environnementales, sociales et gouvernementales.

J'invite toutes les parties prenantes de Realty Income à partager notre engagement à embrasser un monde en mutation pour le bénéfice de tous ceux que nous servons, et j'encourage tous ceux qui écoutent à lire notre rapport de développement durable 2020 qui se trouve sur la page Responsabilité d'entreprise de notre site Web. De plus, nous sommes ravis de partager une présentation mise à jour destinée aux investisseurs avec le marché. Sur la page d'accueil de notre site Web, vous pouvez trouver notre nouvelle présentation, qui met en évidence nos philosophies commerciales fondamentales, nos avantages concurrentiels clés et notre plan de croissance future. Passons aux résultats du trimestre.

Notre portefeuille d'investissements mondiaux demeure un moteur de croissance important pour notre entreprise. Notre métier est simple. Nous cherchons à acquérir des biens immobiliers de haute qualité loués à des opérateurs de premier plan dans des secteurs économiquement résilients dans le but de générer des flux de trésorerie stables et croissants. Notre confiance dans la poursuite de la croissance de notre plate-forme découle de la qualité de notre portefeuille immobilier, qui est conçu pour la résilience dans une variété d'environnements économiques.

Nous croyons qu'il est essentiel d'atténuer le risque économique dans la diversification du portefeuille par zone géographique, client, secteur d'activité et type de propriété alors que nous continuons de développer notre portefeuille immobilier. Au premier trimestre de 2021, nous avons investi plus d'un milliard de dollars dans l'immobilier de haute qualité et nous restons très à l'aise avec nos prévisions d'acquisitions 2021 de plus de 3,25 milliards de dollars. Sur la base des revenus totaux, environ 39% du total des acquisitions au cours du trimestre sont loués à des clients notés «investment grade», ce qui porte notre exposition totale aux clients «investment grade» pour le portefeuille à environ 50%. Conformément à notre philosophie, la durée résiduelle moyenne pondérée des baux des actifs ajoutés à notre portefeuille au cours du trimestre était de 12,6 ans.

Et à la fin du trimestre, la durée moyenne pondérée des baux de notre portefeuille total était de 8,9 ans. À la fin du trimestre, notre portefeuille immobilier comprend plus de 600 clients qui opèrent dans 56 secteurs différents. Environ 84% des revenus locatifs proviennent de nos propriétés commerciales traditionnelles, tandis que les propriétés industrielles ont généré environ 11% des revenus locatifs. En ce qui concerne notre activité de vente au détail, nous cherchons à investir dans des industries avec une composante de service, non discrétionnaire et / ou à bas prix pour l'entreprise, car nous pensons que ces caractéristiques permettent des opérations économiquement résilientes qui peuvent concurrencer plus efficacement le commerce électronique.

Ainsi, de nos acquisitions au cours du trimestre, le plus grand représentant de l'industrie était les épiceries. Walgreens reste notre plus gros client avec 5,5% des revenus de location et les dépanneurs restent notre plus grande industrie avec 12% des revenus de location. Notre philosophie d'investissement se concentre principalement sur l'acquisition de propriétés commerciales autonomes à logement unique louées à des clients de premier ordre dans le cadre de contrats de location nets à long terme généralement supérieurs à 10 ans. Nous pensons que le marché est efficace.

En tant que tel, nous assistons à un environnement concurrentiel pour les actifs de haute qualité loués à des opérateurs solides. Les taux plafonds, comme vous le savez tous, reflètent une agrégation de nombreux facteurs, y compris, mais sans s'y limiter, l'économie fondamentale de l'immobilier, la durée du bail, le crédit du client ou de son sponsor, le loyer par rapport au marché, la couverture moyenne des loyers par l'opérateur. et l'utilisation alternative de l'immobilier. Par conséquent, la qualité de nos acquisitions se reflète dans notre taux de capitalisation initial moyen au cours du premier trimestre de 5,3%. Notre taille et notre envergure nous permettent d'être très sélectifs dans la recherche d'opportunités d'investissement qui correspondent à nos critères stricts.

Ce trimestre, nous avons dégagé près de 20 milliards de dollars d'opportunités de transaction, investissant à terme dans environ 5% des prospects recherchés et examinés. De plus, notre coût du capital nous permet d'investir de manière rentable, même lorsque nous recherchons des actifs de la plus haute qualité. Au cours du premier trimestre, nos écarts de placement par rapport à notre coût moyen pondéré du capital étaient de 115 points de base. La qualité des actifs que nous avons acquis passe tout au long du cycle de vie de notre portefeuille, ce qui nous permet de récupérer favorablement les loyers des baux venant à échéance et de maintenir un niveau d'occupation sain.

Au cours du trimestre, nous avons libéré 54 unités, récupérant 103,5% du loyer expirant. Depuis notre inscription en bourse en 1994, nous avons exécuté plus de 3 600 libérations ou ventes sur des baux expirant, récupérant plus de 100% du loyer sur ces contrats libérés. Et le taux d'occupation à la fin du trimestre était de 98%. Notre taille et notre échelle nous permettent d'exécuter des transactions de cession-bail à grande échelle, qui proviennent souvent de partenariats existants avec des clients de premier ordre, mais qui constituent également un moyen attrayant d'établir de nouvelles relations.

La transaction que nous avons conclue à Hawaï est un excellent exemple des opportunités de cession-bail que nous pouvons exécuter. Dans ce cas, nous nous sommes associés à Par Petroleum pour acquérir 22 dépanneurs bien situés pour environ 116 millions de dollars. Les 22 propriétés relèvent d'un seul contrat de location-cadre triple net avec une durée de bail initiale de 15 ans, et tous les actifs sont situés dans de nombreux endroits principaux, principalement sur l'île d'Oahu. Ce trimestre, environ 24% de toutes les acquisitions que nous avons conclues ont été exécutées comme des opérations de cession-bail.

La fusion entre Realty Income et VEREIT renforcera notre capacité à exécuter des transactions de cession-bail à grande échelle grâce à une capacité accrue d'achat en gros, ce qui améliorera notre positionnement concurrentiel lors de la concurrence pour des transactions de portefeuille ou de cession-bail dans le secteur fragmenté de la location nette. Comme nous l'avons déjà indiqué, la possibilité d'acheter à des prix de gros et à prix réduit sur le marché ponctuel est un avantage concurrentiel. Nous sommes souvent l'un des rares acheteurs à effectuer des transactions de portefeuille à grande échelle, en particulier celles qui, autrement, créeraient des problèmes de concentration de clients ou de secteur insoutenables pour nos concurrents. Pro forma pour la clôture de la transaction, nous aurons environ 2,5 milliards de dollars de revenus locatifs annualisés.

Pour chaque milliard de dollars d'acquisition à un seul secteur créancier, notre exposition à ce secteur créancier augmentera d'environ 2% par rapport à environ 3,5% en fonction de notre taille actuelle. En tirant parti de notre taille et de notre échelle, nous continuons à exécuter efficacement via notre plate-forme internationale via un volume d'acquisitions sain au Royaume-Uni.Fondamentalement, nous répliquons notre stratégie commerciale aux États-Unis, cherchant à gérer un portefeuille immobilier de haute qualité loué à des opérateurs de premier plan dans un environnement économiquement résilient. les industries.

Notre volume total d'acquisitions au premier trimestre comprend environ 403 millions de dollars d'acquisitions internationales au Royaume-Uni, ce qui porte notre volume d'investissement total à plus de 2 milliards de dollars depuis la première transaction que nous avons conclue au Royaume-Uni en 2019. Notre pipeline international s'est accéléré encore plus rapidement que initialement prévu. Le volume d'acquisitions internationales de ce trimestre représente près de 40% de notre volume d'investissement total au cours du trimestre, un chiffre qui est vraiment incrémental pour les États-Unis.

entreprise et que nous espérons développer. Maintenant, je vais céder la parole à Christie pour fournir des mises à jour financières.

Christie KellyVice-président exécutif, directeur financier et trésorier

Merci, Sumit. Je commencerai par quelques informations de haut niveau, puis je passerai à nos résultats financiers pour le trimestre. Nous sommes la seule FPI de location nette du S&P 500, l'une des 10 plus grandes sociétés de placement immobilier américaines en termes de valeur d'entreprise et la plus grande société du secteur des FPI de location nette.

À la clôture de notre fusion récemment annoncée avec VEREIT, Realty Income devrait devenir le sixième plus grand REIT de la RMZ en termes de capitalisation boursière. Notre taille et notre envergure, conjuguées à notre bilan prudent et à notre solidité financière, nous ont valu deux notes A par les principales agences de notation. Et notre revolver multidevises de 3 milliards de dollars nous donne un large accès à des capitaux à bon prix qui nous permettent de lever de manière opportuniste des capitaux permanents à long terme lorsque les marchés sont les plus favorables. Au cours du trimestre, nous avons levé environ 670 millions de dollars au moyen d'une émission d'actions au jour le jour afin de réduire notre risque de financement en préfinançant notre portefeuille d'investissements mondial actif.

En janvier 2021, nous avons effectué le remboursement anticipé de tous les billets de 950 millions de dollars à 3,25% échéant en 2022 afin de profiter de taux d'emprunt attrayants sur le marché des titres à revenu fixe tout en réduisant notre risque de financement à court terme. Ce rachat a été principalement financé par l'émission de 725 millions de dollars de billets de premier rang non garantis en décembre par le biais d'un placement à deux tranches d'un billet à cinq ans et à 12 ans, ce qui a permis d'atteindre des taux de coupon en dollars américains historiquement bas dans le secteur des FPI pour chacun de ces ténors. Par conséquent, notre ratio de couverture des frais fixes, je suis heureux d'annoncer, a atteint un niveau record de 5,8 fois ce trimestre.

Nous croyons que le financement de notre entreprise avec environ les deux tiers des capitaux propres et un tiers de la dette contribue à maintenir un bilan prudent. Nous avons terminé le trimestre avec un ratio dette nette / BAIIA ajusté de 5,3 fois ou 5,2 fois sur une base pro forma en tenant compte de l'incidence annualisée des acquisitions et des cessions au cours du trimestre. Et nos dettes à court terme restent minimes, avec seulement 26 millions de dollars de dettes venant à échéance jusqu'à la fin de l'année 2021, à l'exclusion de notre programme de papier commercial et des emprunts en cours sur notre facilité de crédit renouvelable. À la fin du premier trimestre, nous avions la pleine disponibilité de notre facilité de crédit renouvelable multidevise de 3 milliards de dollars, un encours de 675 millions de dollars dans le cadre de notre programme de papier commercial de 1 milliard de dollars et plus de 184 millions de dollars de liquidités disponibles, fournissant environ 2,5 milliards de dollars de liquidités disponibles à capitaliser. sur notre pipeline d'investissement mondial actif.

Au cours du trimestre, nos activités ont généré 0,86 USD d'AFFO par action et nous maintenons notre objectif d'AFFO par action pour 2021 de 3,44 USD à 3,49 USD sur une base de revenu immobilier autonome, non ajusté pour la fusion prévue. N'oubliez pas que nous avons actuellement 37 de nos 79 actifs de théâtre en comptabilité de caisse. Ces 37 cinémas représentent environ 25,5 millions de dollars de loyers annuels restants en 2021. Et nous avons réservé 33,2 millions de dollars à titre de provision pour créances irrécouvrables sur ces actifs, déduction faite de 1,9 million de dollars de loyers linéaires.

Au total, ces 58,7 millions $ se traduisent par environ 0,15 $ qui n'est pas actuellement inclus dans les prévisions AFFO par action. Nous sommes encouragés par l'élan récent dans l'espace théâtral, comme l'augmentation des ouvertures dans tout le pays et la sortie de films à succès. Plus récemment, Godzilla contre Kong a rapporté environ 49 millions de dollars au cours du week-end d'ouverture, cinq jours spécifiquement du mercredi au dimanche, et a généré plus de 390 millions de dollars de revenus dans les deux premières semaines de sa sortie mondiale, réalisant un bénéfice de plus de 200 millions de dollars. .

Cependant, jusqu'à ce que nous soyons convaincus que ces théâtres particuliers peuvent continuer à nous payer un loyer contractuel, nous continuerons de comptabiliser les revenus de ces 37 théâtres sur la base de la comptabilité de caisse. En tant que société de dividende mensuel, nous serions négligents de ne pas discuter du dividende lorsque nous fournissons des résultats commerciaux. En avril, nous avons déclaré notre 610e dividende mensuel consécutif, et nous avons maintenant augmenté le dividende 110 fois depuis notre cotation à la Bourse de New York en 1994. Depuis 1994, nous avons augmenté le dividende chaque année, augmentant les dividendes par action à une moyenne composée taux de croissance annuel d’environ 4,4%.

Et en raison de l'augmentation du dividende chaque année au cours des 25 dernières années consécutives, nous sommes fiers d'être membre de l'indice exclusif S&P 500 Dividend Aristocrats, qui ne comprend que trois REIT et 65 sociétés au total. Je voudrais maintenant remettre notre appel à Sumit.

Sumit RoyPrésident et chef de la direction

Merci, Christie. Nos résultats du premier trimestre continuent de mettre en évidence les opportunités incroyables qui nous sont offertes par notre taille et notre échelle, qui nous positionnent de manière unique pour être le consolidateur mondial dans un espace de location net très fragmenté. Et nous pensons que la fusion de VEREIT renforcera notre positionnement pour nous y parvenir. Nos résultats positifs, ainsi que notre dynamique commerciale puissante et nos perspectives solides, encouragent notre équipe talentueuse à continuer à étendre nos secteurs verticaux existants tout en trouvant de nouvelles voies de natation à travers lesquelles l'entreprise peut se développer.

À ce stade, j'aimerais l'ouvrir aux questions. Opérateur?

Questions et réponses:

Opérateur

(Instructions pour l'opérateur) Votre première question vient de Greg McGinniss de la Banque Scotia.

Greg McGinnissBanque Scotia – Analyste

Hé, Sumit, les acquisitions de VEREIT augmentent considérablement votre exposition aux locataires de restaurants occasionnels à 7% d'ABR, qui est un secteur dans lequel d'autres FPI semblent limiter l'exposition. Qu'est-ce qui vous rend à l'aise avec l'acquisition de tous ces locataires?

Sumit RoyPrésident et chef de la direction

C'est certainement un domaine sur lequel nous passons beaucoup de temps à nous concentrer, Greg, lorsque nous examinions VEREIT. Le plus gros contributeur à ces 7% est le homard rouge et regarder où se trouve le homard rouge aujourd'hui par rapport à ce qu'il était il y a un an, nous a donné une bonne confiance dans le fait que Red Lobster doit encore être privé – privé. -propriété détenue par une société hors de Thaïlande, Thai Union. Et le rehaussement de crédit qu'il a obtenu, les résultats qu'il affiche maintenant, le fait qu'il ait donné – qu'il ait payé 100% du loyer au quatrième trimestre à VEREIT, tout cela nous a donné l'assurance qu'il a tourné le coin et étant une organisation verticalement intégrée telle que Thai Union, nous avons l'impression d'être 7% du nombre avec lequel nous pouvons vivre. Mais l'objectif ici, Greg, sera, au fil du temps, de continuer à réduire cela, tout comme nous l'avons fait avec notre concept de restauration décontractée, qui était autrefois à un chiffre élevé et représente aujourd'hui moins de 3% de notre registre global. .

Et ce sera l'objectif avec – sur une base pro forma allant jusqu'à 7%, en continuant à réduire ce chiffre à un chiffre inférieur.

Greg McGinnissBanque Scotia – Analyste

D'ACCORD. Merci. Et puis deuxième question, étant donné que vous vous inquiétez moins des problèmes de concentration des locataires à la suite de la fusion VEREIT, y a-t-il des portefeuilles sur le marché aujourd'hui que vous vous sentez plus à l'aise de poursuivre? Ces types de portefeuilles sont-ils déjà pris en compte dans les directives d'acquisition? Et quel volume pensez-vous que ces types de portefeuilles pourraient potentiellement contribuer aux acquisitions chaque année?

Sumit RoyPrésident et chef de la direction

Oui. Il y a un tas de questions que vous avez posées ici, Greg. La question est, nous avons parlé de la façon dont pro forma pour cette acquisition, cela nous permet de poursuivre des transactions plus importantes. Je dirai que vous n'avez pas de transactions de plusieurs milliards de dollars chaque semaine.

Mais lorsque vous le faites, ils peuvent être une opportunité de croissance progressive, tout comme une consolidation l'est dans notre secteur. Mais étant donné notre taille aujourd'hui, en effectuant une transaction de plusieurs milliards de dollars, nous étions quelque peu contraints de poursuivre cela. Même si cela a coché toutes les autres cases, c'est-à-dire que nous aimons le crédit, nous aimons l'opérateur, nous aimons l'industrie, nous aimons la composition de l'immobilier, nous aimons la composition des loyers, etc., etc. étant donné la part de la concentration de votre portefeuille affectée par un seul locataire.

Mais une fois que vous commencez à augmenter votre plate-forme, la capacité d'absorber des transactions plus importantes lorsqu'elles se présentent, l'améliore certainement. Et il y a eu des opportunités, et je ne veux pas entrer dans les détails, alors que même au cours des 12 derniers mois, il y a eu des opportunités de poursuivre des transactions, où étant donné tout ce que nous avons, la relation de cocher les cases à travers le spectre, nous étions toujours contraint par l'allocation que nous devions être en mesure de mener à bien cette transaction particulière. Et ce sont les types de contraintes qui sont atténuées, plus votre plate-forme s'agrandit. Et cela vous permet d'être en mesure de vous présenter comme un guichet unique pour certaines de ces entreprises très bien capitalisées, que nous voulons continuer à être leur guichet unique, ce que nous avons été dans cet exemple que je Je fais référence.

Donc, oui, je pense que, après cette consolidation, cela renforcera notre position de poursuivre des transactions que nous avons été quelque peu contraints de le faire dans notre taille et notre échelle actuelles.

Greg McGinnissBanque Scotia – Analyste

Merci, Sumit.

Opérateur

Votre prochaine question vient de Katy McConnell de Citi.

Katy McConnellCiti – Analyste

Salut.

Sumit RoyPrésident et chef de la direction

Salut, Katy.

Katy McConnellCiti – Analyste

Pourriez-vous nous mettre à jour sur le portefeuille d'actifs de bureaux que vous prévoyez de céder avec la fusion? Et maintenant que l'accord est ouvert, qu'avez-vous pu évaluer en ce qui concerne l'acheteur et la confiance et votre capacité à les vendre à la place?

Sumit RoyPrésident et chef de la direction

Katy, ça fait trois jours. Cela fait trois jours ouvrables que nous avons fait l'annonce. Mais merci d'avoir posé la question. Oui.

Regardez, nous avons été agréablement surpris par les inbounds. Nous sommes toujours en train de collecter ces intrants et d'essayer de comprendre ce qui est réel de ce qui ne l'est pas. Nous avons été très clairs que notre – la voie que nous contrôlons est la voie des retombées. Pour répondre plus directement à votre question, il s'agit essentiellement de l'ensemble de nos actifs de bureau, ainsi que de la grande majorité des actifs de bureau VEREIT en dehors des six actifs qui sont limités par un pool CMBS, qui est garanti de manière croisée sur plusieurs types d'actifs.

Donc, en dehors des six, notre objectif serait essentiellement de céder tous les actifs restants, soit environ 97 propriétés, 182 millions de dollars, 183 millions de dollars de loyer, bail moyen pondéré d'environ 4, 76%, 77% de locataires de qualité investissement. , c'est la composition du portefeuille. Mais comme nous l'avions pensé, une fois que nous l'avons annoncé, il y a eu des appels entrants, nous ne faisons que rassembler les informations, mais il est encore trop tôt pour distinguer ce qui est réel de ce qui ne l'est pas. Nous allons continuer sur la voie que nous contrôlons. Et si quelque chose devait arriver entre-temps, c'est super.

Mais il est trop tôt pour le dire.

Katy McConnellCiti – Analyste

D'ACCORD. J'apprécie cette couleur. Et puis pourriez-vous parler un peu plus de la décision de simplement entrer sur le marché hawaïen maintenant et si vous chercherez à augmenter votre échelle de manière plus significative ou à poursuivre des opportunités industrielles là-bas?

Sumit RoyPrésident et chef de la direction

Oui. Katy, ce n'est pas quelque chose que nous avons intentionnellement poursuivi dans ce trimestre particulier. Nous avons toujours – il y a deux PDG, Tom était d'Hawaï, et la blague à l'intérieur était de savoir pourquoi nous n'avons pas de propriétés là-bas. Maintenant, Jonathan Pong est notre résident hawaïen, et la blague a continué.

Mais c'était vraiment en fonction de la bonne opportunité qui se présentait au bon moment avec un partenaire qui nous plaisait, quand on a souscrit leur entreprise, on a souscrit leur performance, on a souscrit leurs emplacements. C'était juste le bon moment au bon endroit. Et il se trouve qu'il a fermé au premier trimestre. Il n'y avait pas de grand dessein de pouvoir sortir et faire le genre d'annonces que nous avons faites.

Nous avons été très opportunistes, très chanceux à certains égards et très reconnaissants de pouvoir maintenant dire que nous sommes dans 50 États. Mais cela pour nous n'était pas aussi important que de trouver la bonne transaction, et cette transaction particulière qui nous a permis d'aller à Hawaï coche certainement toutes les cases. Nous en sommes donc très reconnaissants.

Katy McConnellCiti – Analyste

D'ACCORD. Génial. Merci.

Opérateur

Votre prochaine question vient de Ronald Kamdem de Morgan Stanley.

Ronald KamdemMorgan Stanley – Analyste

Salut, bon après-midi. Juste deux rapides pour moi. Le premier concerne uniquement la santé des locataires en général dans le portefeuille. Peut-être pourriez-vous donner quelques réflexions actualisées sur ce que vous ressentez aujourd'hui par rapport à il y a six et 12 mois.

Et puis creuser un peu plus profondément dans certains des théâtres et regarder les taux de collecte là-bas. Peut-être quelques idées car je pense que les taux de collecte ont peut-être été un peu inférieurs à ce à quoi nous nous attendions, peut-être que se passe-t-il avec les théâtres?

Sumit RoyPrésident et chef de la direction

Bien sûr, Ronald. Merci pour votre question. Regardez, notre liste de surveillance est juste autour de 5%. Et c'est – le plus gros contributeur à cette liste de surveillance est le commerce du théâtre.

Ils sont donc très liés. Et notre collection est aussi largement fonction de la collection dans le domaine du théâtre. Nous pensons – vous me demandez de vous donner un point de référence sur ce que nous pensons de l'industrie du théâtre aujourd'hui par rapport à la première fois que nous sommes entrés dans la pandémie, nous nous sentons beaucoup mieux aujourd'hui qu'à l'époque. Il y a eu des exemples concrets ici aux États-Unis, qui ont été précédés d'exemples, se déroulant en Chine et au Japon, qui confirment l'hypothèse que nous avions que le théâtre, une fois que les contenus commençaient à être diffusés et la distanciation sociale. les normes étaient relâchées, que le commerce du théâtre allait pouvoir rebondir.

Cette thèse s'est largement avérée être le cas, Ronald. Je veux dire, si vous regardez le seul exemple que nous ayons actuellement d'un grand film à succès qui est sorti, qui était Godzilla contre Kong. Au cours des cinq premiers jours, il a généré environ 49 millions de dollars.

Nous avons également suivi comment cela a fonctionné par la suite, et c'est juste dans les années 80, à environ 90 millions de dollars, il y a la collection ici dans les théâtres américains. Si vous regardez cela dans le monde, c'est près de 390 millions de dollars. Et le budget pour faire ce film était juste autour de 180 millions de dollars, 190 millions de dollars.

Donc, 200 millions de dollars de bénéfices ont été largement récoltés grâce à la sortie en salle. Et cela continue de donner foi à cela au fur et à mesure que le contenu commence à arriver, car ces théâtres sont autorisés à ouvrir. AMC est largement ouvert ici aux États-Unis. Regal ne l'est toujours pas.

Regal vise toujours la fin – mi-mai à fin mai pour ouvrir tous ses théâtres. Et nous pensons donc que cette élection va devenir une fonction de l'ouverture des théâtres. Et sur la base des discussions que nous avons eues avec nos opérateurs, nous continuons d'être très optimistes quant au fait qu'à court terme, ces chiffres de collecte commenceront à augmenter. Mais regardez, nous avons également la chance d'avoir un bilan pour prêter grâce à certains de ces opérateurs tant que nous pensons que leur modèle opérationnel va se concrétiser et que ce sera un modèle commercial viable à l'avenir.

Et nous croyons sincèrement que l'industrie du théâtre et plus particulièrement ces deux opérateurs seront des opérateurs viables à l'avenir. Et donc, si nous avons la capacité de prêter notre bilan, de leur donner un peu plus de grâce en termes de stabilisation de leur modèle d'affaires opérationnel, c'est ce que nous avons fait. Et nous sommes très satisfaits de cette décision.

Christie KellyVice-président exécutif, directeur financier et trésorier

Et, Ronald, voici Christie. La seule chose que j'ajouterais aux commentaires de Sumit est juste un rappel à l'équipe qui est en ligne, c'est que notre portfolio de théâtre est vraiment de haute qualité. Il y a plus de 80% des cinémas de notre portefeuille qui se situent dans les deux premiers quartiles de chacun selon l'empreinte des opérateurs. Et comme Sumit l'a mentionné, AMC est ouvert, mais à capacité limitée pour le moment et les théâtres Regal ouvriront vers la fin du mois de mai.

Et jusqu'à ce point, nous sommes prudents – restons prudemment optimistes. Mais il y a une chose que je tiens à souligner que lorsque nous examinons la dynamique en ce qui concerne les taux de collecte dans les salles de cinéma, elle se stabilise et s'améliore. Donc stabilisés à partir de la fin de l'année, nous étions à environ 10% de collecte. Et puis tout au long du trimestre, nous avons pris de l'ampleur pour atteindre 16%.

Nous serons donc impatients de publier davantage lorsque nous en arriverons au deuxième trimestre.

Ronald KamdemMorgan Stanley – Analyste

Génial. Cela est utile. Ma deuxième question portait simplement sur la fusion VEREIT. C'est peut-être une simple question, mais comment pouvez-vous nous aider à comprendre – comment votre immobilier – la qualité de votre bien immobilier, la qualité des actifs commerciaux que vous possédez se compare à ceux de VEREIT que vous êtes va prendre, non? Comment un investisseur devrait-il penser à comparer et à mettre en contraste la qualité de ces portefeuilles, en particulier la pièce de détail? Merci.

Sumit RoyPrésident et chef de la direction

Oui. Ronald, ils ont 3 500 propriétés qui ont été construites au cours des 11 dernières années depuis qu'elles sont devenues publiques. De toute évidence, il y a des domaines du portefeuille, dont l'un dont nous avons parlé a franchi le cap, mais ce n'est pas quelque chose que nous aurions poursuivi isolément il y a six ans lorsqu'ils ont choisi de faire cette transaction. Mais dans l'ensemble, je dirais, nous avons été agréablement surpris lorsque nous avons souscrit tous leurs actifs, tous leurs opérateurs à la qualité du portefeuille qu'ils avaient.

Et il y avait un ARB à faire ici pour quelque raison que ce soit, et nous sommes reconnaissants car cela nous a permis de créer beaucoup de valeur pour notre entreprise, qu'ils se négociaient à un prix énorme par rapport à ce que nous croyons être la valeur inhérente, en particulier de leur portefeuille commercial et industriel. Et donc l'autre point que je voudrais souligner est le fait qu'ils sont complémentaires à notre objectif. C'est pourquoi des choses comme les dépanneurs, dont nous sommes de grands fans avec certains opérateurs, je veux me qualifier, nous permettent de passer de 12% à 9% pro forma pour la combinaison. Cela nous permet de faire passer notre épicerie de 10% à 8% parce qu'ils n'ont pas ces allocations dans leur portefeuille.

Et cela nous aide certainement à créer une capacité supplémentaire. De plus, dans le domaine du théâtre, ils n'avaient pas beaucoup de visibilité. Cela nous permet donc de ramener notre exposition au cinéma de 5,7%, 5,6% à 3,8% et qui commence à se rapprocher de l'allocation optimale dont nous parlons depuis les deux derniers trimestres. Tellement agréablement surpris à la hausse, ce qui est l'une des principales raisons pour lesquelles nous avons décidé d'aller de l'avant.

Et nous sommes très reconnaissants d'avoir trouvé une personne aux vues similaires à Glen et à son équipe de direction pour aller de l'avant avec une transaction que nous croyons sincèrement que c'est gagnant-gagnant pour les deux parties. Alors oui, très heureux d'absorber ce portefeuille de vente au détail et industriel dans l'activité pro forma Realty Income.

Ronald KamdemMorgan Stanley – Analyste

Super utile. Merci.

Opérateur

Votre prochaine question vient de Haendel St. Juste de Mizuho.

Haendel St. JusteMizuho Securities – Analyste

Hé, bon après-midi là-bas.

Sumit RoyPrésident et chef de la direction

Salut, Haendel.

Haendel St. JusteMizuho Securities – Analyste

Pouvez-vous nous parler un peu plus des taux de plafonnement des acquisitions ici au premier trimestre? Les faibles 5% dans l'ensemble, 4,9% au Royaume-Uni. Je crois qu'au dernier trimestre, vous avez suggéré que les taux de plafonnement seraient – pour cette année, ils reviendraient – seraient similaires aux niveaux de 2020 ou seraient plus proches de peut-être 6% selon la composition. Et je comprends que vous assistez à une concurrence accrue. Nous avons entendu parler d'acheteurs financiers obtenant 85%, 90% du marché des ABS de financement LTV.

Alors peut-être pouvez-vous parler du marché et du rôle que joue la concurrence des acheteurs financiers sur la tarification des actifs que vous examinez? Et est-ce spécifique à n'importe quel sous-secteur industriel et si ce faible taux de capitalisation de 5% est ce à quoi nous devons nous attendre maintenant jusqu'en 2021?

Sumit RoyPrésident et chef de la direction

Oui. Donc, Haendel, d'un trimestre à l'autre, ces chiffres vont varier, et cela dépend en grande partie du mix. Si vous voulez être fortement axé sur l'industrie, mais que les taux de plafonnement vont se situer dans la partie inférieure, si vous voulez vous concentrer davantage sur le commerce de détail, ce sera dans la partie supérieure. Je fais des commentaires généraux.

De toute évidence, il y a des exceptions à ce que je viens de dire. But if you look at what drove the U.K. cap rate, it was largely two industrial transactions that we did with the same seller that we have a very good relationship with. One was an industrial asset in the Greater London area, highly sought, clearly, a last-mile location.

And we got it at a cap rate we felt very comfortable owning this particular asset. Another one was in the suburbs of Birmingham. It's leased to a single A credit. Again, fantastic distribution center, below-market rents.

Something that we feel like is going to be super additive to our portfolio going forward. And that's what really drove the cap rate to where it was. Had we excluded those two, our cap rate would have been closer to where we did our fourth-quarter U.K. transaction, which was, I believe, if I remember correctly, 5.6%, 5.7% cap rate.

So it really is going to be a function of mix. It's going to be a function of which geography dominates, etc., etc. But I don't think you should expect the cap rate we posted in the first quarter to be the new norm. I would still say that we should average right in that mid-5s to slightly above that.

That will be the goal. And in quarters where we do some more higher-yielding stuff because it's things that we found that the people are not focused on yet, we could see a potential six. But it really is going to be a function of the mix. It's going to be a function of asset type, lease term, geography, all of those things that go into defining what the — what a quarter cap rate signifies.

But I think the bigger point here is, this is the second quarter in a row where we've done $1 billion. And I've seen a lot of numbers coming out talking about, oh, in order for them to get to the high single-digit growth rate, they're going to have to do $4 billion of acquisition. We welcome that challenge. In fact, we are excited about that challenge.

And we've already talked about what creating these new verticals for us, new markets of growth for us has done to our sourcing numbers, which is now translating into actual close. So for us, the numbers being posted, yes, for most net lease businesses, that's a staggering number. But for us, it's something that we welcome. And we also agree with the market that it is for us to show to you that we are capable of doing this on a quarter-after-quarter-after-quarter basis.

So that's where the fun part is for us and the team. We look forward to that challenge, and we look forward to posting numbers with assets that doesn't compromise what we have said is our risk profile. And that's the key message here that we are doing all of this and we are growing a platform and we are growing our portfolio with the right type of industries, right operators, right geographies, right growth rates, all of the things that will create sustained value over the long term. So I know you didn't quite ask that, but I just wanted to make sure that we have put the answer around cap rates in context to what it is that we are trying to do and the sustainability of what it is that we are trying to do.

So forgive me for that, Haendel.

Haendel St. JusteMizuho Securities — Analyst

No, that's perfect. Thank you for the color. I certainly appreciate it. Can you also talk a bit — perhaps, are you a bit more willing today at all that can either industries that you perhaps put off the side over the past year, the aftermath of COVID, perhaps expanding your investment playbooks here, be it, I don't know if it's more entertainment or experiential things that have been a bit less COVID-resilient but given the improving vaccine distribution and the economic expansion? Just curious if that view is changing at all and if there's any specific industries you would point to.

Sumit RoyPresident and Chief Executive Officer

Haendel, one of the things that will distinguish this team, I think, and I believe in is the fact that we will always remain humble. If data is changing on the ground, if trends are changing, we are constantly trying to mark-to-market. But what we don't want to do is over-index to any near-term phenomenon. Just like we didn't over-index to the fact that, hey, the theater business and the health and fitness business really took a beating in an environment where you have social distancing requirements.

And does that mean we should go down to zero in both those businesses? The answer is no. And so what we are trying to figure out is what are the trends, especially given the long-term nature of the leases that we enter into, what is the trend long term that we are going to underwrite to. And just because something creates a potential opportunity near term, if we can't get comfortable with the long-term prospects, we will largely stay away from those types of situations. Now, that doesn't mean we don't get a few things wrong.

And in hindsight, we don't go back saying, "Oh, we should have played that a different way because our conclusion was inaccurate." But we, I believe, have gotten more things right than wrong, and that has served us well. So the answer to your question is, without getting into specifics, that we are constantly trying to upgrade our thesis to reflect what's on the ground. But we don't try to over-index to it without taking into consideration the long-term impacts of those immediate trends that we are seeing. I'll throw something out there, which is the exact opposite of what you're suggesting.

I think there is an opportunity in the office sector. Now, are we going to go into the office sector? No. There's a reason why we have said we are going to be spinning off all of our office assets. But I do believe that given the environment today and given how negative the sentiment is around the office asset type, there is value to be had.

If somebody is willing to take a longer-term perspective on what is office going to look like. And that's the reason why we want to create a spin-off if that is the route we end up eventually effectuating, why we want to set it up for success. And it is a play on what we are seeing near term. And then it's forecasting out that trend line to see what do we think is going to happen to office five, seven, 10 years from now.

Where do we see growth? Yes, growth. I use that word with office. Where do we see opportunities? And there is an argument to be made that that could play out. So time will tell.

Haendel St. JusteMizuho Securities — Analyst

Any perspective you want to share on, say, casinos? I know it's been asked in the past, but I'm curious if that view on that subsector is any different or any more willingness today to back on that.

Sumit RoyPresident and Chief Executive Officer

Oui. I'm not going to talk about specifics, Haendel. And you've always asked me very specific questions, and I've tried to stay away from it. You ask me about M&A and I did M&A for you.

Now no, no, I'll stay away from specifics, Haendel. Thank you, though.

Haendel St. JusteMizuho Securities — Analyst

Appreciate the time.

Opérateur

Your next question comes from Caitlin Burrows from Goldman Sachs.

Caitlin BurrowsGoldman Sachs — Analyst

Hi, guys. Hi there. Sumit, you gave some detail to explain the relatively lower cap rate in the U.K. this quarter.

But there's also the associated tax burden in the U.K., which impacted numbers in the quarter. So I was just wondering kind of big picture if you could go through why the U.K. investment activity makes sense to you bigger picture. And then also how we should think about the associated tax expense going forward.

Sumit RoyPresident and Chief Executive Officer

Oui. Very good questions, Caitlin. Merci. I should have actually completed my answer on the U.K.

giving a little bit more color on the structuring side of the equation. So we went into the U.K., recognizing that there's going to be an associated tax leakage. And when we underwrite transactions, we take into account what is our effective tax rate, what is the statutory tax rate? What's the effective tax rate? How much are we really making in terms of actual spreads, etc., etc.? And of course, comparing it to the cost of capital, which is also much lower in the U.K. and seeing if it made sense, it made a lot of sense.

And by and large, I think we are tracking to the effective tax rates that we had shared with the market two years ago in April of 2019. What I would like to add, Caitlin, is there is a change that is being contemplated that would actually increase the statutory tax rate in the U.K. market. But what we have been exploring and hopefully, we'll be able to implement in the near term, is restructuring our Realty Income Limited, the legal entity that is housed there, where we will actually end up potentially saving 400 basis points off of our effective tax rate.

So do you expect to see this — the taxes being paid in the U.K. continuing to go up? Absolutely, you should. But not at the same rate as you have seen over the last two years. We are getting more efficient.

We are structuring our transactions going forward in a manner where we are actually going to see on an effective basis, a decrease in the tax leakage associated with our investments. And we are constantly looking at how are we going to be financing this transaction? And does it still make sense? And the answer is a resounding yes, it does. And that's the reason why we are continuing to do what we're doing.

Caitlin BurrowsGoldman Sachs — Analyst

Got it. D'ACCORD. And then maybe switching topics. The guidance that you guys have put out assumes that same-store revenue improved as the year goes on.

There was commentary earlier on hopefully improving theater collections and performance and acquisitions are expected to continue. But the AFFO guidance kind of barely implies any growth from the 1Q run rate. So I was just wondering why is that? How does the improving same-store revenues and acquisitions not translate into more meaningful AFFO for the guidance? Or is the AFFO guidance just pretty conservative at this point?

Sumit RoyPresident and Chief Executive Officer

That's an opinion. I'll let you conclude that for yourself. But I do think Christie mentioned as to the 37 assets that are on cash accounting, so much of the improvement that could play out in the future has not been sort of reflected in the guidance that we have shown, but nor have we changed our cash accounting on those 37 assets. So we really — if you want to use the word conservative, fine.

We just really want to see actual collections go back up to levels that warrant a change in our thesis around cash accounting versus not. And then that will certainly translate to higher AFFO per share trend lines. But we tend to be a little bit more deliberate. And yes, things are looking very optimistic.

But until it's not actually starting to reflect in closed monthly statements, we are going to stay the course. And obviously, what we have and the reason why we haven't adjusted is — for the merger is because, first and foremost, there are conditions involved. And even if this were to close, it won't happen until the fourth quarter, which clearly would have a very minimal impact this year. And so for those reasons, we have kept the guidance exactly the same.

We want to digest what we just announced last week. We also want to get another quarter under our belt and then we revisit earnings at the end of the second quarter and share with you what our latest thoughts are on that.

Caitlin BurrowsGoldman Sachs — Analyst

D'ACCORD. Merci.

Christie KellyExecutive Vice President, Chief Financial Officer, and Treasurer

Thanks, Caitlin.

Opérateur

Your next question comes from Rob Stevenson from Janney.

Rob StevensonJanney Caipital Markets — Analyst

Good afternoon. You guys currently have, as of March 31, 131 vacant assets, and presumably, you'll have additional assets become vacant over the remainder of the year. Ordinarily, some percentage of that you guys keep and release, and some you sell and move on. Given the size of the VEREIT transaction and the integration process, how do you guys think about your team's bandwidth? And maybe just selling a greater percentage of the vacant assets if they can't be released easily and moving on and focusing on the integration versus the time, energy, and even the potential upside from releasing vacancy?

Sumit RoyPresident and Chief Executive Officer

We are very comfortable executing exactly the same business model that we have. We have always said that if you want to run a business at 100% occupancy, we can. But that is not value-optimizing solution. And the reason why we have also shared with the market our real estate operations team is the largest in the company is to be able to do the things that we want to do.

That is the reason why we have always said that 98% is the right occupancy level for us because we are going to be repositioning assets where we can create and then these numbers get buried, but 140%, 170% recapture rates on rent just because of these repositionings that we are able to do. But yes, it takes time. And yes, that means more — they're sitting on more non-occupied assets. But we are very comfortable doing that if that is the right economic solution to do.

And just to put things in perspective, that 131 was 140 at the end of the fourth quarter because we got 65 of our NPC assets back. And the team was able to not only absorb the first-quarter expirations but make a dent and a pretty good one on those assets that were handed back in the NPC transaction. I am super comfortable with the team that we have and the asset management team that is led by TJ. They are a phenomenal group.

And what we would like to be able to do is when we absorb VEREIT is to be able to implement the same business model, which is the reason why we think we want to hold on to a lot of their folks and potentially share our business model with them and try to generate the same types of results that we've been able to generate on a stand-alone basis. That is another area that we can enhance through this combination.

Rob StevensonJanney Caipital Markets — Analyst

D'ACCORD. And then second question, how are you thinking about — going forward? It's been mostly nonretailers of late. And even overall, it's a pretty small piece of O today about to get much smaller with the acquisition. Do you need to keep that to fulfill obligations to customers? Does that go away? How should we be thinking — does that — is there a chance that that gets bigger going forward for you guys?

Sumit RoyPresident and Chief Executive Officer

Rob, I missed the keyword because it was a big beep. What is it that you said that we need to keep forward and it's a very small part of our business?

Rob StevensonJanney Caipital Markets — Analyst

The development business.

Sumit RoyPresident and Chief Executive Officer

It's that. Oui.

Rob StevensonJanney Caipital Markets — Analyst

It's mostly nonretail and it's really — even overall, a really small piece of O today going to get much smaller. Do you grow that? Does that need to stay because of commitments to customers, etc.? How are you thinking about that business?

Sumit RoyPresident and Chief Executive Officer

Very good question. We hope to grow that business. It's about a $200 million business today. And you're absolutely right, that's not very large compared to the balance sheet that we have.

But some of the repositionings I alluded to, some of the relationships that we have with existing industrial clients who want expansion capabilities. Some of the relationships that we are developing with developers to provide a capital source that could be a takeout. All of that is incredibly valuable to us. And I would love to see with a bigger platform make this 3x, 4x of what it is today and be another contributor of value to our business.

And so we have a team that we have continued to grow. And through this combination, we will potentially grow this team even more so that we can continue to enhance value going forward even while just working on our own existing assets and going back to your previous question, working on vacant assets or soon-to-be-vacant assets, and doing repositionings. That requires an in-house expertise on the development front. So we will certainly hold on to it and grow it and potentially grow the allocation from where it is today.

Rob StevensonJanney Caipital Markets — Analyst

D'ACCORD. Thanks, guys. Appreciate it.

Christie KellyExecutive Vice President, Chief Financial Officer, and Treasurer

Thanks, Rob.

Opérateur

Your next question comes from Brent Dilts from UBS.

Brent DiltsUBS — Analyst

Hey guys. Just Sumit, following up on your –

Christie KellyExecutive Vice President, Chief Financial Officer, and Treasurer

Hi, Brent.

Brent DiltsUBS — Analyst

Hey, Christie, how are you?

Christie KellyExecutive Vice President, Chief Financial Officer, and Treasurer

Good. How are you, Brent?

Brent DiltsUBS — Analyst

Doing great. Sumit, just following up on your comment earlier about the $4 billion in acquisitions this year that you've seen some analysts write about. I'm just curious, are you seeing anything in the market that could call the slowdown in the pace of your transaction activity in the near term? Just seems like you're on pace to well exceed the minimum $3.25 billion you guys guided to. So I'm just curious what you're seeing there.

Sumit RoyPresident and Chief Executive Officer

Brent, we are very optimistic. To be very honest with you, we are not seeing anything. We are obviously following some of the same rules coming out of D.C. and how it's going to have an impact, etc.

We are not seeing any of that translate into the volume being sourced and our belief in not only meeting but potentially exceeding what we have shared with the market as our acquisition target. We started the year, and I think, Brent, if you recall, when we came into January, we shared with you what our pipeline looks like and how optimistic we were. That optimism has just continued to grow. So we are super excited about not just the sheer volume, but the quality that we are seeing and the quality that we are being able to get over the finish line.

So the platform is working.

Brent DiltsUBS — Analyst

D'ACCORD. Perfect. And then just digging into the transaction activity a little bit more. Could you talk about what you're seeing for some of the troubled tenant asset classes as reopening plays out and rent collection rates there improve? Are you seeing any of those assets starting to trade, health and fitness, movie theaters, etc.?

Sumit RoyPresident and Chief Executive Officer

Sûr. We've certainly seen a couple of trades on the health and fitness side, especially with the more established operators. We've seen a few vacant assets on the theater side sell. So, yes, people are getting much more optimistic about the future and are willing to buy vacant pieces of land with a building and reposition it, and that optimism is starting to filter in into the acquisition arena.

But that's not an area that we play in, but it's certainly something we're seeing.

Brent DiltsUBS — Analyst

D'ACCORD. Merci.

Sumit RoyPresident and Chief Executive Officer

Sûr.

Opérateur

Your next question comes from Wes Golladay from Baird.

Wes GolladayBaird — Analyst

Hi, everyone. I just have a few quick questions for you. Looking at the industrial same-store revenue, it looks like it's been negative 40 basis points last year and it continues into this year. Do you expect that to reflect later this year?

Sumit RoyPresident and Chief Executive Officer

Oui. Wes, it's largely driven by this one asset that we had incorrectly calculated the CPI adjustments to it. And when we realized our mistake, and of course, we had collected rent on that, we went back to our clients and we shared with them that, look, there was a mistake, and we gave them all — we readjusted the rent going forward. And that's really what you're starting to see play out.

And so obviously, the client was incredibly happy about us coming out and sharing this information. But that's really what you're seeing play out. If you look at the actual leases on the industrial front, they have a lot more growth built into it than even our retail leases do. So the same-store rent numbers should actually, on a normalized basis, Wes, I would expect it to go up, not down.

Wes GolladayBaird — Analyst

Gotcha. And then maybe it's early, but I was just curious about the potential office spin-off, how the capital structure would look and what that would mean for O's pro forma leverage.

Sumit RoyPresident and Chief Executive Officer

We are absolutely focused on maintaining our A3 A- rating. And I believe both the rating agencies came out and reestablished the ratings, as well as the outlook post the announcement we made last week. And we are very much focused that pro forma for the spend, we will continue to maintain those ratings because even pro forma for the spin, the pro forma company is going to be close to $50 billion in size, and we'll have leverage metrics that is equivalent, if not better, than where we are today. So it is super important for us to maintain our ratings.

Wes GolladayBaird — Analyst

Got it. Merci.

Opérateur

Your next question comes from Linda Tsai from Jefferies.

Christie KellyExecutive Vice President, Chief Financial Officer, and Treasurer

Hi, Linda.

Linda TsaiJefferies — Analyst

Hello, Christie. Hi, Sumit. Maybe following up on your earlier comment that you can handle and welcome large acquisition volumes. For this quarter, you sourced $20 billion and invested in 5%.

Does this 5% or $1 billion executed to $20 billion sourced ratio remain consistent post-merger?

Sumit RoyPresident and Chief Executive Officer

I hope it gets enhanced. I think I said this last week, Linda, that where VEREIT has been spending a fair amount of their time is not exactly 100% of an overlap of where we spend our time. So we would like to be able to continue to leverage their platform and their ability to play in a ZIP code that we haven't spent a lot of time because we are finding plenty of opportunities in the areas that we would really want to focus on. So my hope is that pro forma for the combination that the platform will increase in size and the area of focus would increase.

And therefore, we might be able to create a trend line that is a step-up from where we are today. But that is down the road. I want to stay focused on where we are today and the platform that we have currently. And if you look at the ratio of what gets closed versus what gets sourced, we have generally been in this 4% to 7% to 8% ZIP code for — for many quarters now.

I mean, have there been quarters where those numbers may have been higher or slightly lower, perhaps, but it's generally in the ZIP code. And we have the infrastructure to absolutely deal with that volume and deal with getting our share of that volume over the finish line. And we haven't remained stagnant. That's the other point.

And I know that's not very obvious from the outside. Our team has grown. We have a complete platform now in the U.K., which is in addition to the platform that we have in the U.S., which didn't exist. So the platform has continued to grow, to absorb this higher volume of analysis that is being asked of this team.

So far, so good.

Linda TsaiJefferies — Analyst

Merci. And then my second question is with G&A at about 4.5%. Do you have a sense of how low this could go maybe a few years out post-merger?

Sumit RoyPresident and Chief Executive Officer

We've talked about the G&A synergies in that $45 million to $50 million and a cash synergy of $35 million to $40 million. I think there's some analysis that the team has done, where we show you that the G&A to gross asset value potentially drops by one-third, going from 33 basis points to 23 basis points or 22 basis points. And that is the goal. That is — we absolutely believe in that, that the larger platform becomes the more scalable it is, and therefore, it should translate to G&A numbers continuing to go down.

But how far down does it go? I can't tell. It's also going to be a function of do we continue to add new swim lanes. If we do, we need the infrastructure to help support that. And if it keeps our G&A elevated because we are still not reaching this normalized level of what this business and platform is capable of doing, I'm totally fine having a G&A in the floors.

But on a normalized level, if we have exhausted all possible swim lanes, then who knows where this thing can go. I don't have a precise answer for you, Linda.

Linda TsaiJefferies — Analyst

Merci.

Opérateur

Your next question comes from John Massocca from Ladenburg Thalmann.

Christie KellyExecutive Vice President, Chief Financial Officer, and Treasurer

Hey, John.

John MassoccaLadenburg Thalmann — Analyst

Good afternoon. How's it going?

Sumit RoyPresident and Chief Executive Officer

Good. How are you?

John MassoccaLadenburg Thalmann — Analyst

Just a quick one for me. Outside of office, how much roughly speaking of the VEREIT portfolio do you view as being a target for capital recycling as you look to manage the portfolio?

Sumit RoyPresident and Chief Executive Officer

I think I've answered this question in a different way in terms of how much did we like the industrial and the retail portfolio that will be part of RemainCo going forward. We don't see that makeup being largely different from ours, except in the areas that they've chosen to focus on. But the more we underwrote those industries and the actual operators that they have exposure to, the more comfortable we've got that overall, this portfolio is one that we'll be very proud to absorb. So, John, I don't have a precise answer.

Could you see a corresponding increase in our capital recycling that we manage through this position? You could, but that will be more of a function of the size of the platform has just increased rather than it getting disproportionately larger because there's a lot more assets on their side that we would want to recycle that. Time will tell, but I suspect that it will be commensurate with what we have established as a stand-alone company today.

John MassoccaLadenburg Thalmann — Analyst

D'ACCORD. All my other questions have been answered. So that's it for me. Merci.

Sumit RoyPresident and Chief Executive Officer

Thank you, John.

Opérateur

Your next question comes from Joshua Dennerlein from Bank of America.

Christie KellyExecutive Vice President, Chief Financial Officer, and Treasurer

Hey, Josh.

Joshua DennerleinBank of America Merrill Lynch — Analyst

Hey, Christie, hope you're doing well. Curious how you think about Europe now that you're a larger entity, you just hit the $2 billion mark over in U.K. Are you thinking about accelerating kind of the portion to the rest of Europe at this time? Or is there some other hurdle that you'd be looking to today?

Sumit RoyPresident and Chief Executive Officer

You know, Josh, that's a very good question. And I do want to answer it. What we were planning on doing on a stand-alone basis has absolutely not changed because of the announcement we made last week. I don't believe that it accelerates our desire to go into the rest of Europe just because of this particular merger.

Our desire to go to other geographies and other markets are largely being driven by our underwriting, our ability to absorb new markets, the team that we have in place, the maturity of our understanding of these various different markets, that's what's driving our desires. And so yes, could we do more because the scale benefits of absorbing $15 billion platform, the answer is absolutely yes. We can do more. And so I think that's where the benefit comes.

But I don't think trying new things is triggered by the fact that we have a larger platform off of which to try it. So I just wanted to make that nuance point, Josh. But it was a great question, and I'm glad you asked.

Joshua DennerleinBank of America Merrill Lynch — Analyst

Génial. I appreciate it. That's it from me.

Sumit RoyPresident and Chief Executive Officer

Thank you, Josh.

Opérateur

(Operator instructions) Your next question comes from Harsh Hemnani from Green Street.

Christie KellyExecutive Vice President, Chief Financial Officer, and Treasurer

Hi, Harsh.

Harsh HemnaniGreen Street Advisors — Analyst

Salut. Hey, Sumit, you mentioned that you're looking to grow the development side of the business. Just for looking at the initial years on those, this quarter, they were roughly equal to the yields on acquisitions. I'm just trying to understand the spread over your cost of capital that you see on the acquisition side versus what you're aiming toward on the development side long term.

Sumit RoyPresident and Chief Executive Officer

Oui. Harsh, very good question. But again, it's a function of the mix where the development dollars are going. If it is going toward industrial assets, which you will see that it is, the vast majority of the capital is going toward takeout.

And those cap rates, if they have a five in front of them, that's a great outcome. Because guess what happens once these assets are fully developed and you go out into the open market, and you try to buy it from the open market. It potentially has a low 4s, even a three handle in front of it. And that is the reason why we feel like, yes, these cap rates, headline cap rates may look low.

But if you really dive in behind the numbers, and you're trying to figure out what is the product that they are being able to get through this development funding, takeout funding, whatever you want to call it versus what could they buy the same particular asset if it were available today. There is still 100 basis points, maybe 50 basis points, if you want to be conservative uplift that we are getting by partnering with some of these very well-established global developers. So that's really where the value creation is. To answer your question more specifically, what do I see the yield on development.

If you look at retail, when you look at retail development, it depends on whether it's a repositioning or a greenfield or what have you. On repositioning, that's where the maximum value creation occurs. We already have the piece of land, we go down the path of creating — of repositioning an asset with the expectation that — and I threw some of these numbers out at you, that we could have rents compared to the pre-repositioning of 150, 200, even 300 basis — 300 percentages of points. So that's the kind of uplift in value we could generate through this.

Now, that is a small portion of our business, a very small portion. But I just want to put in perspective that you see a blended number. But if you go behind the number, there is a fair amount of value creation. And largely, we want to be viewed as a one-stop shop by our tenants, who know us as landlords that hold assets for the long term.

And if we can help them harness our vacant asset portfolio by repositioning it for their needs, we want to be that certain. And that's the reason for having this. But in terms of how big is it going to become, what is the trend line going to look like, it's going to be a function of what dominates in that one given quarter.

Harsh HemnaniGreen Street Advisors — Analyst

That's interesting. And then one more for me. On the debt synergies from the VEREIT deal given that you have a lower cost of capital in the U.K. Could we expect to see a higher leverage ratio on your U.K.

assets than in the U.S.?

Sumit RoyPresident and Chief Executive Officer

No. Again, it goes back to our ratings, Harsh. If you want a guiding principle, look at our balance sheet on a fully consolidated basis. And we want to be right down the fairway, which keeps our rating agencies very happy, yet it allows us the maximum flexibility to run our business.

But we do not want to do anything that's going to compromise our A- A3 rating. Now the mix of where that debt comes from could absolutely change. A lot more of it could come from the U.K. given the ARB between a 10-years sterling-denominated unsecured bond versus a U.S.

unsecured bond. And we may choose, again, just to match fund our assets with locally denominated capital, we may choose to over-lever some of those assets. But there is a threshold beyond, which we are not going to go even on a stand-alone basis. But yes, we can certainly have more of the mix coming from the U.K.

given the lower cost there than the U.S. And then if you look at it on a fully consolidated basis, it's going to have the same profile that you would expect of an A3- rated company. I hope that answers your question.

Harsh HemnaniGreen Street Advisors — Analyst

That's helpful. Merci.

Christie KellyExecutive Vice President, Chief Financial Officer, and Treasurer

Thanks, Harsh.

Opérateur

This concludes the question-and-answer portion of Realty Income's conference call. I will now turn the call over to Sumit Roy for concluding remarks.

Sumit RoyPresident and Chief Executive Officer

Well, thank you all for joining us today, and we look forward to speaking with each of you soon. Thank you so much. Bye-bye.

Opérateur

(Operator signoff)

Duration: 76 minutes

Call participants:

Julie HasselwanderInvestor Relations

Sumit RoyPresident and Chief Executive Officer

Christie KellyExecutive Vice President, Chief Financial Officer, and Treasurer

Greg McGinnissScotiabank — Analyst

Katy McConnellCiti — Analyst

Ronald KamdemMorgan Stanley — Analyst

Haendel St. JusteMizuho Securities — Analyst

Caitlin BurrowsGoldman Sachs — Analyst

Rob StevensonJanney Caipital Markets — Analyst

Brent DiltsUBS — Analyst

Wes GolladayBaird — Analyst

Linda TsaiJefferies — Analyst

John MassoccaLadenburg Thalmann — Analyst

Joshua DennerleinBank of America Merrill Lynch — Analyst

Harsh HemnaniGreen Street Advisors — Analyst

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This article represents the opinion of the writer, who may disagree with the “official” recommendation position of a Motley Fool premium advisory service. We’re motley! Questioning an investing thesis — even one of our own — helps us all think critically about investing and make decisions that help us become smarter, happier, and richer.



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Pourquoi confectionner un magasin virtuels ?

Un orientation e-commerce permet de se lancer à moindres frais parmi rapport aux entreprises classiques. De plus, vous avez la possibilité vous lancer autrement rapidement. La gérance d’un exposition e-commerce ne demande pas de présence physique à un endroit précis, sauf peut-être quant à stockage et la préparation des commandes que vous avez la possibilité tout à fait externaliser, ou encore mieux si vous ne possédez pas de modération (on en parlera plus tardivement dans l’article).