Interview: L'avenir de la logistique


Cet article fait partie de notre campagne «New How: Perspectives»: «Le secteur de la logistique est en plein essor, mais notre infrastructure peut-elle suivre le rythme?».

Ici, Choisanne Man, partenaire immobilier du bureau londonien de Shoosmiths, s’entretient avec David Proctor, directeur général, Group Investment chez Segro, pour discuter de l’état du secteur de la logistique, y compris des défis qu’il pose pour nos villes.

1. La disponibilité des terres est-elle un problème pour le secteur et que peut-on y faire?

C'est une question intéressante que nous rencontrons tout le temps. Permettez-moi de commencer par expliquer ce qu'est un entrepôt – quatre murs et un toit sur un terrain. Cependant, il ne repose généralement que sur la moitié de ces terres, soit une densité de 50%, ce qui signifie que dans les zones urbaines, il s'agit probablement de l'une des terres les plus sous-utilisées. Le défi est donc de savoir comment créer une plus grande utilisation de ces terres. Ce que nous avons commencé à faire dans des endroits comme Munich, Paris et Londres, c'est de construire des entrepôts à deux étages, de sorte que vous intensifiez votre utilisation du terrain. Oui, vos coûts de construction augmentent, mais vous êtes en mesure de créer des entrepôts à deux étages qui fonctionnent très bien. Un bon exemple est Air2 à Paris, que nous avons construit entre le premier et le deuxième périphérique, à côté de la Seine. C’est un entrepôt de 600 000 pieds carrés. C'est énorme. Deux étages de 300 000 pieds carrés et, si vous étiez sur la cour du pont supérieur, vous penseriez être dans n'importe quel autre entrepôt. Donc, en réalité, monter est probablement le moyen de mieux utiliser la terre. Vous devez monter pour obtenir la densité.

Ce que nous constatons également, c'est que les loyers grimpent dans les zones urbaines et que les utilisations des terres sont de plus en plus concurrentes. Les locataires existants sont donc de plus en plus incapables de payer le loyer et commencent à déménager, avec les entreprises qui ont vraiment besoin d'être dans ces endroits et peuvent se permettre le loyer d'emménager. Un exemple intéressant de cela est à Electra Park à Canning Town, où nous avons déménagé l'un des locataires du parc sur la route de Rainham, soit la moitié du loyer qu'ils payaient. Ils n'avaient pas besoin d'être aussi centraux, payant 20 £ + le pied carré, et pouvaient donc déménager plus loin. L'espace qu'ils ont quitté a été rapidement comblé par d'autres locataires qui avaient réellement besoin d'être là. Il y a donc maintenant un changement dans la dynamique des locataires dans les centres-villes.

Ensuite, il y a la réutilisation de l'espace urbain et, avec de nombreux sites de livraison de colis, vous n'avez pas besoin de beaucoup de surface au sol. Par exemple, Amazon a récemment pris ce qui est essentiellement un conteneur sur le mur de Londres et les colis y arrivent, les vélos s'alignent et les colis partent. Ils n’ont pas vraiment besoin de beaucoup d’espace, il s’agit davantage de la façon dont vous les distribuez. Il y a de l'espace disponible, mais le type d'espace change et les utilisateurs changent.

2. Les références en matière de durabilité peuvent parfois être un défi avec les grands projets industriels – comment les exigences ESG affectent-elles les décisions d'investissement et de financement?

Nous avons lancé un développement à Tottenham, et ce sera l’un des développements industriels les plus écologiques du Royaume-Uni. Nous allons devenir neutres en carbone, obtenir de l'énergie à partir de panneaux photovoltaïques et de sources renouvelables, nous avons des murs verts sur le site, nous plantons des arbres matures pour que nous soyons opérationnels tout de suite et que le site regorge de biodiversité. ce. Nous travaillons ensuite avec les locataires pour nous assurer qu'ils utilisent correctement les immeubles et les rendent aussi efficaces que possible. Du côté de la gouvernance, nous travaillons avec les communautés locales et finançons des projets locaux, ce que nous faisons beaucoup dans les grandes villes. Sur un autre développement à Paris, il y avait un ancien immeuble de bureaux que nous avons transformé en centre de formation pour la communauté locale. Donc, tous ces éléments ESG pour nous sont vraiment importants. En effet, nous disposons désormais de ruches sur la quasi-totalité de nos sites logistiques, même dans le centre de Paris, et nous fabriquons notre propre miel, ce qui est important pour l’environnement, en zone urbaine notamment. Sur un site en Italie, nous avons des moutons qui broutent l'herbe, donc il n'est pas nécessaire de la tondre. Nous avons des oies pour renforcer la sécurité en raison du bruit qu'elles font. Nous faisons donc différentes choses pour essayer d'ajouter aux identifiants verts de nos sites. Ce n’est pas seulement du green wash, ce sont tous les autres éléments qui se cachent derrière. Nous examinons le photovoltaïque sur les toits de nos bâtiments et avons récemment réalisé la plus grande installation photovoltaïque sur le toit d’un bâtiment en Europe aux Pays-Bas, dans l’entrepôt de Tesla.

À l'autre extrémité, nous travaillons en étroite collaboration avec nos clients sur la façon dont ils surveillent la consommation d'énergie des bâtiments, comment ils rendent les bâtiments efficaces et comment ils économisent l'énergie. Mais le vrai défi est lorsque vous achetez des bâtiments d'occasion, car ils ne disposent pas de ces références écologiques. Nous avons récemment rénové un bâtiment à Park Royal à Londres, et nous y avons mis du vert. Vous pouvez prendre un vieux bâtiment et le démolir, mais votre empreinte carbone est assez élevée, car vous avez ensuite des démolitions, des déchets, etc. Un autre exemple intéressant est celui du Slough Trading Estate, où nous avons installé il y a quelque temps un pont au-dessus de la ligne de train et, pour ce faire, nous devions démolir un bâtiment. Nous avons donc démoli un entrepôt et l'avons déplacé dans une autre partie du domaine et l'avons remis en état, de sorte que nous réfléchissons toujours à ce que nous pouvons faire. Et chaque fois qu'un développement est soumis au comité d'investissement pour approbation, il doit cocher de nombreuses cases pour les informations d'identification vertes. C’est la direction à prendre, non seulement pour nous et les actionnaires qui investissent en nous, mais aussi pour les locataires. Ils veulent du vert. Ce sera certainement un facteur de différenciation au cours des prochaines années, et nous verrons plus de bâtiments verts apparaître et plus de PV sur les toits, car la consommation d'énergie est également extrêmement importante. Alors que nous nous dirigeons vers un monde de véhicules électriques, ils devront être rechargés et cette électricité devra provenir de quelque part, et nous avons de la chance car nous avons une grande surface de toit afin de pouvoir l'utiliser du mieux que nous pouvons.

3. La livraison du dernier kilomètre augmente la demande de sites plus urbains dans des zones parfois densément peuplées – quels sont selon vous les principaux défis liés au développement urbain et à la réutilisation des friches industrielles?

Le développement des friches industrielles est toujours un défi. Vous avez affaire à des utilisations passées et à des contaminations passées, et à tous les sites que nous remédions. Le truc avec les grands sites industriels des villes, c'est qu’ils y sont depuis toujours. Si vous regardez Londres et ses zones industrielles sur une carte, puis superposez le réseau de canaux, vous verrez qu'ils sont situés sur les canaux, donc vous regardez des zones industrielles vraiment historiques. Et ce n’est que dans les années 1990 que vous deviez procéder à des mesures correctives lors du réaménagement d’un site. Donc, avec la plupart des propriétés que nous possédons, nous sommes à l'aise avec ce qui est sous terre, mais chaque fois que nous achetons un nouvel actif qui est plus ancien que 1990, nous devons faire beaucoup de travail sur le terrain.

Il est également important avec les sites contaminés d'obtenir l'adhésion des parties prenantes locales sur ce à quoi un programme devrait ressembler. Le bruit est toujours préoccupant, il s'agit donc de construire de manière à réduire le bruit des maisons voisines, ainsi que de prendre en compte les restrictions d'heures d'utilisation. Donc, il y a d'autres défis avec les environnements urbains, qui vous obligent à vraiment penser à l'impact de votre conception sur la zone urbaine. La plupart du temps, nous avons de la chance car nous sommes déjà dans des zones industrielles, mais vous pouvez toujours être à la lisière d’une zone industrielle et à côté d’une zone résidentielle, et c’est à ce moment que vous devez y réfléchir attentivement. Nous avons également de bonnes percées dans les autorités locales pour nous assurer que nous faisons quelque chose qui est acceptable pour elles et pour les communautés locales.

Ce qui est bien, c'est que vous créez des emplois, et les entrepôts d'aujourd'hui comptent plus de monde qu'un entrepôt d'il y a dix ans, en particulier les entrepôts urbains. Donc, la plupart du temps, il s'agit de créer des emplois, de garder une main-d'œuvre là-bas et de créer un dynamisme dans la communauté locale. L'une des choses que nous faisons beaucoup, ce sont les centres de données, qui ne comptent pas beaucoup de monde, ce qui est un défi. Un grand nombre des anciennes industries manufacturières avec beaucoup d'employés disparaissent et souvent les centres de données les remplacent, alors nous essayons de nous assurer de compenser cela et de permettre à d'autres entreprises d'entrer pour créer des emplois dans d'autres domaines. Nous cherchons toujours à équilibrer cela, et avec les centres de données, l'opportunité est à nouveau d'aller plus verticalement. Nous concevons maintenant des centres de données avec deux ou trois mezzanines afin que vous puissiez intensifier l'utilisation des terres pour l'opérateur du centre de données, et cela signifie que nous avons d'autres terres qui peuvent être utilisées pour la production ou les industries créatives, comme le cinéma par exemple, qui est une énorme industrie dans l'ouest de Londres.

Il existe donc un certain nombre de défis liés au développement dans les zones urbaines, mais aucun d'entre eux n'est insurmontable. Il vous suffit de les superposer tous ensemble et de vous frayer un chemin à travers eux, mais c'est ce qui est passionnant. Il n’existe pas de «taille unique».

4. Pour l'avenir, quelle est selon vous la plus grande menace pour le secteur?

Question très intéressante, et l'un de mes emplois en tant que directeur général regarde un peu plus loin que cette année trois, cinq, dix ans. Nous avons la croissance du commerce électronique, qui est énorme au Royaume-Uni, mais certaines régions d'Europe sont encore plus en retard. En fait, la Pologne vient tout juste d'avoir son premier site Web Amazon, bien qu'Amazon ait été l'un des plus grands preneurs d'espace en Pologne au cours des cinq dernières années, car ils ont utilisé la Pologne comme un lieu à partir duquel approvisionner l'Allemagne, donc e- la pénétration du commerce y est beaucoup plus faible et les opportunités de croissance sont énormes. Mais nous constatons cela partout. Ici, nous voyons plus de camions de livraison que jamais sur nos routes, et il y a encore plus de croissance à faire. La pénétration du commerce électronique pour les supermarchés, par exemple, est encore faible et un grand défi pour eux est de savoir comment ils peuvent le développer de manière durable.

Une autre chose que nous avons vue avec la pandémie est le nearshoring, de sorte que la production qui a été faite en Chine, par exemple, se rapproche maintenant de l'Europe. La Pologne, l'Ukraine, la Roumanie, etc. en profiteront probablement avec des bassins de main-d'œuvre légèrement moins chers mais avec une grande accessibilité en Europe.

Concernant le Brexit, oui, il y a des problèmes, mais l’avantage de l’entreposage est que les gens gardent plus de stock, et nous l’avons vu dans toute l’Europe en raison de problèmes de chaîne d’approvisionnement, ce n’est donc pas un risque énorme pour le moment.

La conversion aux véhicules électriques est peut-être un défi pour notre secteur, mais avec une logistique largement centrée au centre du pays, je ne sais pas si le passage aux véhicules électriques changera cela. En Europe, la plus grande partie de notre concentration de sites logistiques se situe de toute façon autour des grandes villes et nous assistons déjà à une transition vers les véhicules électriques. À Lyon, par exemple, dans les deux prochaines années, vous ne serez pas autorisé à emmener des voitures à essence ou diesel sur le périphérique, vous aurez donc besoin de camionnettes électriques. Mais c'est toujours un avantage et non une menace.

Mais en vérité, j'ai du mal à voir où se trouvent les vraies menaces. Dans notre secteur, il existe de forts vents favorables à la croissance et nous voyons plus d'investisseurs entrer sur le marché, ainsi que de nouveaux entrants dans le secteur. J'entends constamment de nouveaux noms sur les listes d'enchères, ce qui est fascinant. Des temps intéressants à venir.



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