Duke Realty Corp (DRE) Transcription de l'appel aux résultats du premier trimestre 2021


Logo de casquette de bouffon avec bulle de pensée.

Source de l'image: The Motley Fool.

Duke Realty Corp (NYSE: DRE)
Appel aux résultats du T1 2021
29 avr.2021, 15:00. ET

Contenu:

  • Remarques préparées
  • Questions et réponses
  • Appelez les participants

Remarques préparées:

Opérateur

Mesdames et messieurs, merci de votre présence et bienvenue à la conférence téléphonique sur les revenus de Duke Realty. (Instructions pour l'opérateur)

Je voudrais maintenant céder la parole à notre hôte, Ron Hubbard. Allez-y.

Ron HubbardRelations avec les investisseurs

Merci, Don. Bonjour à tous et bienvenue à notre appel aux résultats du premier trimestre. Je suis accompagné aujourd'hui de Jim Connor, président-directeur général; Mark Denien, directeur financier; Steve Schnur, chef de l'exploitation; et Nick Anthony, directeur des investissements. Avant de faire nos remarques préparées, permettez-moi de vous rappeler que certaines déclarations faites au cours de cette conférence téléphonique peuvent être des déclarations prospectives soumises à des risques et des incertitudes qui pourraient faire en sorte que les résultats réels diffèrent sensiblement des attentes. Ces risques et d'autres facteurs pourraient avoir une incidence défavorable sur nos activités et nos résultats futurs. Pour plus d'informations sur ces facteurs de risque, nous vous renvoyons à notre 10-K ou 10-Q que nous avons dans nos dossiers auprès de la SEC et aux autres documents déposés par la société auprès de la SEC.

Tous les énoncés prospectifs ne sont valables qu'à compter d'aujourd'hui, 29 avril 2021, et nous n'assumons aucune obligation de mettre à jour ou de réviser les énoncés prospectifs. Un rapprochement avec les PCGR des mesures financières non conformes aux PCGR que nous fournissons dans le cadre de cet appel est inclus dans notre publication des résultats. Notre publication de résultats et notre package supplémentaire ont été distribués hier soir après la fermeture du marché. Si vous n'avez pas reçu de copie, ces documents sont disponibles dans la section Relations avec les investisseurs de notre site Web à l'adresse dukerealty.com. Vous pouvez également trouver notre publication sur les résultats, le package supplémentaire, les rapports de la SEC et une webdiffusion audio de cet appel dans la section Relations avec les investisseurs de notre site Web.

Maintenant, pour notre déclaration préparée, je vais céder la parole à Jim Connor.

James ConnorPrésident et Directeur Général

Merci, Ron, et bon après-midi à tous. Je commencerai en disant, comme toujours, nous espérons que vous et vos familles êtes en sécurité et en bonne santé et que vous avez la possibilité de vous faire vacciner. Les fondamentaux de notre entreprise sont toujours aussi bons que jamais. Nous avons maintenant eu deux trimestres successifs de demande battant des records de tous les temps. Notre plateforme de développement a connu un premier trimestre record de démarrages, et notre portefeuille de base continue de performer au sommet de sa catégorie. Notre position de liquidité et nos sources de capitaux ont des prix très attractifs pour saisir les opportunités, y compris notre exécution de deux transactions de dette verte. Tous ces facteurs nous amènent à relever les éléments clés de nos prévisions pour 2021 qui atteignent une croissance à deux chiffres des FFO et AFFO de base attendus avec les points médians. Permettez-moi maintenant de céder la parole à Steve pour couvrir nos opérations.

Steven SchnurVice-président exécutif et chef de l'exploitation

Merci, Jim. Je vais d'abord couvrir les fondamentaux globaux du marché, puis passer en revue nos résultats opérationnels. L'absorption nette industrielle au premier trimestre selon CBRE a enregistré un impressionnant 100 millions de pieds carrés, marquant la première fois que la demande a dépassé 100 millions de pieds carrés au cours des trimestres consécutifs. Cela a été plus que suffisant pour compenser la nouvelle offre, car les livraisons ont chuté à 57 millions de pieds carrés, contre environ 70 millions de pieds carrés au quatrième trimestre de 2020. Cette absorption nette positive des livraisons pour le trimestre a réduit l'inoccupation à 4,4%, ce qui est de nouveau en baisse. proche des niveaux records que nous avons observés tout au long de la majeure partie de 2019. Le solide mix et les fondamentaux ont augmenté les loyers demandés de plus de 7% par rapport à l'année précédente. CBRE prévoit désormais que la demande pour l'année complète dépassera 300 millions de pieds carrés, battant peut-être même le record de 2016 de 327 millions de pieds carrés. Ils prévoient également des livraisons d'environ 300 millions de pieds carrés.

Le secteur dans son ensemble reste très équilibré, ce qui entraînera une autre année de croissance des loyers demandés à un chiffre élevé à l'échelle nationale. Sur le plan macroéconomique, l'augmentation du rythme des vaccinations, la relance de l'économie américaine et l'arrivée des conditions météorologiques printanières ont généré des données récentes importantes indiquant une année très forte dans notre activité. La récente cote de confiance des consommateurs en mars est de retour près de la fourchette de 2018 et 2019, et la croissance du PIB devrait se situer entre 6% et 7%. Cela augure très bien pour la demande en immobilier logistique.

Et en outre, nous avons les moteurs séculaires de notre entreprise qui restent fermement intacts et plus forts que prépandémiques. À ce stade, la croissance des ventes au détail et des ventes en ligne au cours des deux mois de février et mars a augmenté de 12% et 28%, respectivement. Et peut-être plus particulièrement, mesurés par rapport à la période pré-non pandémique de 2019, les chiffres récents de février et mars ont augmenté de 15% et 43%, respectivement. En outre, l'expérience des goulots d'étranglement de la chaîne d'approvisionnement et la réponse à une plus grande redondance des stocks des entreprises devraient pousser le ratio des stocks de détail aux ventes au-dessus des niveaux historiques, mais il se situe maintenant près de niveaux record.

La demande par type d'occupant reste large et très active, avec le e-commerce pur, les détaillants omnicanaux, les 3PL, les entreprises de fourniture de soins de santé et les entreprises de produits alimentaires et de boissons en tête. Je vais maintenant passer à notre propre portefeuille. Nous avons réalisé un premier trimestre très solide en signant 7,4 millions de pieds carrés de nouveaux baux. Dans le cadre de la location de première génération, nous avons signé trois transactions pour stabiliser les actifs qui faisaient auparavant partie des pools de développement non stabilisés en service et en spécifications, y compris un bail de 146000 pieds carrés sur un développement de spécifications en Californie du Sud, sous-marché Mid-Counties pour 100% de l'espace. L'activité de location pour le trimestre, combinée aux solides fondamentaux que j'ai mentionnés, a conduit à une croissance continue des loyers dans notre portefeuille, car nous avons déclaré 11,4% de liquidités, 26,2% sur une base GAAP.

La valeur de marché de nos contrats de location de portefeuille est inférieure de 17% aux taux de location du marché, ce qui soutient une forte croissance continue des loyers. Nous avons également connu un trimestre exceptionnel de mises en chantier. Comme indiqué initialement dans notre communiqué de presse du mois dernier, en plus des 373 millions de dollars de mises en chantier que nous avons signalés dans le communiqué de presse, à la fin du trimestre, nous avons signé un autre projet de 39 millions de dollars sur le marché de Tampa, qui est construit sur mesure pour un e -détaillant de commerce. Au total, nous avons démarré 11 projets au cours du trimestre, totalisant 3,8 millions de pieds carrés et un coût de 412 millions de dollars. Ces projets ont été préloués à 60% avec une création de valeur estimée à près de 40%. Nous sommes très – nous sommes également très fiers que trois des quatre combinaisons sur mesure que nous avons signées au cours du trimestre soient des clients réguliers.

Notre pipeline de développement à la fin du trimestre totalisait 1,4 milliard de dollars, dont 68% alloués à nos marchés côtiers de niveau 1. Le pipeline – ce pipeline a été préloué à 65% au 31 mars. Pour l'avenir et conformément aux solides fondamentaux dont j'ai discuté et à nos meilleures équipes d'exploitation locales, nos perspectives de démarrage de nouveaux développements sont aussi solides qu'elles ne l'ont jamais été, comme en témoigne nos prévisions révisées de plus de 30% par rapport à notre point médian initial. Je noterai également que nous nous attendons à ce que le pourcentage de prélocation de notre pipeline diminue un peu au cours des prochains trimestres, car nous mettons en service des actifs entièrement loués et commençons davantage de projets de développement spéculatifs dans des sous-marchés de niveau un à barrière élevée où les fondamentaux sont très solides.

Je vais maintenant céder la parole à Nick Anthony pour couvrir les acquisitions et la cession.

Nick AnthonyVice-président exécutif et chef des placements

Merci, Steve. Pour le trimestre, nous avons vendu 94 millions de dollars d'actifs composés de deux installations à Houston ainsi que de deux installations à Indianapolis détenues dans une coentreprise à parts égales. À notre tour, nous avons utilisé une partie de ce produit pour acquérir trois bâtiments totalisant 680000 pieds carrés pour 51 millions de dollars, dont un actif dans le sous-marché IE West de la Californie du Sud et un dans le sous-marché Meadowlands du nord du New Jersey. La troisième installation acquise était sur le sous-marché de l'aéroport d'Indianapolis et faisait partie d'une liquidation de coentreprise et d'un échange d'actifs. Ces immeubles ont tous été loués à 100% sur des marchés où nous prévoyons une forte croissance des loyers du marché qui contribuera à des TRI à long terme bien dans l'accès aux actifs que nous avons vendus.

D'un point de vue de positionnement stratégique, l'effet net de nos activités de développement, de cession et d'acquisition ce trimestre porte notre exposition côtière de niveau 1 à plus de 42% de GAV. Nous avons commencé à commercialiser quelques actifs du Midwest loués à Amazon pour la vente pure et simple, tandis que certains actifs loués à Amazon sur d'autres marchés non côtiers de niveau 1 peuvent être vendus directement ou contribuer à une coentreprise. En outre, les nouvelles les plus récentes sur la disposition dans le communiqué de presse d'hier soir, que nous commercialisons maintenant pour la vente l'ensemble de notre portefeuille de 5,2 millions de pieds carrés à Saint-Louis.

La justification de la vente est triple. Premièrement, nous profitons de la demande accrue des investisseurs pour les actifs logistiques; deuxièmement, le portefeuille accélère notre objectif stratégique d'accroître notre exposition aux marchés côtiers de niveau 1; et troisièmement, il fournira une source de financement pour notre pipeline de développement croissant. Par conséquent, nous avons relevé de 400 millions de dollars le point médian de nos dispositions prévues pour l'exercice complet. Dans l'ensemble, nous prévoyons que notre activité de cession prévue pour 2021 sera pondérée vers le milieu de l'année.

Je vais maintenant céder la parole à Mark pour discuter de nos résultats financiers et de la mise à jour de nos directives.

Mark DenienVice-président exécutif et directeur financier

Merci, Nick. Bonjour à tous. Le FFO de base pour le trimestre était de 0,39 $ par action, ce qui représente une croissance de 18% par rapport au premier trimestre de 2020. Nous disons depuis quelques trimestres que nous nous attendions à ce que nos taux de croissance de base des FFO s'accélèrent et commencent à se rapprocher de notre AFFO déjà fort. Les taux de croissance. Les résultats du trimestre en cours et nos prévisions révisées le reflètent certainement. L'AFFO a totalisé 140 millions de dollars pour le trimestre. Notre faible niveau de dépenses en immobilisations, le meilleur de sa catégorie, ainsi que la forte croissance du NOI, continuent de générer une croissance importante de l'AFFO à réinvestir dans notre entreprise. Nos meilleures collectes de loyers du secteur se sont poursuivies au premier trimestre 2021 avec plus de 99,9% des loyers collectés.

Nous avons également collecté plus de 99,9% des loyers d'avril. Et nous n'avons plus que 52 000 $ en vertu d'ententes de report à recouvrer et nous n'avons effectivement eu aucune créance irrécouvrable au premier trimestre. La croissance du NOI pour les propriétés comparables en comptabilité de caisse pour le premier trimestre de 2021 par rapport au premier trimestre de 2020 était de 6,3%. La croissance du NOI pour les propriétés comparables était due à une augmentation du taux d'occupation et des loyers ainsi qu'à l'épuisement des loyers gratuits par rapport au premier trimestre de 2020. Nous prévoyons que cette croissance se modérera pour le reste de l'année en raison d'un taux d'occupation plus difficile. comps et moins de brûlage des loyers gratuits, mais pour rester néanmoins forte.

Nous avons terminé le trimestre sans aucun emprunt en cours sur notre propre marge de crédit garantie, que nous avons renouvelée en mars et prolongée jusqu'en mars 2026, y compris nos options d'extension. Nous avons réduit notre taux d'emprunt de 10 points de base par rapport à la facilité précédente. Dans le cadre de notre engagement en matière de responsabilité d'entreprise, la facilité de crédit comprend également une réduction progressive des coûts d'emprunt étant donné que certains paramètres liés à la durabilité sont atteints chaque année. Les échéances futures de nos dettes sont bien séquencées, moins de 3% de l'encours total de notre dette devant arriver à échéance avant la fin de 2023.

En raison de notre bon début d'année 2021, nous avons annoncé la révision des prévisions de base des FFO pour 2021 dans une fourchette de 1,65 $ à 1,71 $ par action, comparativement à la fourchette précédente de 1,62 $ à 1,68 $ par action. Le point médian de 1,68 $ par action de nos prévisions de base révisées sur les FFO représente une augmentation de plus de 10% par rapport aux résultats de 2020. Nous avons également annoncé une révision des prévisions de croissance de l'AFFO sur une base ajustée par action, comprise entre 8% et 12,3%, avec un point médian de 10,1% par rapport à la fourchette précédente de 5,8% à 10,1%. Cette augmentation des attentes de croissance des bénéfices est impressionnante si l'on considère que nous augmentons les attentes de cession de l'année en cours de 400 millions de dollars pour financer des projets de développement qui ne contribueront pas aux bénéfices avant 2022 et au-delà.

Pour la croissance du NOI sur les mêmes propriétés sur la base de la comptabilité de caisse, nous avons augmenté nos prévisions à une fourchette de 4,1% à 4,9% par rapport à la fourchette précédente de 3,6% à 4,4%. Nous continuons de surclasser nos hypothèses de souscription pour les développements spéculatifs, à la fois en ce qui concerne le moment de la location et les taux de location atteints, et nous continuons de maintenir une liste solide de projets construits sur mesure. Sur cette base, nos prévisions révisées pour les mises en chantier se situent entre 950 millions de dollars et 1,1 milliard de dollars, comparativement à la fourchette précédente de 700 millions de dollars à 900 millions de dollars. Cette augmentation des mises en chantier constituera une source essentielle de croissance en 2022 et au-delà.

Comme Nick l'a mentionné, nous avons l'intention de profiter de la tarification du marché des ventes d'investissement pour préfinancer une partie importante de notre pipeline de développement avec une augmentation des cessions. Nos prévisions de cessions ont été révisées entre 900 millions de dollars et 1,1 milliard de dollars, comparativement à la fourchette initiale de 500 millions de dollars à 700 millions de dollars. Nous avons mis à jour quelques autres éléments de nos conseils sur la base de nos perspectives plus optimistes, comme détaillé dans notre gamme d'estimations, y compris nos informations supplémentaires sur notre site Web.

Je vais maintenant céder la parole à Jim pour quelques remarques de clôture.

James ConnorPrésident et Directeur Général

Merci, Mark. En conclusion, une forte reprise économique se déroule et de nombreux moteurs séculaires continuent de créer des opportunités inégalées pour notre plateforme afin de capter la croissance de la hausse des taux de location, des opportunités de développement à forte marge et de la levée de capitaux à un coût très bas. Nous sommes très satisfaits de l'exécution de notre équipe au premier trimestre et maintenant de notre croissance à deux chiffres attendue dans les FFO et AFFO de base. Tant que ces multiples vents favorables peuvent se maintenir et aussi longtemps que l'économie continue de se redresser, nous sommes optimistes que nous pourrons atteindre des niveaux de croissance similaires dans un avenir prévisible, qui espérons que cela entraînera des augmentations correspondantes de notre dividende trimestriel annuel.

Merci pour votre intérêt et votre soutien, et nous allons maintenant l'ouvrir aux questions. (Instructions pour l'opérateur) Don, vous pouvez ouvrir les files d'attente, et nous allons maintenant répondre aux questions.

Questions et réponses:

Opérateur

Tout d'abord, nous passons à la lignée de Blaine Heck. Allez-y.

Blaine HeckWells Fargo – Analyste

Génial. Bon après-midi. Je vais commencer par Nick. Comme vous l'avez mentionné, vous avez augmenté les directives de disposition de façon assez significative ce trimestre. En dehors de Saint-Louis, vendez-vous d'autres portefeuilles? Ou le reste sera-t-il plus ponctuel et la vente des installations d'Amazon? Et ensuite, pouvez-vous nous donner une idée de la mesure dans laquelle les prix ont réellement changé cette année, en particulier dans ce genre de marchés secondaires où je suppose que la plupart des cessions auront lieu?

Nick AnthonyVice-président exécutif et chef des placements

Oui, Blaine. Ainsi, la plupart des autres actifs sont en quelque sorte uniques, quelques contrats de crédit de classe B, mais principalement des contrats de crédit à long terme, dont beaucoup sont loués à Amazon. Cela constitue donc le reste. Il n'y a vraiment pas de portefeuilles dans ce numéro d'orientation en dehors du portefeuille de St. Louis. En ce qui concerne les prix, nous continuons de constater une compression des taux de plafonnement. C'est – les marchés secondaires se sont compressés plus récemment que les marchés côtiers. Mais en particulier pour certains de ces actifs Amazon, nous avons été très satisfaits des prix que nous constatons également sur ces transactions. Je dirais donc qu'au cours des 90 derniers jours, il y a probablement eu 25 pb supplémentaires sur la compression.

Blaine HeckWells Fargo – Analyste

Génial. C'est vraiment utile. Et puis peut-être pour Jim. Plusieurs de vos concurrents ont parlé de la hausse des coûts de construction maintenant, non seulement en raison de l'augmentation du coût du terrain, mais aussi des matières premières. Pouvez-vous nous dire comment vous gérez cette augmentation des coûts et si vous pensez que les loyers augmentent assez rapidement pour maintenir les rendements stables? Ou peut-être devrions-nous nous attendre à une baisse temporaire des rendements alors que les coûts des matériaux sont temporairement élevés?

James ConnorPrésident et Directeur Général

Oui. Merci, Blaine. Je vais commencer et Steve pourra vous donner un peu de couleur. Nous faisons face à une escalade des prix des terrains depuis plusieurs années maintenant. Ce n'est donc rien d'extraordinaire. L'acier est le dernier en date, et beaucoup de gens en parlent. L'un des avantages d'être un développeur national est, a, le nombre de relations que nous avons, l'influence que nous avons et la capacité de notre équipe à accélérer une partie de la conception et de l'approvisionnement. Donc, assis ici aujourd'hui, nous pouvons confortablement vous dire que nous avons l'acier dont nous avons besoin pour terminer tout ce qui est en cours de développement pour le reste de l'année. Et je pense que Steve peut donner un peu plus de couleur sur ce que font certaines équipes locales.

Steven SchnurVice-président exécutif et chef de l'exploitation

Bien sûr, Blaine. Je voudrais simplement vous dire que l'acier fait beaucoup de manchettes, le bois en est un autre. La terre a – évidemment, comme Jim l'a indiqué, a augmenté considérablement pendant un certain nombre d'années. Les loyers suivent certainement le rythme. Les taux plafonds aident. Je pense que la plus grande préoccupation, je suppose, ou la chose à laquelle nous prêtons attention, ce sont les délais. L'acier passe de 10 à 12 semaines à probablement 24 à 26 semaines. Donc, une coopération plus directe avec les architectes et les locataires pour démarrer les projets afin de vous assurer que vous pouvez livrer à temps.

Blaine HeckWells Fargo – Analyste

Ça a du sens. Merci les gars.

Opérateur

Merci. Et ensuite, nous passons à la lignée de John Kim. Allez-y.

John KimBMO Capital Market – Analyste

Merci. En ce qui concerne les développements de vos spécifications, sentez-vous qu'il y a également une augmentation des spécifications sur vos marchés de la part de développeurs publics et privés? Et y a-t-il des marchés sur lesquels vous craignez que le développement des spécifications s'intensifie rapidement?

James ConnorPrésident et Directeur Général

Sûr. Ki Bin (phonétique), je vais vous dire, je pense que nous sommes – il y a de la concurrence partout. Je pense que les acteurs privés, en particulier les plus grands acteurs privés, ont été actifs sur le front du développement des commerçants. Notre objectif et où nous avons nos propriétés foncières sur les marchés à barrière élevée, je pense que nous avons indiqué dans notre communiqué que 88% de nos terres se trouvent maintenant sur les marchés côtiers de premier niveau. La concurrence là-bas, les taux de vacance là-bas sont souvent inférieurs à 2%. Je pense donc que nous sommes à l'aise avec cela. Je vous dirais qu'en ce qui concerne les marchés, nous sommes préoccupés par notre surveillance de l'offre, il y aura toujours une poignée de sous-marchés éparpillés. Mais Houston est celui que nous – nous n'avons pas l'intention de lancer de projets à Houston, mais ce marché doit se consolider un peu.

John KimBMO Capital Market – Analyste

Je sais que vous avez donné vos excuses pour expliquer pourquoi vous quittez St. Louis, mais pourquoi ne pas opter pour des coentreprises sur ce marché, puisque cela semble être la stratégie avec certains des autres marchés?

Nick AnthonyVice-président exécutif et chef des placements

C'est Nick. La question était, pourquoi pas JV les actifs de St. Louis? En général, nous les avons fait fonctionner. Nous avons essayé de garder notre modèle plus simpliste. Et nous ne pensons pas, stratégiquement, qu'une coentreprise y aurait autant de sens et peut-être que dans d'autres cas, vous pourriez la développer. Je ne sais tout simplement pas comment vous – ce que vous en feriez à l'avenir.

John KimBMO Capital Market – Analyste

J'ai compris. Merci.

Opérateur

Merci. Et ensuite, nous passons à la lignée de Manny Korchman. Allez-y.

Manny KorchmanCitigroup – Analyste

Salut à tous. Peut-être celui-ci pour Mark. Penser simplement à utiliser des dispositions pour le financement des immobilisations pour les développements par rapport à l'émission d'actions ordinaires ici. Qu'y a-t-il de plus attrayant dans la vente des actifs et la sortie de ces marchés que la simple croissance grâce à une augmentation de capital?

Mark DenienVice-président exécutif et directeur financier

Eh bien, je suppose que nous utilisons un peu de tout, Manny. Je veux dire, nous avons émis un peu sur notre guichet automatique au premier trimestre. Je suppose que ce que je dirais, et Nick peut donner suite à cela, la sortie de St. Louis est en quelque sorte sur une liste depuis un certain temps. C'est vraiment plus une accélération, quelque chose que nous allions probablement faire sur la route de toute façon. Et au fur et à mesure que nos opportunités de développement se multipliaient, nous avons simplement mis en avant certaines choses que nous allons faire de toute façon. Mais nous continuerons à utiliser un peu de tout tant que notre capital est à un prix attractif.

Nick AnthonyVice-président exécutif et chef des placements

Oui. Ce que j'ajouterais, c'est que c'était une opportunité d'améliorer fondamentalement notre géographie à l'avenir et également d'améliorer notre profil de croissance à l'avenir juste pour faire – pour aider à améliorer les performances à l'avenir.

Manny KorchmanCitigroup – Analyste

Et Nick, je ne sais pas si nous en avons parlé dans un moment, mais pouvez-vous simplement parler de l'écart de prix entre des actifs uniques ou des actifs uniques et des portefeuilles plus importants? Y a-t-il une différence de prix? Et si oui, regardez-vous l'un plus que l'autre?

Nick AnthonyVice-président exécutif et chef des placements

Eh bien, ils sont certainement – c'est une sorte de sac mélangé. Ce n'est pas aussi noir et blanc que vous pourriez le penser. De toute évidence, les accords de crédit à long terme génèrent des taux de capitalisation très bas. Beaucoup d'entre eux sont des développements tout nouveaux. Un grand nombre des transactions de portefeuille que vous voyez là-bas sont un mélange d'actifs de classe A et de classe B, et cela dépend en grande partie de la situation des loyers par rapport au marché. Ils se négocient donc généralement à des taux de capitalisation plus élevés. Et le bassin d'acheteurs n'est pas nécessairement aussi profond sur ceux-ci, car ils sont un peu plus difficiles à souscrire et à mettre la main sur. Mais il s'agit en quelque sorte de comparer des pommes et des oranges sur ces deux types différents.

Manny KorchmanCitigroup – Analyste

Alors – et ensuite la deuxième partie de la question, êtes-vous plus intéressé en ce moment par l'achat de certains actifs uniques sur des marchés variés plutôt que par le choix d'un portefeuille?

Nick AnthonyVice-président exécutif et chef des placements

Nous – oui. En règle générale, du côté de l'acquisition, nous nous sommes concentrés sur un à trois actifs à la fois parce que nous voulons nous concentrer sur l'achat de ce que nous voulons, là où nous le voulons. Cela complète donc notre stratégie. En règle générale, lorsque nous avons réalisé des portefeuilles plus importants, nous avons eu de la chance avec la transaction Bridge il y a plusieurs années, car c'est tout ce que nous voulions. Mais généralement, ce qui se passe sur certains de ces portefeuilles, c'est que vous obtenez beaucoup d'actifs et d'emplacements dans lesquels vous ne voudriez normalement pas être, et cela crée beaucoup de frictions et de bruit en essayant de repositionner ces portefeuilles une fois que vous les avez obtenus.

Manny KorchmanCitigroup – Analyste

Génial. Merci a tous.

Opérateur

Merci. Et ensuite, nous allons à la lignée de Jamie Feldman. Allez-y.

Jamie FeldmanBank of America – Analyste

Génial. Merci. Je pense que vous avez mentionné dans vos commentaires précédents au sujet des ventes dans une JV, si j'ai bien entendu. Pouvez-vous parler davantage des plans là-bas? Et est-ce quelque chose que vous conserveriez comme une sorte de structure perpétuelle et que vous continueriez à vendre, en quelque sorte à le cultiver? Ou est-ce plus ponctuel?

Nick AnthonyVice-président exécutif et chef des placements

Oui. Je veux dire, nous examinons tous les différents leviers en ce qui concerne la monétisation des actifs. L'une des choses dont nous avons parlé est de gérer notre – être prudent dans la gestion de notre exposition à Amazon à l'avenir, car nous continuons à faire beaucoup d'affaires avec eux. Et je pense que leur exposition à la fin de ce trimestre est juste autour de 9%. Et nous préférerions probablement être dans la fourchette de 4 à 7 p. 100 à l'avenir. Il y a donc des actifs que nous ne voulons peut-être pas vendre purement et simplement en raison de leur emplacement ou de leur type d'actif. Et nous pouvons profiter d'une structure JV dans ce cas. Et puis, cela pourrait être quelque chose que nous pouvons utiliser pour monétiser les futurs actifs similaires à ceux à venir.

Jamie FeldmanBank of America – Analyste

D'accord. Avez-vous des réflexions sur une structure similaire en termes de votre enjeu par rapport à l'enjeu d'un partenaire et à son ampleur potentielle?

Nick AnthonyVice-président exécutif et chef des placements

Non, je pense que nous évaluons tout cela. De toute évidence, nous devons faire quelque chose – une quantité décente de monétisation pour avoir un sens pour gérer l'exposition Amazon. Mais nous n'avons pas de chiffres précis en tête.

Jamie FeldmanBank of America – Analyste

D'accord. Avez-vous commencé à parler à des partenaires?

Nick AnthonyVice-président exécutif et chef des placements

Oui. Nous avons – nous avons eu des discussions, mais nous avons toujours eu des discussions avec des partenaires au fil du temps. Nous avons discuté régulièrement de tout ce concept avec beaucoup de nos partenaires existants.

Jamie FeldmanBank of America – Analyste

D'accord. Considérez-vous plutôt une structure de fonds? Ou c'est …

Nick AnthonyVice-président exécutif et chef des placements

Non, je veux dire – non. Je pense qu'historiquement, nous avons davantage utilisé la structure JV. Serait-ce une JV avec plusieurs partenaires? Peut-être. Mais pas nécessairement une structure de fonds.

Jamie FeldmanBank of America – Analyste

D'accord. Merci. Et puis, tout comme – nous voici à une sorte de moment unique dans l'économie où les choses s'améliorent. Des anecdotes sur les types de nouveaux types de locataires louant des locaux? Y a-t-il quelque chose qui se démarque du trimestre et qui pourrait être différent de ce dont vous avez parlé dans le passé?

Steven SchnurVice-président exécutif et chef de l'exploitation

Non, Jamie, c'est Steve. Je ne pense pas. Je pense que les 3PL continuent d'être très, très actifs. Et je pense que c'est centré sur le commerce électronique. Il est également centré sur le thème dont vous entendez parler depuis un certain temps avec la redondance des stocks. C'est donc probablement le plus actif. Les 3PL ont toujours été actifs, mais je pense qu'en ce moment, ils ont en quelque sorte pris la tête de loin par rapport à quiconque.

Jamie FeldmanBank of America – Analyste

D'accord. Merci.

Opérateur

Merci. Et ensuite, nous passons à la lignée de Nick Yulico. Allez-y.

Nick YulicoBanque Scotia – Analyste

Merci. Juste une question sur le type de votre stratégie de prix pour le moment. Parce qu'il semble que votre fidélisation des locataires a augmenté cette année par rapport à l'année dernière. C'est évidemment une bonne chose pour l'occupation, augmentez cette orientation. Mais je suppose que je me demande simplement comment vous abordez les discussions sur les prix avec les renouvellements, si vous êtes prêt à faire face à un peu plus de vacance frictionnelle pour pousser les prix dans votre portefeuille.

Steven SchnurVice-président exécutif et chef de l'exploitation

Bien sûr, Nick. C'est Steve. Oui. Nous sommes – c'est au cas par cas, mais nous repoussons certainement les limites. Je pense que ce trimestre, nous n'avons pas eu beaucoup de rôle sur les côtes. Donc, nos résultats, dont nous étions satisfaits du côté de la croissance des loyers, je pense qu'il y a une trajectoire à la hausse par rapport à ce que nous ferons le reste de l'année. Nous continuons à pousser les loyers. Nous avons des conversations difficiles. Ce ne sont pas des conversations faciles, mais nous sommes prêts à reprendre de l'espace si nécessaire.

Nick YulicoBanque Scotia – Analyste

D'accord. Merci. La deuxième question concerne les terrains à bâtir, où je sais que vous avez – donnez une base comptable, mais 88% de ce montant est votre inscription ici comme étant sur les marchés côtiers de premier niveau. Peut-être pourriez-vous simplement nous donner une idée de combien – je sais que nous continuons d'entendre que les prix des terrains augmentent considérablement. Vous avez une très grande banque foncière du sud de la Californie. Peut-être juste un petit point de vue sur ce que vous pensez que la terre vaut vraiment sur la base du marché pour toutes vos terres détenues à des fins de développement.

Steven SchnurVice-président exécutif et chef de l'exploitation

Oui. Nous venons de regarder cela. C'est dans la faible valeur de marché des années 40. Nous avons donc un certain avantage dans nos propriétés foncières.

Nick YulicoBanque Scotia – Analyste

Vous avez dit, désolé, c'est environ 40% plus élevé que la valeur comptable?

Steven SchnurVice-président exécutif et chef de l'exploitation

La valeur marchande est, oui, supérieure à notre valeur comptable. Corriger.

Nick YulicoBanque Scotia – Analyste

D'accord, parfait. Merci beaucoup.

Opérateur

Merci. Et ensuite, nous passons à la lignée de Caitlin Burrows. Allez-y.

Terriers de CaitlinGoldman Sachs – Analyste

Salut. Vous êtes donc manifestement très actif dans le domaine du développement maintenant. Vous avez commencé 800 millions de dollars en 2020 et les prévisions pour 2021 sont supérieures à 1 milliard de dollars à mi-parcours. Donc, je me demandais simplement, pensez-vous qu'il y a une piste pour que les volumes de 21 se poursuivent et c'est à la fois du point de vue de la demande et de votre capacité à obtenir des terrains et à réaliser des projets sur les marchés cibles?

James ConnorPrésident et Directeur Général

Oui, Caitlin, je vous dirais, comme j'ai en quelque sorte essayé de le mentionner dans mes remarques de clôture, si l'économie continue de se redresser, comme cela l'indique certainement, et que nous sommes en mesure de réaliser le type de croissance du PIB dans le pays. la deuxième moitié de l'année que prévoient la plupart des grandes banques, oui, nous pensons que l'année prochaine sera une très, très bonne année. Et nous devrions avoir amplement l'occasion de faire un niveau de volume comparable.

Terriers de CaitlinGoldman Sachs – Analyste

D'accord. Génial. Et puis je pense juste à faire suite à l'une des questions récentes sur les hypothèses clés que vous avez à la fin du supplément. Il mentionne que vous êtes prêt à augmenter les loyers au détriment d'une certaine occupation, ce qui, à mon avis, est logique étant donné le taux d'occupation élevé. Mais nous n'avons pas encore vu cela se jouer dans la propagation du crédit-bail. Donc, évidemment, ils sont élevés, mais par rapport au dernier trimestre ou même il y a un an, ils ne sont pas aussi élevés. Alors vous vous demandez simplement, pensez-vous que nous devrions nous attendre à voir les spreads de crédit-bail augmenter dans un proche avenir? Ou cela prendrait-il un peu plus de temps à jouer?

Mark DenienVice-président exécutif et directeur financier

Laissez-moi commencer, Caitlin. C'est Mark. Une chose dont nous avons beaucoup parlé de l'endroit où les baux que nous avons et qui se déroulent là où ils se trouvent, c'est que plus de 40 p. Ce trimestre, il se trouve que seulement 10% environ de notre rôle était sur les marchés côtiers. Je pense donc que nous sommes toujours très satisfaits de 12% plus ou moins de liquidités et de près de 30 d'écart alors que 90% de ce rouleau étaient sur des marchés non côtiers. Vous ne nous verrez pas atteindre le rouleau de 40% auquel notre portefeuille ressemble avant quelques années. Mais je pense que vous nous verrez pousser plus près de 20% à 25% de notre rouleau.

Pour la prochaine année, un an et demi, nous commencerons à être plus présents sur ces marchés côtiers. Cela nous donne donc l'occasion d'augmenter ces taux encore plus qu'ils ne l'étaient ce trimestre. Je ne sais pas si Steve veut ajouter quelque chose à cela. Mais juste un petit point sur où le – je pense qu'il est important de savoir où était le rôle. Et lorsque 90% de nos marchés non côtiers nous atteignons encore ces chiffres, nous en sommes plutôt satisfaits.

Terriers de CaitlinGoldman Sachs – Analyste

Ça a du sens. Merci.

Opérateur

Merci. Et ensuite, nous allons à la lignée de Vince Tibone. Allez-y.

Vince TiboneGreen Street Advisors – Analyste

Bonjour, bonne après-midi. Pourriez-vous expliquer en quoi vos attentes de croissance des loyers du marché cette année diffèrent entre le marché côtier, le niveau 1, les marchés non côtiers et le reste de votre portefeuille?

James ConnorPrésident et Directeur Général

Sûr. Vince, je vais essayer. I'll tell you, I think there's — clearly, the numbers that get published are on a macro basis. You really need to dig into the individual submarkets. I think some of the high-barrier infill coastal markets are pushing high single-digit rent growth, if not double digit. I think in the center part of the country, where you have less barriers to supply, you're probably in the lower single digits. That probably averages out to that 6% to 7% rent growth that we've been seeing from CBRE. So I don't know if that — hopefully, that answers your question. There is obviously discrepancy by availability of supply.

Vince TiboneGreen Street Advisors — Analyst

That's really helpful. And just any difference between some of the coastal markets like New Jersey versus SoCal, anyone standing out? Or are they kind of similar in this high single-digit range?

James ConnorChairman and Chief Executive Officer

I think the two markets you indicated are extremely active, very low vacancy rates, very little new supply being added that's not being absorbed quickly. And so those two markets are doing really well. I think Seattle continues to perform well. There was — I'd say Northern California had a bit of a slowdown. I think it was more affected, COVID-related, but seems to be coming back pretty strong with what we have there.

Vince TiboneGreen Street Advisors — Analyst

Got it. I think that's really helpful. If I could squeeze one more in. Can you just provide a little color on the pricing and marketing process on the Houston dispositions? Just curious, given some of the challenges in that market, how does that differ from some of the other dispositions you're marketing?

Nick AnthonyExecutive Vice President and Chief Investment Officer

Vic, this is Nick. You said Houston dispositions?

Vince TiboneGreen Street Advisors — Analyst

Oui. Just curious if that — we've seen weaker demand there, weaker pricing compared to some of the other regions.

Nick AnthonyExecutive Vice President and Chief Investment Officer

Fortunately for us, they were long-term leases with Amazon, so it was a great experience. The buyer pools were very deep, and the pricing was very good, like we're seeing across the country. So that was obviously the reason why those went well for us.

Vince TiboneGreen Street Advisors — Analyst

Got it. And is Houston a long-term hold for you? Or is that something you could potentially consider exiting as well similar to St. Louis?

Nick AnthonyExecutive Vice President and Chief Investment Officer

No. I think we're cognizant of our exposure there, but we have no plans to exit Houston in the future. So we just keep an eye on it and manage it.

Vince TiboneGreen Street Advisors — Analyst

Great. Merci.

Operator

Merci. And next, we go on to the line of Mike Mueller. Please go ahead.

Mike MuellerJPMorgan — Analyst

Yeah, hi. Two quick ones here. First, what's the difference between the Amazon assets that you're looking to sell outright versus what you would consider to put in the JV? And then second, when you're thinking about your in-process development pipeline, is there a max level or some sort of cap that you want to stay under?

Nick AnthonyExecutive Vice President and Chief Investment Officer

Mike, this is Nick. I'll take the first part, and I'm sure Steve will take the second part. In terms of what we're looking to sell outright versus joint venture, it's primarily location-driven for the most part. Generally, it's the growth profile of the asset. So if it's an asset that has a good embedded rent growth and a market that has good prospective rent growth going forward, we're probably more likely to put it in the JV versus sell it outright. So that's generally how we've looked at it. And then the second part of your question…

Steven SchnurExecutive Vice President and Chief Operating Officer

Oui. The second part of your question on the development opportunities, obviously, developing at the margins we are, the more we can do, the better. I think we pay attention to what our exposure is relative to the overall size of our company, and we're at roughly 9% now. I think we'd start to get nervous if we were 12%, 13%, something like that.

Mike MuellerJPMorgan — Analyst

Got it. Merci.

Operator

Merci. And next, we go on to the line of Dave Rodgers. Please go ahead.

Dave RodgersRobert W. Baird — Analyst

Oui. Good afternoon. Steve, maybe a question on lease rate growth. You talked about it by geography, but maybe just some color on the size and what you're seeing in terms of the rate growth across core portfolio in the last quarter or so.

Steven SchnurExecutive Vice President and Chief Operating Officer

Yeah, Dave, this is Steve. You're a little broken up, but I think you asked about lease rates by size and maybe location. I would tell you, for us, again, the portfolio that we operate, our best-performing size segment this past quarter was 100 million to 250 million. I think historically, going back the last, call it, six or eight quarters, it'd be — I would tell you, it's tended to be better on larger size. So I would expect that to be the case this year based on the demand we're seeing. It's hard with one quarter into the year to read much into that. But for us, the large-size segment continues to be the most active.

Dave RodgersRobert W. Baird — Analyst

Great. And then I think coming into — and sorry, I do have a bad connection, but I think coming into the year, you guys have talked about losing some tenants early on that would roll out. Obviously, you had a little bit of that. But did that all hit in the first quarter? Do we expect to see any of that moving into the second quarter? Or were you guys just successful at kind of stepping in and backfilling a lot of those leases fairly quickly to start the year?

Mark DenienExecutive Vice President and Chief Financial Officer

Yes, Dave, this is Mark. Yes, at the end of last year on the January call, I guess, we talked about four or five tenants. And I guess, first off, I'd say these were not significant tenants, but there were four or five, we were basically in the process of trying to get evicted and retenant that space. So the good news is all of that space has been backfilled. In fact, a couple of those tenants actually got current on their rent and went through some M&A transactions themselves. Got current, they're going to stay in the space after all. Another couple of them, the other half, I would say, we've now got out of the space. We've got leases signed to backfill it. There probably will be some downtime in rent here in the second quarter, but the leases are all signed, and we should be back up full running with better rents and better credit obviously come Q3.

Dave RodgersRobert W. Baird — Analyst

Great. Merci.

Operator

Merci. And next, we go on to the line of Rich Anderson. Please go ahead.

Rich AndersonSMBC — Analyst

Merci. Good afternoon. So I wanted to ask about the Amazon commentary, obviously, selling to get your percentage down. What is — what's scary about 12% Amazon? I mean, I could think of a lot worse tenants to be — have a 12% exposure, too. I mean, is that coming — kind of who's driving that decision? Is it just intuitive about your part or participants in Duke Realty outside of you that want to — whether the rating agencies, I don't know who it could be, are sort of driving a decision to lose some of that concentration? Or is it just a natural observation on your part?

James ConnorChairman and Chief Executive Officer

Well, Rich, it's Jim. I'll start out and give you my perspective. Nick can chime in. I sleep very well at night with the amount of Amazon exposure we have, given their credit profile and their growth. But part of it is input from the rating agencies and managing that. Part of it is, as Steve alluded to earlier, we have a very active development and leasing pipeline with Amazon. So left unfettered, that number is just going to continue to grow at a very, very rapid pace.

And what Nick's guys are able to do, as he detailed to one of the earlier questions, is pull out the assets that have probably the lowest escalations, are in the markets where we have the least amount of upside, so to speak, and select those for outright sales and some for the joint venture. And some are in the infill markets that we work really, really hard to get a hold of. And those are incredibly valuable assets, and we want to hold those for the long term. So Nick, you can add (Indecipherable).

Nick AnthonyExecutive Vice President and Chief Investment Officer

Yeah, I think that's right. And we're just — we're trying to be prudent in our diversification of our overall portfolio in terms of assets, geography and tenant exposure. So we're just trying to maintain a good balance.

Rich AndersonSMBC — Analyst

Yes, I understand. I'm just being (Indecipherable).

Nick AnthonyExecutive Vice President and Chief Investment Officer

Oui. We're not afraid of it.

Rich AndersonSMBC — Analyst

Oui. Okay. And then second question is perhaps a little somber one with the events in Indianapolis at the FedEx facility. I just wonder if there was any response from the community of industrial real estate owners about enhanced security or anything. I don't know what you could have really done, but I'm just curious if there was any necessary reaction on the part of not just you, but your peers.

James ConnorChairman and Chief Executive Officer

Yes, Rich, I'll make a couple of high-level comments. I will tell you that the amount of interaction that our local operating teams have had with our tenants, starting well over a year ago in helping them manage COVID protocols and enhancing the environment for the safety of their associates. Second, the work that we've done with our own people in the development of our buildings because the number of people that we have on site when we're building a building. So those increased protocols and safety in general. So I won't say that any of it is in reaction to horrible events like what we saw at the FedEx facility. But I will tell you, the amount of interaction on all of those subjects with our tenants is probably double today from what it was 18 months ago.

Rich AndersonSMBC — Analyst

Okay, great. Thanks very much, everyone.

Operator

Merci. (Operator Instructions) Next, we go on to the line of Brent Dilts. Please go ahead.

Brent DiltsUBS — Analyst

Hey. Great. Thanks, guys. In the prepared remarks, you made some comments on inventory to sales levels. So could you talk about how large a safety stock buffer might ultimately get built in? 5% to 10% is frequently thrown about. So I'm just curious what you guys think.

Steven SchnurExecutive Vice President and Chief Operating Officer

Oui. I think — well, I would tell you, we read the same research reports that you guys do, and I think 5% to 10% seems to be what everyone talks about, which translates somewhere in the neighborhood of 0.5 billion square feet of demand. We see cases of it every day now, where we're talking to — whether it's retailers, e-commerce groups, a lot of the 3PL activity. Transportation costs are going to rise significantly with the new administration and a lot of things going on.

And I think you're going to see more distribution to offset transportation costs, more distribution points around the country to offset transportation costs. We're seeing some of the production start to move back to North America and Central America, which I think will lead to more suppliers needing space here. So as Jim indicated, a lot of tailwinds in our back right now.

James ConnorChairman and Chief Executive Officer

Yeah, Brent, I would just add just one other point. Even the impact of the incident at the Suez Canal, and while that doesn't necessarily impact logistics and shipping to the U.S., it just reinforces the need for these major companies to have additional safety stock because of the vulnerability we all have, given incidents that can happen anywhere in the globe. So this is not a passing trend. This is something that we're going to deal with, obviously, very positive for our sector, but for the next two to three years.

Brent DiltsUBS — Analyst

Oui. Okay. And then just one other one on dispositions. I know you already talked about pricing, but could you talk about buyer types in the market? Are you seeing anything interesting as far as like a shift in domestic versus international or investment firms versus peers, things like that?

Nick AnthonyExecutive Vice President and Chief Investment Officer

Oui. This is Nick. We have seen a change there. Obviously, a lot of the normal usual suspects we see in the bidder pools. But we've also seen a lot of new names pop up. Some of them are high net worth family offices. Some of them are sovereign-based, Spanish, Latin America, what have you. Some of them are rotating — or a lot of these are rotating out of other asset classes into our asset class. So there is an increased investor base that's looking for these assets in these bidder pools, for sure.

Brent DiltsUBS — Analyst

Okay, great. Thank you, guys.

Operator

Merci. And next, we go on to the line of Jason Idoine. Please go ahead.

Jason IdoineRBC Capital Market — Analyst

Hey. Good afternoon, guys. Just touching on one of the points that you just brought up. So you talked about some of the repatriation that could happen with manufacturing and production and people bringing some of that back to the United States, I guess. Is that activity picking up significantly? Or how has that been trending more recently?

Steven SchnurExecutive Vice President and Chief Operating Officer

Oui. Jason, this is Steve. There's — I think we're starting to see some of that. Obviously, that takes a long time when you're talking about changing production from China to other locations. But you're starting to see some headlines. I know Walmart had a recent announcement about some of the production they're trying to bring back. And it may not be manufacture of goods, but the way goods are assembled, the way they're packaged, coming back, reshoring. So I know Northern Mexico, we don't operate there. But obviously, our Texas folks and California folks deal with goods coming in from there. That activity has been pretty significant. You talked to some of the folks in those markets, and that activity is starting to hit in Northern Mexico right now.

Jason IdoineRBC Capital Market — Analyst

Okay. Bye.

Operator

Merci. (Operator Instructions) And there are no more questions in queue.

James ConnorChairman and Chief Executive Officer

Thanks, Don. I'd like to thank everyone for joining the call today. We look forward to engaging with many of you throughout the rest of the year. Don, you may disconnect the line.

Operator

(Operator Closing Remarks)

Duration: 47 minutes

Call participants:

Ron HubbardInvestor Relations

James ConnorChairman and Chief Executive Officer

Steven SchnurExecutive Vice President and Chief Operating Officer

Nick AnthonyExecutive Vice President and Chief Investment Officer

Mark DenienExecutive Vice President and Chief Financial Officer

Blaine HeckWells Fargo — Analyst

John KimBMO Capital Market — Analyst

Manny KorchmanCitigroup — Analyst

Jamie FeldmanBank of America — Analyst

Nick YulicoScotiabank — Analyst

Caitlin BurrowsGoldman Sachs — Analyst

Vince TiboneGreen Street Advisors — Analyst

Mike MuellerJPMorgan — Analyst

Dave RodgersRobert W. Baird — Analyst

Rich AndersonSMBC — Analyst

Brent DiltsUBS — Analyst

Jason IdoineRBC Capital Market — Analyst

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This article represents the opinion of the writer, who may disagree with the “official” recommendation position of a Motley Fool premium advisory service. We’re motley! Questioning an investing thesis — even one of our own — helps us all think critically about investing and make decisions that help us become smarter, happier, and richer.



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