Site Centers Corp (SITC) Transcription de l'appel sur les résultats du premier trimestre 2021


Logo de casquette de bouffon avec bulle de pensée.

Source de l'image: The Motley Fool.

Site Centers Corp (NYSE: SITC)
Appel aux résultats du T1 2021
22 avr.2021, 8 h 00 HE

Contenu:

  • Remarques préparées
  • Questions et réponses
  • Appelez les participants

Remarques préparées:

Opérateur

Bonjour et bienvenue à la conférence téléphonique sur les résultats opérationnels du premier trimestre 2021 des centres SITE. (Instructions pour l'opérateur)

Je voudrais maintenant céder la parole à Brandon Day, Relations avec les investisseurs. Monsieur Day, allez-y.

Brandon Day-AndersonResponsable des relations investisseurs

Merci, opérateur. Bonjour et bienvenue à la conférence téléphonique sur les résultats du premier trimestre 2021 des centres SITE. Je suis accompagné aujourd'hui du président-directeur général, David Lukes; et chef des finances, Conor Fennerty. En plus du communiqué de presse distribué ce matin, nous avons affiché notre supplément financier trimestriel et une présentation de diapositives sur notre site Web à www.sitecenters.com. Ceci est destiné à soutenir nos remarques préparées lors de l'appel d'aujourd'hui. Veuillez noter que certaines de nos déclarations d'aujourd'hui peuvent constituer des déclarations prospectives au sens des lois fédérales sur les valeurs mobilières. Ces déclarations prospectives sont soumises à des risques et incertitudes, et les résultats réels peuvent différer sensiblement de nos déclarations prospectives. Des informations supplémentaires peuvent être trouvées dans notre communiqué de presse sur les résultats et nos documents déposés auprès de la SEC, y compris notre rapport le plus récent sur les formulaires 10-K et 10-Q.

En outre, nous discuterons des mesures financières non conformes aux PCGR, y compris les FFO, les FFO d'exploitation et le bénéfice d'exploitation net des magasins comparables. Les mesures financières non conformes aux PCGR et les rapprochements avec les mesures conformes aux PCGR les plus directement comparables se trouvent dans notre supplément financier trimestriel.

En ce moment, j'ai le plaisir de vous présenter notre chef de la direction, David Lukes.

David R. LukesPrésident et chef de la direction

Bonjour et merci d'avoir participé à notre appel aux résultats du premier trimestre. Nous avons eu un excellent début d'année avec un autre trimestre d'activité de location presque record, l'amélioration continue des recouvrements et des paiements différés, la stabilisation de notre taux de location et plus de 200 millions de dollars de capital de croissance levé. Cette année semble déjà très différente de celle de 2020, et l'environnement d'exploitation continue de s'améliorer chaque semaine avec l'accélération de la demande d'espace. L'entreprise est dans une position fantastique grâce au travail de notre équipe SITE Centers. Je remercie donc sincèrement tous mes collègues pour leurs contributions.

Je commencerai ce matin par un résumé des événements du premier trimestre, puis je discuterai de notre offre d'actions et de notre pipeline d'acquisitions alors que nous cherchons à développer notre portefeuille d'actifs dans les communautés suburbaines riches. Comme au dernier trimestre, 100% de nos propriétés et 99% de nos locataires demeurent ouverts et en activité alors que nous continuons de fournir un accès pratique aux biens et services dans les communautés suburbaines. Les collections continuent de progresser. Et à partir de vendredi, nous avons collecté 96% des loyers du premier trimestre. Le loyer mensuel non résolu est maintenant inférieur à 3%, la majorité des locataires restants participant à diverses formes de négociations de règlement.

Nous continuons à adopter une approche méthodique locataire par locataire pour résoudre tout loyer impayé, ce qui, avec les paiements de référence, entraîne des progrès continus sur les collections des périodes précédentes, félicitations à notre équipe de location et de recouvrement pour leur travail incroyable cette année. Si vous considérez les 12 derniers mois, d'avril 2020 à mars 2021 et que vous mesurez la durabilité de notre portefeuille pendant cette période, trois points de données favorables ont émergé. Premièrement, la perception des loyers sur la base des loyers contractuels continue d'augmenter. Nous avons maintenant collecté 91% du loyer d'avril 2020 à mars 2021, et après avoir inclus les reports pour les locataires accumulés, nous prévoyons de percevoir plus de 95% du loyer de base. Le chiffre de 91% comprend 2 millions de dollars de paiements différés des locataires selon la comptabilité de caisse, ce qui a été un avantage positif ponctuel pour nous au premier trimestre.

Numéro deux, le volume de location est très élevé. Nous avons conclu plus de 700 000 pieds carrés de nouveaux baux au cours de cette période, y compris trois baux principaux de plus de 10 000 pieds carrés. Et troisièmement, les sorties de faillite ont été relativement faibles, ce qui, selon nous, témoigne de notre qualité de crédit et de l'amélioration des bilans des détaillants, combinés à un chiffre d'affaires plus élevé, ce qui fait baisser les ratios de coût d'occupation pour les locataires. . La résilience de notre portefeuille et la demande croissante d'espace dans nos propriétés est un véritable témoignage de notre équipe, de la qualité de nos biens immobiliers, de la qualité de crédit de nos locataires et de la pérennité de nos flux de trésorerie. Plus important encore, il s'agit d'un signal positif pour les flux de trésorerie futurs, car de nombreux locataires en espèces paient le loyer actuel en même temps que le loyer, ce qui nous donne une plus grande confiance dans la durabilité de notre flux de revenus à l'avenir.

Passage à la location. Nous avons eu un autre quart d'activité presque record avec 219 000 pieds carrés de nouveaux baux, dont neuf ancres, ce qui représente la moitié de toutes les signatures d'ancrage en 2020. Nous continuons de nous attendre à ce que les ancres restantes que j'ai identifiées au dernier trimestre soient exécutées d'ici le milieu de l'année avec une douzaine -ou-ancrages supplémentaires dans les travaux. Il y a de fortes chances que nous finissions par exécuter plus d'ancrages cette année que nos années de pointe pré-COVID pour le portefeuille comparable. En ce qui concerne notre pipeline de nouveaux contrats, le niveau et la qualité de la demande continuent de croître et je suis extrêmement optimiste quant à l'activité future.

Conor nous donnera quelques détails sur le pipeline par rapport à notre société, mais il va sans dire que notre optimisme du côté opérationnel se répercute sur l'activité d'investissement, ce qui m'amène à notre offre d'actions du premier trimestre. Nous avons levé un peu plus de 225 millions de dollars de capitaux propres en mars, dont 150 millions de dollars du produit ont été utilisés pour retirer des actions privilégiées. Nous prévoyons utiliser les liquidités restantes pour des acquisitions et avons actuellement 50 millions de dollars d'actifs sous contrat. Surtout, l'offre met notre entreprise et notre bilan dans une position où nous pouvons poursuivre des acquisitions relutives avec des liquidités, notre flux de trésorerie conservé amélioré, qui tourne maintenant au nord de 40 millions de dollars par an, et d'autres sources futures de capitaux comme le RVI. des dispositions relutives préférées ou choisies.

Alors, qu'est-ce qui motive notre confiance accrue dans la croissance? Nous pensons que nous sommes au début d'un environnement opérationnel positif pluriannuel, principalement motivé par les changements sociétaux induits par une pandémie dont j'ai déjà parlé. Plus précisément, le mouvement accru des banlieues a continué à accroître le revenu des ménages dans les communautés riches et à développer une culture du travail à domicile. Tout simplement, ces trois changements mettent plus de gens avec plus d'argent sur les traces de nos centres commerciaux plus fréquemment. Et cela conduit les détaillants à augmenter la valeur de leur propre flotte de magasins existants et à lancer de nouveaux concepts, ce qui élargit l'univers des locataires à la recherche d'espace.

Tous ces facteurs pris ensemble augmentent la valeur de la commodité, ce qui alimente la croissance des loyers du marché dans les propriétés en plein air dans certains sous-marchés riches. Ces tendances sont tout simplement trop apparentes pour être ignorées et nous avons l'intention d'investir autour de cette thèse. Nous fournirons plus de détails sur les actifs que nous prévoyons acquérir, tels que les rendements ciblés, la géographie et le format, à mesure que nous nous déplacerons plus tard dans l'année et clôturerons les actifs. Mais nous sommes incroyablement encouragés par la taille et la rentabilité de l'opportunité, et nous cherchons à accélérer notre activité d'investissement.

Et sur ce, je vais céder la parole à Conor.

Conor M. FennertyVice-président exécutif, directeur financier et trésorier

Merci, David. Je vais d'abord commenter les résultats trimestriels et les questions opérationnelles, discuter des révisions des prévisions 2021 et conclure avec notre bilan. Les résultats du premier trimestre ont été principalement affectés par les revenus irrécouvrables liés à la pandémie. Le total des revenus irrécouvrables de la part de SITE a été positif de 1,7 million de dollars. Ce montant comprend 5 millions de dollars ou un peu plus de 0,02 $ par action de paiements et de reprises de réserves nettes liées aux périodes antérieures, principalement des locataires selon la comptabilité de caisse. En dehors des frais généraux et administratifs, qui représentaient un avantage d'un peu moins de 1 million de dollars, aucun autre élément ponctuel important n'a eu une incidence sur le trimestre.

En termes de mesures opérationnelles, le taux de location du portefeuille a baissé de 20 points de base en séquentiel et cela est désormais presque entièrement lié à la vente d'un socle d'ancrage avec un portefeuille comparable à plat. Sur la base de l'activité de faillite minimale que nous suivons aujourd'hui et du pipeline de crédit-bail décrit par David, nous pensons que le taux de location s'est stabilisé. Les écarts de location sur 12 mois sont restés relativement inchangés par rapport au quatrième trimestre, les renouvellements ayant été impactés par les accords stratégiques à court terme que j'ai annoncés le trimestre dernier et qui ont abrégé la location de mise à niveau. Sur la base de notre pipeline de crédit-bail actuel, nous continuons de nous attendre à ce que les écarts de crédit-bail mixtes en 2021 soient cohérents avec 2020, qu'il y aura de la volatilité compte tenu de la taille de notre portefeuille.

À l'avenir, nous révisons les prévisions de l'OFFO 2021 dans une fourchette de 0,94 USD à 1,02 USD par action pour intégrer les résultats du premier trimestre, y compris la récente émission d'actions. L'extrémité inférieure de la fourchette ne suppose aucune amélioration des collections avec des vents contraires d'occupation continue et aucune activité d'investissement. La moitié supérieure de la gamme suppose une amélioration constante des collections et un retour à un contexte d'exploitation pré-COVID plus normalisé, ainsi que 75 millions de dollars d'acquisitions au cours de la seconde moitié de cette année, qui comprend les 50 millions de dollars mentionnés par David.

Les éléments d'orientation liés aux frais de JV et RVI 2021 sont inchangés et, sur la base des ventes d'actifs RVI réalisées à ce jour, nous prévoyons que les frais RVI du troisième trimestre 2021 seront au plus de 4 millions de dollars. Nous n'avons pas rétabli les prévisions de NOI pour magasins comparables pour le moment, mais sur la base des résultats du premier trimestre et de notre dernière refonte, nous prévoyons maintenant que les prévisions de NOI pour magasins comparables, y compris le réaménagement, soient au moins positives de 4% pour l'année complète. Plus de détails sur ce front au fur et à mesure que nous avançons dans l'année.

Enfin, nous avons fourni le calendrier de la rampe prévue de notre pipeline signé mais non ouvert de 14 millions de dollars à la page 10 de notre présentation des résultats. Malgré 158 000 pieds carrés, ou 2,8 millions de dollars de début de loyer de base annualisé au premier trimestre. Ce pipeline a augmenté de plus d'un million de dollars depuis la fin de l'exercice et représente un peu moins de 4% de notre part du loyer de base annualisé du premier trimestre. Si vous deviez également inclure les ancres non signées auxquelles David a fait référence, l'augmentation du pipeline est plus proche de 5% de notre loyer de base, ce qui donnera une augmentation significative du bénéfice d'exploitation net et des flux de trésorerie au cours des deux prochaines années.

Passons à notre bilan. Le poste de créances à la fin de l'exercice comprend environ 7 millions de dollars de reports nets liés au COVID que nous prévoyons utiliser à l'avenir. Les détails sur le calendrier et la composition du solde sont présentés aux pages huit et neuf de notre diaporama sur les résultats. Comme je l'ai mentionné plus tôt, nous avons été encouragés par les tendances de remboursement différé à ce jour, la grande majorité des revenus restants étant attribuables aux locataires publics. Enfin, en termes de liquidité, la société reste bien positionnée suite à notre offre d'actions du premier trimestre avec des maturités minimales 2021, aucune maturité non garantie jusqu'en 2023 et des engagements de développement futurs minimes.

De plus, nous avons une disponibilité totale de moins de 970 millions de dollars de lignes de crédit. Pro forma pour l'offre d'actions et le pipeline Signed Not Opened, la société tourne autour de notre objectif six fois dette / EBITDA, qui se situe dans le quartile supérieur du secteur. Nous avons des liquidités et des flux de trésorerie disponibles substantiels et nous continuons de croire que notre solidité financière nous permettra de profiter des opportunités décrites par David pour stimuler une croissance OFFO durable et créer de la valeur pour les parties prenantes.

Sur ce, je reviens à David.

David R. LukesPrésident et chef de la direction

Merci, Conor. Opérateur, nous sommes maintenant prêts à répondre aux questions.

Questions et réponses:

Opérateur

Oui merci. (Instructions pour l'opérateur) Et la première question vient de Rich Hill avec Morgan Stanley.

Rich HillMorgan Stanley – Analyste

Hey. Bonjour les gars. Je voulais juste passer un peu de temps à déballer le trimestre, et je sais que vous avez donné quelques détails à ce sujet, mais en décortiquant le trimestre entre les loyers passés qui ont été rattrapés au 1Q par rapport aux impacts de la forte vitesse de location au 1Q. Et j'en parle parce que, de toute évidence, il existe différentes méthodes comptables selon les PCGR pour les reports et ce qui a été perçu, ce qui était auparavant comptabilisé au cours des trimestres précédents par rapport à ce qui est maintenant. Donc, si vous pouviez peut-être nous expliquer ce qui était le rattrapage du quart passé par rapport à la force en 1Q, si cela a du sens?

Conor M. FennertyVice-président exécutif, directeur financier et trésorier

Oui, absolument, Rich. C'est Conor. Donc, inclus dans le premier trimestre, si vous pensez aux dollars liés aux périodes précédentes, c'est 5 millions de dollars. Et tout cela passe par l'élément de revenus irrécouvrables. Maintenant, les éléments de cela, à votre point, certains d'entre eux sont des locataires rémunérés en espèces qui arrivent ou rattrapent le loyer antérieur. Certains sont des reports en espèces, mais si vous recherchez une sorte de rampe entre le premier trimestre et le deuxième trimestre, le moyen de régler cela est simplement de supprimer 5 millions de dollars de votre élément de revenu irrécouvrable, et cela vous donnera vous un bon taux de course pour le deuxième trimestre.

Rich HillMorgan Stanley – Analyste

D'accord. Cela est utile. Et puis en guise de suivi à cela, et je retournerai dans la file d'attente. Il semble que votre vitesse de location soit vraiment forte. Et je reviens à certains des commentaires que vous avez faits après le spin-off de RVI, où vous avez fait valoir que SITE Centers était vraiment bien positionné avec des loyers inférieurs au marché et peut-être des postes vacants plus élevés, mais des postes vacants intentionnellement plus élevés. Donc, je suppose que la question pour vous les gars est la suivante: la vitesse de location que vous voyez reflète-t-elle le secteur dans son ensemble? Ou est-ce quelque chose d'unique au portefeuille des SITE Centers que vous avez intentionnellement mis en place il y a plusieurs années?

David R. LukesPrésident et chef de la direction

Oui. Riche, c'est une question à laquelle il est difficile de répondre car le secteur est assez vaste et nous ne possédons que 78 actifs en propriété exclusive. Il est donc difficile de commenter. Même si je dirai que lorsque nous avons fait la scission, nous avons sélectionné des actifs qui, à notre avis, avaient les ingrédients nécessaires pour rester bien occupés et souhaitables pour les locataires et pour avoir une croissance des loyers. Et je pense que ça va être vrai. Mais je dirai qu'à l'époque, je ne pense pas qu'aucun de nous ne prévoyait vraiment que ces grands changements sociétaux se produiraient. Et je pense que ces thèmes macro, je veux dire, en particulier le type de mouvement de banlieue et le type de durabilité continue de la richesse dans les banlieues riches. Et puis il y a une sorte de culture du travail à domicile qui persiste, il semble que cela va avoir une certaine permanence. Je pense que ce sont des vents favorables pour tout le secteur. Donc, juste en fonction des conversations que nous avons avec les locataires, ils sont actifs dans de nombreuses propriétés. Je suis satisfait du volume de location, car j'ai l'impression qu'ils touchent en premier les banlieues les plus riches. Mais je ne doute pas que les prochaines années seront très actives dans le secteur.

Conor M. FennertyVice-président exécutif, directeur financier et trésorier

La seule chose que je dirais, Rich, c'est que nous sommes manifestement orientés vers les locataires nationaux, et nous en avons beaucoup parlé au cours de la dernière année. Les locataires nationaux sont mieux capitalisés, ils ont mieux compris l'angle omnicanal du e-commerce que les autres. Et c'est donc un avantage indéniable pour nous. Si vous comptez en quelque sorte sur les chiffres, et je pense que c'est la raison pour laquelle vous entendez ce niveau d'enthousiasme de notre part, c'est que nous sommes loués à 91,4%. Il n'y a aucune raison pour laquelle ce portefeuille ne peut pas être loué à 95%, 96%. Et c'est pourquoi je pense que vous nous entendez parler de ce vent arrière pluriannuel et de notre confiance dans ce domaine continue de croître en fonction du pipeline de crédit-bail que nous avons aujourd'hui.

Rich HillMorgan Stanley – Analyste

D'accord. C'est très utile, les gars. Merci.

David R. LukesPrésident et chef de la direction

Merci, Rich.

Opérateur

Merci. Et la question suivante vient de Katy McConnell avec Citi.

Katy McConnellCiti – Analyste

Génial. Merci, bonjour. Donc, étant donné que les retombées d'occupation ont été plus légères que prévu à ce jour, pensez-vous que le plancher est à ce stade? Et comment pensez-vous des risques de retombées du seau des petits commerçants à ce stade?

Conor M. FennertyVice-président exécutif, directeur financier et trésorier

Katy, je suis désolé, nous avons manqué la première moitié de cette question.

Katy McConnellCiti – Analyste

Je viens de dire, étant donné que les retombées d'occupation ont été plus légères que prévu à ce jour, pensez-vous que le plancher est à ce stade?

David R. LukesPrésident et chef de la direction

– nous nous sentons comme les moins occupés en ce moment. Il est difficile de proposer un scénario où le taux d'occupation n'a pas baissé. Je suppose que c'est une façon triple négative de le dire. Mais oui, on a vraiment l'impression que la vitesse de location est si forte. Je veux dire, même s'il y a eu quelques autres faillites cette année, on a juste l'impression qu'il n'y a aucun moyen de revenir en arrière.

Conor M. FennertyVice-président exécutif, directeur financier et trésorier

Et Katy, du côté de la boutique, je veux dire, nous ne voyons pas un déploiement plus spectaculaire. Il y a quelques magasins, mais le genre de vague initiale à laquelle nous avons assisté a définitivement diminué un peu.

Katy McConnellCiti – Analyste

D'accord. Merci. Et puis, sur le front des transactions, voyez-vous beaucoup plus de mouvement dans les prix de la part de nos concurrents qui s'accélèrent à mesure que vous trouvez de nouvelles offres aujourd'hui?

David R. LukesPrésident et chef de la direction

Katy, la concurrence des acheteurs a en fait été assez cohérente. Je suppose que le vrai problème est la quantité d'inventaire disponible. Je veux dire, l'année dernière, peu d'actifs ont été mis sur le marché par les vendeurs. Et je ne pense pas que le désespoir se soit manifesté suffisamment pour que les propriétaires de biens immobiliers privés aient dû vendre. Et donc, si c'est leur choix de vendre, ils vont attendre un meilleur moment. On a l'impression que les marchés de la dette sont devenus beaucoup plus accommodants en janvier. Et je pense que cela a permis à des vendeurs plus traditionnels de dire "hé, regardez, c'est là". Le capital est – a été levé par des entreprises privées et publiques. Et maintenant, il est temps de lister les propriétés. Nous constatons donc un peu plus d'activité au cours des deux derniers mois. Et c'est compétitif. C'est définitivement compétitif.

Katy McConnellCiti – Analyste

D'accord génial. Merci.

David R. LukesPrésident et chef de la direction

Merci.

Opérateur

Merci. Et la question suivante vient de Todd Thomas avec KeyBanc.

Todd ThomasKeyBanc – Analyste

Salut merci. Bonjour. Tout d'abord, un bref suivi sur, je suppose, les ajustements de la période précédente. Conor, la croissance du NOI des magasins comparables reflète également les 5 millions de dollars d'ajustements de la période précédente, je crois, ce qui, je pense, à un impact positif de 400 points de base au cours du trimestre. Est-ce que la croissance supérieure à 4% du taux d'intérêt par magasin comparable que vous prévoyez pour l'année suppose-t-elle des ajustements supplémentaires pour la période antérieure au cours des prochains trimestres?

Conor M. FennertyVice-président exécutif, directeur financier et trésorier

Ouais, Todd. Il s'agit donc du même magasin. C'est environ 4,8 millions de dollars sur les 5 millions de dollars inclus dans le magasin comparable, et c'est une augmentation d'environ 500 points de base pour le trimestre. Donc des pommes aux pommes, même chose (indéchiffrable) sans ajustements de période antérieure en baisse d'environ 5% ou 6%. À l'avenir sur ce nombre, la réponse courte est non. Je veux dire, les conseils d'aujourd'hui n'incluent aucun autre ajustement de la période antérieure.

Todd ThomasKeyBanc – Analyste

D'accord. J'ai compris. Et puis, David, revenons aux acquisitions. J'imagine quelques questions. Premièrement, pouvez-vous commenter les types d'actifs que vous ciblez, s'ils sont stabilisés ou si vous ciblez des actifs avec des opportunités de vacance et de location? Et puis pouvez-vous également commenter le niveau de concurrence que vous constatez, je suppose que si nous repensons au cours des dernières années ou plus, le bassin d'acheteurs pour les actifs de vente au détail a été quelque peu limité. Et je me demande simplement si cela a changé du tout et si vous voyez de nouveaux investisseurs ou types de capitaux apparaître aujourd'hui.

David R. LukesPrésident et chef de la direction

Oui. Sûr. Je veux dire, Todd, je peux être généralement précis en ce sens que si vous pensez à ce que nous avons dit fonctionne, de notre point de vue, ce sont des communautés suburbaines riches qui ont tendance à avoir une superficie inférieure par habitant, et elles ont tendance à être très basé sur la commodité. Plus la propriété est pratique, plus les locataires sont susceptibles de vouloir y être. Et nous le voyons avec nos volumes de location. Je pense donc que nous sommes quelque peu indépendants du format, qu'il s'agisse d'épicerie ou de non-épicerie. Le format, je pense, est beaucoup moins important que la probabilité que les loyers augmentent. Donc, en ce qui concerne les objectifs, si nous ciblons ces trois tendances macro que nous pensons être des tendances pluriannuelles, le plus important est la croissance des loyers. Et c'est le moment idéal pour investir tôt dans un cycle, car si vous pensez que les loyers augmentent, et je pense qu'ils le sont, c'est le bon moment pour entrer sur cette base. Nous nous concentrons donc moins sur les postes vacants existants et nous nous concentrons davantage sur les actifs stables et de très haute qualité qui ont une croissance des loyers.

Todd ThomasKeyBanc – Analyste

D'accord. Et pouvez-vous simplement commenter la concurrence que vous voyez, si cela a changé récemment – pour l'un de ces investissements que vous regardez par rapport à ce que vous avez vu les années précédentes?

David R. LukesPrésident et chef de la direction

Oui. Je suppose que ce n'est pas – il n'y a pas assez d'activité pour être en mesure de dire s'il y a plus de capital là-bas. On a l'impression que c'est le cas, on a l'impression que de nombreux investisseurs privés ont commencé à se rendre compte que la croissance des flux de trésorerie se produit. Et une partie de la raison à cela, Todd, est que je pense que le point de vue d'il y a quelques années sur le secteur était qu'il avait un pourcentage élevé de capex – de capex de crédit-bail. Mais si vous vous lancez dans un scénario de croissance des loyers pour les deux prochaines années, et que vous avez des propriétés stabilisées. Le capex va baisser assez rapidement parce que vous ne pouvez tout simplement pas dépenser suffisamment de capex si vous n'avez pas de postes vacants. Et donc cela devient une entreprise de renouvellement où les spreads de renouvellement sont élevés et les capex sont faibles. Je pense que c'est le cycle dans lequel nous nous dirigeons. Et je pense que ce n'est pas perdu pour beaucoup de capitaux privés. Ainsi, lorsque nous avons fait des offres sur des propriétés, nous pensons vraiment que nous sommes en concurrence avec des types de capitaux de base plus dans le secteur privé.

Todd ThomasKeyBanc – Analyste

D'accord. Merci.

David R. LukesPrésident et chef de la direction

Merci, Todd.

Opérateur

Merci. Et la question suivante vient d'Alexander Goldfarb avec Piper Sandler.

Alexandre GoldfarbPiper Sandler. – Analyste

Salut, bonjour. Matin, assez tôt. Alors juste quelques questions ici. D'abord, Conor, sur les locataires au comptant. De toute évidence, nous aimons tous les espèces et c'est formidable d'être payé en espèces. Mais lorsque nous réfléchissons à vos chiffres annuels, combien – comment – plus en pourcentage de l'ABR, cependant, le NOI, quelle que soit la manière dont vous voulez le jauger, combien de vos locataires sont maintenant en espèces? Et quel est ce delta? Cela signifie que si vous avez collecté 5 millions de dollars en un trimestre, c'est que vous avez – vous avez facturé 5 millions de dollars de loyers en espèces, vous avez eu 85 millions de dollars. On peut donc penser à un bénéfice de 5 millions de dollars au deuxième trimestre, au troisième trimestre, au quatrième trimestre, etc.? Ou comment pensons-nous à cela – l'argent et son impact sur les bénéfices?

Conor M. FennertyVice-président exécutif, directeur financier et trésorier

Oui. Alex, bonjour. Ainsi, 13% de nos locataires utilisent la comptabilité de caisse. Donc, en termes de chiffres, c'est inchangé depuis la fin de l'année. Je pense que nous pourrions – je pourrais compter sur une main, comment pouvez-vous encaisser comme nous l'avons fait au cours de ce premier trimestre. Donc pas de changement matériel dans la piscine. Si vous pensez – pour revenir à la question de Richard et comment cela passe par le compte de résultat, sur la base de la comptabilité de caisse, les recouvrements étaient d'environ 80% au premier trimestre. Et donc, si ce taux de collecte était inchangé au deuxième trimestre à 80%, et que vous verriez nos revenus irrécouvrables du premier trimestre, moins 5 millions de dollars. Alors appelez-le, chiffres ronds, environ 3,5 millions de dollars négatifs. Ce serait ce que serait le genre de traînée sur les gains ou le OFFO, en supposant le même pool et le même taux de collecte.

Maintenant, le problème est que la piscine peut changer, non? Nous pouvons retirer certaines personnes de la comptabilité de caisse. Les chances qu'ils soient un payeur cependant ou nous voulons voir un état stable de collecte pour cela pendant une période. Je ne pense donc pas que cela aura un impact important. Mais il pourrait aussi y avoir des retombées, des locataires de la comptabilité de caisse qui ne paient pas ou qui sont en litige ou que nous venons vendre (indéchiffrable). C'est donc une très longue façon de dire, ça va changer, la piscine va changer. Mais je pense que du point de vue du taux d'exécution pour vous, si vous prenez simplement les revenus irrécouvrables actuels du premier trimestre, retirez 5 millions de dollars et supposez – si vous ne supposez aucune amélioration des collections, c'est un bon chiffre à utiliser à l'avenir.

Alexandre GoldfarbPiper Sandler. – Analyste

D'accord. Alors pour ceux qui en sont encore à la première tasse de café, Conor. Donc, les 5 millions de dollars que vous avez réservés au premier trimestre sont vos prévisions pour l'année complète, les 0,94 $ à 1,02 $, est-ce en supposant un bénéfice de 5 millions de dollars au deuxième trimestre, au troisième trimestre, au quatrième trimestre? Ou ne suppose pas cela?

Conor M. FennertyVice-président exécutif, directeur financier et trésorier

Il n'y a aucun ajustement ni aucune indication de période antérieure pour le reste de l'année. Alors regardez, les tendances, comme je l'ai mentionné dans mes remarques préparées, nous tendons vers le haut de gamme, n'est-ce pas? Nous constatons une amélioration constante de l'activité de crédit-bail. Nous constatons une amélioration constante des collections. L'extrémité inférieure de la fourchette suppose une détérioration de l'occupation, ce que nous ne voyons pas. Mais c'est le 22 avril, nous essayons d'être prudents. Nous sommes au milieu d'une pandémie. Donc, tout autre renversement de période antérieure, Alex serait une bonne indication des bénéfices et des prévisions.

Alexandre GoldfarbPiper Sandler. – Analyste

D'accord. Donc, la réponse simple est que si vous obtenez 5 millions de dollars supplémentaires au cours du prochain – chaque trimestre, vous serez au niveau ou au-dessus de la limite supérieure des prévisions, n'est-ce pas? C'est comme ça que les maths fonctionnent.

Conor M. FennertyVice-président exécutif, directeur financier et trésorier

Si nous obtenons 5 millions de dollars par trimestre pour les trois prochains trimestres, nous serons au-dessus de la fourchette de prévision.

Alexandre GoldfarbPiper Sandler. – Analyste

D'accord. Impressionnant. D'accord. La deuxième question revient à l'acquisition …

Conor M. FennertyVice-président exécutif, directeur financier et trésorier

Mais je – la seule chose que je dirais, Alex, c'est juste – je veux dire, ce sont des locataires au comptant, n'est-ce pas? Donc, implicitement, nous ne nous attendons pas à collecter cela, non? C'est donc un gros si, non?

Alexandre GoldfarbPiper Sandler. – Analyste

Oui, mais les choses s'améliorent. Donc OK. La deuxième question porte sur les acquisitions. Compte tenu de l'endroit où vous négociez sur les taux de plafonnement implicites, en quelque sorte sur nos six chiffres élevés, et du fait qu'il semble que les taux de plafonnement des actifs continueront de se comprimer. Comment pensez-vous faire fonctionner les mathématiques en ce qui concerne l'utilisation de votre devise pour acheter des actifs? Et dans ce cadre, David, vous avez souligné les avantages du crédit national, mais en même temps, vous avez été disposés à acheter des centres qui sont en quelque sorte des centres de type quartier non ancrés, plus petits, ce qui, je suppose, aurait plus petit magasin. Alors, comment pensons-nous en quelque sorte l'équilibre des centres d'achat avec prépondérance du crédit national par rapport au remplissage dans les quartiers que vous voulez? Et deuxièmement, en concurrence avec votre coût du capital par rapport à l'endroit où les taux de capitalisation sont probablement sur le marché, ce qui, je suppose, est à l'intérieur de là où vous négociez?

David R. LukesPrésident et chef de la direction

Oui. C'est une excellente question. Et comme j'ai bu trois tasses de café, je peux y répondre rapidement. Je pense que, Alex, la façon dont je vois les choses est d'un point de vue IRR sans levier. Et la chose à retenir à propos de la compression du taux de plafonnement est qu'il y a une raison. Et la raison en est que les loyers du marché augmentent et que les dépenses d'investissement diminuent. Et ces deux fonctions du TRI font une énorme différence. Alors que je regarde notre coût du capital, j'aimerais toujours que nous fassions des acquisitions qui se rapprochent des 10% de TRI sans endettement. Et il se peut que vous puissiez obtenir cela au taux moyen de six plafonds, peut-être même l'obtenir à un faible taux de cinq plafonds.

Mais je pense que si nous sélectionnons les bons actifs dans les bons sous-marchés, et que nous sommes convaincus qu'il y a une croissance des loyers, une croissance naturelle des loyers lors des renouvellements, c'est une grande partie de la fonction. Donc, en ce qui concerne ce que vous avez mentionné à propos du type de format, je ne pense pas que nous soyons contre tout format dans les acquisitions tant qu'il cible en quelque sorte le sous-marché et le profil de croissance des loyers que nous pensons être à notre disposition. La plupart des acquisitions que nous avons faites dans les petits centres de quartier comportent une part assez importante de locataires nationaux de crédit. Les Verizons, les Starbucks, les banques, ces types de locataires sont actifs dans les communautés suburbaines riches.

Et ce sont ces propriétés qui ont tendance à générer beaucoup de trafic de commodité et qui peuvent augmenter les loyers du marché au fil du temps. La vraie différence entre eux et un actif de plus grand format est qu'ils ont tendance à contrôler l'immobilier pendant une durée plus courte. Certaines de ces boîtes ont une durée de 20, 30 ans avec des options, ce n'est pas nécessairement le cas pour les petits actifs, même si vous avez un crédit, mais vous pouvez accéder à la croissance des loyers beaucoup plus rapidement qu'avec des boîtes plus grandes.

Conor M. FennertyVice-président exécutif, directeur financier et trésorier

Alex, la seule autre chose que je puisse dire sur le type de dilution d'accrétion est que David a fait un commentaire dans ses remarques préparées que nous avons au nord de 40 millions de dollars de liquidités conservées, donc maintenant nous avons aussi le RVI pro. Il existe donc un certain nombre de sources de capital dont nous disposons, sur lesquelles nous pouvons investir sans nous soucier de la dilution. L'autre commentaire que vous avez fait est que nous avons fait référence à des dispositions relutives, c'est-à-dire à vendre à un spread inférieur à ce que nous achetons. Je voudrais donc simplement vous dire que nous nous concentrons incroyablement sur la croissance des bénéfices. Avec une croissance de la valeur intrinsèque. Je ne pense donc pas que nous achetions simplement pour acheter, et nous ne nous concentrons pas sur la croissance des bénéfices.

Alexandre GoldfarbPiper Sandler. – Analyste

D'accord, cool. Ecoutez. Merci, Connor. Merci, David.

David R. LukesPrésident et chef de la direction

Merci Alex.

Opérateur

Merci. Et la question suivante vient de Samir Khanal avec Evercore.

Samir KhanalEvercore – Analyste

Hey. Bonjour tout le monde. David, juste curieux, je veux dire, comment pensez-vous de la croissance à long terme du portefeuille qui sort de la pandémie ici? Je sais que vous avez parlé de la location-ancre, des niveaux de pointe. Vous avez parlé des changements que vous constatez en quelque sorte pendant la pandémie. Alors que nous pensons à la croissance à long terme, je sais que je suis un peu – si vous regardez en arrière pour le portefeuille, je crois, pour la journée des investisseurs, je pense que c'était 2,5% ou quelque chose en 2019. early, but just kind of want to get your initial thoughts as we kind of think about recovery here.

David R. LukesPresident and Chief Executive Officer

Yes. It's — Samir, it's a really interesting question because I think at the time that we had our Investor Day conference, the macro trends were different. And if you remember that 2.5% growth, included 150 basis points of bankruptcy every year because we were in an environment where there was a lot of retailer churn, and we also assumed a pretty heavy capex burn in order to make that — in order to basically keep occupancy and keep a little bit of growth, but it had a cost to it.

What's really changed in the last — maybe since September, October last year, is that the amount of leasing from large box and small shop tenants, particularly on the national side, has been so robust and surprisingly so. That I think that the growth rate is higher than we originally thought, and the bankruptcy rate is lower. And whether that continues for 10 years or for two or three years, I guess we'll find out. But it sure feels like if you look at 2022 versus 2019 portfolio — NOI portfolio, it feels like there's a bold case emerging where '22 is going to surpass '19 highs. And I think it comes back to Katy's questions about occupancy. If occupancy is not deteriorating, rents are growing, then it really means that 2022 is shaping up to be likely — at least even and likely better than '19 was.

Samir KhanalEvercore — Analyst

I guess as a follow-up, you think about NOI growth and maybe the breakdown of that. Is there anything that's changed on the contractual rent bump side? Is it kind of still that sort of one percentage for anchor boxes? Or are you getting more than that these days?

David R. LukesPresident and Chief Executive Officer

Well, on certain shops or noncredit tenants, I think getting higher bumps is achievable. We've been getting higher bumps than normal on the smaller shop deals, for sure. The difference is we're 90% credit — national credit tenants. And so our existing portfolio doesn't benefit quite as much from those tenants that can sign annual bumps. One thing you could look at that's kind of interesting. If you look at page 14 of our sup, we did add a little bit of disclosure, which I think you'll find interesting. You're looking at the signed, but not opened pipeline of leases compared to the lease expiration schedule of the existing portfolio.

And what it shows is there's a delta. The rents are higher in the box, the box average for the leases we've signed to date in the last 22, that are not open is about almost $17 a foot and the existing is about $14. So you're seeing a natural spread on the new leases, both for shops and anchors. And the compounding nature of those — when they hit their options is helpful. But to your point, the industry, I don't think has changed in terms of — it naturally is a 10% growth every five years for anchors, and it's kind of 2% to 3% growth for shops. And I don't see that changing dramatically, which is why we like acquiring properties that have near-term expirations because that's really where the growth is going to come from.

Samir KhanalEvercore — Analyst

Right. That's very helpful. Thanks so much.

David R. LukesPresident and Chief Executive Officer

Thank you.

Operator

Thank you. And the next question comes from Linda Tsai with Jefferies.

Linda TsaiJefferies — Analyst

Hi. Thanks for taking my question. You've spoken about the Stein Mart boxes having solid leasing upside, but maybe more pressure on the Pier one box. Is this still the case for Pier one in the context of the leasing strength you're describing?

David R. LukesPresident and Chief Executive Officer

I think, generally, it is, Linda. I mean, I think we talked about 300%, 400% market on some of the Stein Mart boxes. We've just gone back at the end of last year. So — but I would say that's generally consistent. On Pier one, I would say it's marginally better. There are — we talked about some new concepts in that eight to 10 square footage range last quarter. Some medical users, a couple of new concepts in that exact 8,000 to 10,000 square feet. So I would say it's marginally better. But in general, it's fairly consistent with prior periods.

Linda TsaiJefferies — Analyst

Thanks. And then on micro fulfillment and the build-out of these platforms, to the extent it's happening in your portfolio and it reinforces the value of that distribution point. Are landlords helping to pay out for these build out costs? Or is it the retailers?

David R. LukesPresident and Chief Executive Officer

I think it's generally the retailers. I mean, if you look at the capex that's been required to new anchor leases, it is kind of noteworthy. I mean we've been signing leases with a capex, which is not inconsistent at all with previous years. I think we're averaging around $40 a square foot on average. So I don't think that we've seen any additional costs for the tenants to change the interior of their space. But we have noticed it, Linda. I mean we've seen some of the permit drawings, every time a tenant goes in, they have to see that permit drawing through the city. We're able to get a copy of those drawings and review them. And you do see some changes on the interior of the store related to a little bit larger sorting areas, a little bit smaller customer areas. A big tilt toward customer pickup areas in the parking field and how that interaction occurs. So I feel like the cost is being borne from the tenant side at this point. But it is interesting to note, and I agree with you that it is happening.

Linda TsaiJefferies — Analyst

Just one last one. The $50 million under contract, are those in regions where your properties are already? Or are you kind of market agnostic?

David R. LukesPresident and Chief Executive Officer

They are in regions where we already have staff and portfolio

Linda TsaiJefferies — Analyst

Thank you.

Operator

Thank you. And the next question comes from Floris Van Dijkum with Compass Point.

Floris Van DijkumCompass Point — Analyst

Good morning. Thanks for taking my question, guys. Obviously, very encouraging reports, net effective rents are up, the pipeline seems to be strong. I'm intrigued by your comment about going on offense. Obviously, your balance sheet is in decent shape now as well. Are you guys also thinking about JVs as a way to buy assets? And maybe if you could provide some commentary on your view of the Kimco transaction changing the sentiment perhaps in the sector for other investors as well as yourself?

David R. LukesPresident and Chief Executive Officer

Sure, Floris, I'm happy to. Sorry. Apparently, three cups of coffee wasn't enough. The company — this company had a long history in joint ventures, and I do think that it's always going to be a part of our platform, but it has to be for a purpose. And if you look at the JVs we've done in the past couple of years, the purpose has been a recap of a portfolio so that we could recycle capital. The need to do that before was to delever our balance sheet and kind of prepare for bad times, which turned out to be a good move. I think at this point, we do have capital to invest from multiple sources. And at this point, I think we are continuing to invest on balance sheet.

But I'm certainly not out of favor with doing ventures as long as they have a purpose. And that purpose could be the partner brings you a deal and they want to be involved with a REIT. It could be that the scale of the opportunity we find is simply too big for us, and we'd like to have a partner. So there can be multiple reasons. And I'm not against it, and I think you can assume that we'll be very careful about it, but we're open to joint ventures. From the industry standpoint with the Kimco Weingarten announcement, I mean, I do think it was positive for the industry. I agree with you that it seems to have stoked a little bit of animal spirits because it's a big deal, and it's positive for the industry. The pricing, I thought was particularly a pretty good read through. Because I do think it's a bit more consistent with where private market pricing is. So it's felt like validation of that.

And the other thing I think is interesting is that if you look under the hood, the Weingarten portfolio does have quite a few similarities to the SITE Centers portfolio. We have similar ABR per square foot. We have similar grocery sales volumes. We've got similar demographics, although I think we're helped with a little bit higher household income. And if you really carefully look through the portfolios, you'll see that we have a pretty similar mix between grocery-anchored and power center. So I thought it was great for the industry, and I particularly thought it was kind of a good read-through for us.

Floris Van DijkumCompass Point — Analyst

Thanks, David. And do you expect that there'll be additional transactions like that in your view,? Do you think that this is sort of awaking people to the possibility? And where do you see — or how do you see yourself positioned in such a situation?

David R. LukesPresident and Chief Executive Officer

I think your guess is good as mine whether there's more public activity. I certainly think there's going to be more private activity. I mean, the amount of private capital that's looking for yield, and they're starting to see durability. The durability is what I think was proven over the last 12 months. I mean, for us to be having collected 91% of rents through a pandemic is impressive. And I think the industry has proven quite a bit of durability. But now I think you're starting to see growth. And whenever you get market rents growing in a sector, I do think that private capital starts to raise its head, and it feels like we're getting into that period. I think we'll see because there haven't been a lot of private capital investments to date, but we'll see over the next couple of months.

Floris Van DijkumCompass Point — Analyst

Thanks, David.

David R. LukesPresident and Chief Executive Officer

Thank you.

Operator

Thank you. And the next question comes from Mike Mueller with JPMorgan.

Mike MuellerJPMorgan — Analyst

Yeah. Hi, David, a couple of quick questions here. First, did you mention the cap rate on the $50 million that you have lined up for acquisition?

David R. LukesPresident and Chief Executive Officer

I did not. But I did say that once we close, we would be happy to talk a bit more about unlevered IRR, I think, is probably a better way to look at it personally. But I think once we close on the acquisitions, we'd be happy to walk through the reason and the rationale and the investment thesis, but I'd like to kind of punt on that for now, Mike.

Mike MuellerJPMorgan — Analyst

Got it. And then you talked a little bit about properties that are more convenient, having better growth potential. And just curious, if you look at a market or submarket, what makes in your eyes, one property more convenient than the other?

David R. LukesPresident and Chief Executive Officer

It feels like the most of the tenants have decided that proximity to the street with visibility and access is really important. What we've been measuring is a couple of things. We've been measuring traffic counts because during the pandemic, you have so many more people in suburban communities that are home all the time, the traffic patterns have changed. They're not as dramatic on a Saturday and Sunday, but they are much more dramatically positive on a Tuesday or Wednesday. So we're being very thoughtful about tracking geolocation cellphone mobility, and we can kind of witness how communities are acting when they're home five days a week, seven days a week. It tells you something, and the tenants are seeing it as well.

So I would say traffic patterns simply the amount of people that are nearby the property and then relate that to how much square footage per capita is in the market. That's really why I like wealthy submarkets because they tend to have much stricter zoning laws. And so the supply is less. And the result of that, Mike, is pretty amazing. And we've had a couple of shop deals we've signed in the last couple of months that are approaching $100 a foot in suburban strip centers. Our average shop rent right now in the portfolio is $28.50. So that's what I mean where I'm saying we are definitely in a period where convenience is extremely desirable, and the tenants are willing to pay for it. And to me, that's a good time to be investing if you're seeing the beginning of that cycle.

Mike MuellerJPMorgan — Analyst

Got it. And maybe one last one, Conor. For the $3.3 million reserve, kind of the clean number, which you strip out prior period, can you just give us like a rough breakdown of what's making up that $3 million in terms of categories?

Conor M. FennertyExecutive Vice President, Chief Financial Officer and Treasurer

Yeah, it's a mix, Mike. I mean, obviously, it's — if you look at our deck on categories that are open, it's not surprising, the laggards are more COVID sensitive, so fitness, theaters, entertainment. So it's a little bit of mix. I would say in that are some local names that we expect to fall out like in, and it's just a question of when, and we've got the right backfill in place. It's — so you can see kind of a survivor ship buys that number shrink over the next couple of quarters. So there's not one sector, Mike, that's jumping out, but it's kind of the same genres or same categories as we've seen over the last year.

Mike MuellerJPMorgan — Analyst

Got it. Okay. That was it, thank you.

David R. LukesPresident and Chief Executive Officer

Thanks, Michael.

Operator

Thank you. And the next question comes from Chris Lucas with Capital One

Chris LucasCapital One — Analyst

Hey. Good morning, guys. David, just a sort of a big picture question as it relates to the inflation outlook. Does that impact at all how you think about your retenanting mix or things that you're looking at in terms of acquisitions? Or is it sort of too early in the process of seeing reflation to sort of make that an important part of the analysis.

David R. LukesPresident and Chief Executive Officer

You mean consumer inflation, Chris, does that mean?

Chris LucasCapital One — Analyst

Correct. Correct. (Indecipherable) asset.

David R. LukesPresident and Chief Executive Officer

Yeah, I agree. Yeah, I think you would probably agree or not be surprised that there's two pieces of inflation that I think are really important ones are risk and ones a benefit. So one of the risks of inflation is the long duration leases that tend to be flattish, they tend to get — they can't keep up. And that's why sometimes these convenient properties that have shorter duration leases are a lot easier to raise rent during an inflation and keep up with market. And market rents are growing. So that's a good time to be finding acquisitions where we know we can adjust the rent roll a little bit sooner once it's fully occupied.

I think the second piece of the puzzle is really interesting, and that is if you have a lot of national credit tenants and they sign a lease with a certain occupancy cost ratio. And five years later, they're still paying the same rent, but their sales have escalated with inflation. What's happened? While the landlord hasn't benefited because we don't have percentage rent clauses, having said that, their occupancy cost ratio is much lower. And so I think what's going to happen is the probability of options being exercised will go up if you see more inflation, and so that does reduce the amount of future capex and future tenant burn because they're simply more profitable in play.

So we do think about those quite a bit, particularly on our acquisitions. And I think it would be marginally positive. The downside, of course, is exit cap rate and what's the effect on cap rates. So I think that's kind of the two sides of the coin that we think about.

Chris LucasCapital One — Analyst

Okay. Thank you for that. I guess you sort of opened up Pandora's box when you talked about occupancy costs and what I'm getting at is how are you guys dealing with the sort of sales in-store versus e-commerce, this whole omni-channel and how that impacts essentially what sales are a specific unit and how a retailer is sort of pushing back on how they're thinking about it?

David R. LukesPresident and Chief Executive Officer

Yeah. I feel it's an issue that I know many people in the industry have been talking about for a number of years. The good news is we have almost — I mean, so little percentage rent in the company that we just don't have to deal with that. But I agree with you that it is a challenge.

Chris LucasCapital One — Analyst

But that ultimately drives rents, right? I mean, occupancy cost is an important factor, these new renters you described before. So it's something that's got point in terms of it.

(Speech Overlap)

Conor M. FennertyExecutive Vice President, Chief Financial Officer and Treasurer

Right. To David's point, we have very little over trend. And then on top of that, only about 30% of our tenants report sales, right? So it's just not a big part of our business. Now if we do get sales, does it muddy the water, whether you have a click and collect included in that or returns included? Absolutely. So to David's point, it's a focus of ours, but it's not necessarily impacting our day-to-day business.

David R. LukesPresident and Chief Executive Officer

The other thing to remember is that, if you think about occupancy costs should drive the rent that a tenant is willing to pay, but it doesn't really drive market rents because that has more to do with what the other tenants are willing to pay for the same space. And given the amount of box leasing activity going on, there is competition brewing. And so I think it has — market rents have more to do with multiple people seeking the same space, and that's a good situation to be in.

Chris LucasCapital One — Analyst

Sure. Conor, while I have you, can you help me sort of looking at the Signed Not Opened chart from last quarter, and I'm comparing it to this quarter, it feels like just looking at it, adjusting for the $2.8 million that you brought on board in the first quarter, looks like there's some more ramp to third and fourth quarter of this year compared to where you were in the prior period. Is that related to some faster delivery of space? Or is that related to just more leases signed in the interim?

Conor M. FennertyExecutive Vice President, Chief Financial Officer and Treasurer

I would say it's a little bit of both, Chris. So one, we have more visibility on just rent commencement and/or more confidence. And the second to your point is probably a bunch of shops that we think we can get opened this year. And to David's point, signing $70, $80, $90 foot shops, they turn into kind of mini anchors, right, in terms of their contribution. So that's probably the two factors driving it. We can dig into that and come back to you, but that's my gut.

Chris LucasCapital One — Analyst

Okay. Thank you. That's all I have this morning. Appreciate it.

David R. LukesPresident and Chief Executive Officer

Thanks, Chris.

Operator

Thank you. And the next question comes from Tammi Fique with Wells Fargo.

Tammi FiqueWells Fargo — Analyst

Hi, good morning. I guess maybe just following up on the recent transaction between Kimco Weingarten. And I guess, are you sort of satisfied with the scale and efficiencies that your current size or do you see real benefits from being a larger company in the shopping center industry? And then correct me if I'm wrong, but it sounds like you're looking to be a net acquirer this year. So I'm sort of curious if you have a five-year target in terms of size? Or is the plan just to be opportunistic depending on market conditions? Thank you.

David R. LukesPresident and Chief Executive Officer

Hi, Tammi. It's a great question, given the announcement of that merger. I think what we're most happy with is the runway we have in the near term. And by near term, I mean probably two or three years. It just — it feels like we've got a lot of growth runway. Our balance sheet is in really good shape. We don't have any commitments for development. We haven't committed to high capex mixed use properties. And I really feel like we're in a position where we can make external investments for high-quality properties with cash that's coming from multiple sources. So it feels like we're in a really good spot.

And back to your question of scale, the G&A load of this company can be flexed quite a bit. And so it feels like we're going to get the benefit of being able to grow without having to increase our G&A. And that's a good spot to be in. So I do think there's a benefit to scale. And I think we're beginning to get more scale over the next couple of years. So yes, I guess I would leave it at that.

Tammi FiqueWells Fargo — Analyst

Okay, great. Thanks. And then I'm just wondering, are you actively marketing any assets for sale today?

David R. LukesPresident and Chief Executive Officer

We are always actively marketing one or two. I mean, last quarter, we sold a single-tenant box pad that was across the street from our main shopping center. There are a few assets that once they get to be 100% leased, they've got long-term credit tenants. It's more likely that there's an arbitrage between what the private market is willing to pay for that flat lease and what we would like to recycle that capital into. So there's always a little bit of recycling, but it's not meaningful.

Tammi FiqueWells Fargo — Analyst

Okay, great. Thank you.

David R. LukesPresident and Chief Executive Officer

Thanks, Tammi.

Operator

Thank you. And that does conclude the question-and-answer session. I would like to return the floor to David Lukes for any closing comments.

David R. LukesPresident and Chief Executive Officer

Thank you all very much for your time, and we will speak to you next quarter.

Operator

(Operator Closing Remarks)

Duration: 53 minutes

Call participants:

Brandon Day-AndersonHead of Investor Relations

David R. LukesPresident and Chief Executive Officer

Conor M. FennertyExecutive Vice President, Chief Financial Officer and Treasurer

Rich HillMorgan Stanley — Analyst

Katy McConnellCiti — Analyst

Todd ThomasKeyBanc — Analyst

Alexander GoldfarbPiper Sandler. — Analyst

Samir KhanalEvercore — Analyst

Linda TsaiJefferies — Analyst

Floris Van DijkumCompass Point — Analyst

Mike MuellerJPMorgan — Analyst

Chris LucasCapital One — Analyst

Tammi FiqueWells Fargo — Analyst

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