Le contrôle des loyers fait son grand retour dans les villes américaines, alors même qu'il se révèle une catastrophe en Europe


La voix de Theresa Dolata s'est brisée lorsqu'elle a exhorté les dirigeants de la ville de Minneapolis à soutenir des amendements qui donneraient aux membres du conseil le pouvoir de réglementer les prix des loyers dans la ville.

«Je ne veux pas me retrouver sans abri à nouveau, je ne veux pas être expulsé», a déclaré Dolata, une résidente du quartier de Windom, lors d'une réunion du conseil municipal du 23 février.

À la suite du témoignage de Dolata et d'autres citoyens locaux, les membres du conseil municipal de Minneapolis ont approuvé à l'unanimité un projet de charte qui permettrait à la ville d'imposer un contrôle des loyers (ou de soumettre la question à un scrutin futur).

«Le fait que les propriétaires peuvent augmenter les loyers avec très peu de préavis a un impact sur la vie des gens et sur la stabilité de leur logement», a déclaré la présidente du Conseil, Lisa Bender.

Le contrôle des loyers est de retour en grand

Minneapolis n'est pas la seule ville (ou état) des États-Unis où les politiciens cherchent à imposer un contrôle des loyers dans le but d'empêcher les prix des logements d'augmenter.

De Downey, en Californie, à Ashbury Park, dans le New Jersey et au-delà, les politiques de contrôle des loyers sont à nouveau débattues au niveau local. Selon le conseil municipal de Minneapolis, quelque 180 gouvernements locaux à travers le pays ont adopté le contrôle des loyers sous une forme ou une autre. Pendant ce temps, en 2019, l'Oregon a adopté la première loi sur le contrôle des loyers à l'échelle de l'État aux États-Unis.

Dans la plupart des cas, les politiques de contrôle des loyers sont une réponse à une réalité économique: les prix des loyers sont souvent élevés, en particulier dans les zones urbaines, absorbant 40 à 45% du salaire médian en moyenne dans certaines villes.

Pourquoi les permis de construire ont-ils baissé de 90% à Santa Monica, en Californie, en 1979 par rapport à quelques années auparavant? Contrôle de loyers.

Par exemple, selon le site Web RENTcafe, le prix moyen d'un appartement de 785 pieds carrés à Minneapolis est de 1 552 $. Les défenseurs du contrôle des loyers affirment que c'est plus que ce que de nombreux résidents peuvent se permettre, en particulier après une pandémie d'un an.

«En termes simples, nos voisins perdent leur maison parce qu’ils ne peuvent pas payer le loyer», a déclaré en janvier Jeremiah Ellison, membre du conseil de Minneapolis, auteur de la proposition de la ville. «C'est un problème de logement. C'est un problème d'itinérance. »

Berlin: une étude de cas sur le contrôle des loyers

Les États-Unis ne sont pas le seul pays à avoir assisté à une renaissance du contrôle des loyers, une politique qui, selon un pourcentage écrasant d'économistes, est nuisible.

En février 2020, Berlin a introduit le soi-disant Mietendeckel – un plafond de loyer – pour empêcher Berlin de devenir le prochain Londres ou New York, des villes où les loyers élevés ont chassé de nombreux résidents de la classe moyenne et inférieure. Cependant, les plafonds de loyer ne s’appliquaient pas à tout le monde. Ils s'appliquaient aux propriétés construites avant 2014, gelant le loyer au niveau du 18 juin 2019.

La bonne réponse à une pénurie de logements serait d'augmenter l'offre – par exemple, en réduisant les formalités administratives dans le zonage et la construction.

Comme aux États-Unis, la politique de contrôle des loyers de Berlin était motivée par un problème légitime. Les loyers avaient grimpé en flèche ces dernières années, en raison de la demande croissante de logements et d'une offre limitée. C'était un problème pour les Berlinois, une ville fière d'être «sale et abordable». (Il convient toutefois de noter que les prix de location à Berlin restent modestes par rapport aux villes les plus chères du monde et sont environ 50% inférieurs à ceux de New York.)

Quelle a été la solution?

"La bonne réponse à cette pénurie serait d'augmenter l'offre – par exemple, en réduisant les formalités administratives dans le zonage et la construction", a écrit Andreas Kluth, qui a couvert les problèmes de logement à Berlin pour Bloomberg.

En lecture, Berlin a opté pour le contrôle des loyers, une politique selon l'économiste suédois Assar Lindbeck est le moyen le plus efficace de détruire une ville «à l'exception des bombardements». (Bien que certains aient noté que le contrôle des loyers détruisait Hanoi plus efficacement que les bombes américaines.)

Eh bien, un an plus tard, et les résultats de l’expérience de Berlin sont connus.

"Après un an, l'expérience de Berlin avec le contrôle des loyers est un échec", L'économiste a déclaré mardi. «Les loyers sont peut-être en baisse, mais l'offre de logements aussi.»

En fait, comme Bloomberg dit-il, si vous cherchez un endroit où vivre, «bonne chance pour trouver un appartement». L'offre de logements a diminué et de nombreux propriétaires auraient quitté le marché, aggravant la pénurie.

"Le nombre de petites annonces de location a diminué de plus de moitié", L'économiste explique. «Les locataires, naturellement, s'en tiennent à leurs appartements dont le loyer est plafonné comme de la colle. Les propriétaires utilisent les appartements pour eux-mêmes, les vendent ou les gardent simplement vides dans l'espoir que le tribunal annulera le nouveau règlement. »

Pourquoi n’a pas été construit un seul logement à Melbourne au cours des neuf années qui ont suivi la Seconde Guerre mondiale? Contrôle de loyers.

Mais il y a plus à raconter. Kluth souligne qu'en exonérant certaines unités de son plafond de loyer, Berlin (de manière plutôt prévisible) a essentiellement créé deux marchés du logement.

«Sans surprise, les contrôles des loyers ont divisé le logement à Berlin en deux marchés distincts: le plus grand, composé de tous les appartements construits avant 2014, qui est désormais réglementé; et le plus petit, non réglementé, des bâtiments relativement nouveaux. »

Citant une nouvelle étude de quatre économistes de l’Institut Ifo de Munich, Kluth montre que les prix des loyers ont bondi sur le marché non réglementé, augmentant plus rapidement que la croissance moyenne dans les 13 villes d’Allemagne suivantes.

«Les appartements nouvellement construits sont donc devenus encore plus inabordables pour la plupart des gens», observe Kluth.

Une histoire d'échec

Entendre Theresa Dolata exprimer sa crainte d'être à nouveau sans-abri parce qu'elle a du mal à payer son loyer a un impact. Il est naturel et humain de vouloir faire quelque chose pour aider les personnes en difficulté. Mais il est important de proposer des solutions constructives et non destructives.

Une solution constructive à une pénurie de logements est simple: plus d'offre. La construction de plus de logements augmentera l'offre d'unités, réduisant les coûts. C’est la solution la plus évidente au monde et la plus constructive au sens littéral du terme. Tu es bâtiment quelque chose.

Le contrôle des loyers est une politique destructrice. Dans son livre Économie de base, l'économiste Thomas Sowell passe des chapitres entiers à documenter les échecs des politiques de contrôle des loyers dans le monde, de l'Australie et de la Suède à New York et San Francisco.

Nous avons des décennies de recherche montrant que le contrôle des loyers aggrave les pénuries de logements, ce qui explique pourquoi il existe une opposition quasi universelle aux politiques de contrôle des loyers parmi les économistes.

Pourquoi n’a pas été construit un seul logement à Melbourne au cours des neuf années qui ont suivi la Seconde Guerre mondiale? Parce que les lois sur le contrôle des loyers avaient rendu les immeubles non rentables.

Pourquoi Washington, DC, a-t-il vu son parc de logements locatifs disponibles passer de 199 000 à moins de 176 000 dans les années 1970? Parce que moins de gens étaient prêts à louer leur logement en raison du contrôle des prix.

Pourquoi les permis de construire ont-ils baissé de 90% à Santa Monica, en Californie, en 1979 par rapport à quelques années auparavant? Encore une fois, parce que les lois sur le contrôle des loyers avaient rendu la construction de nouvelles unités non rentable.

La leçon? Le contrôle des loyers a des effets sur l'offre de logements, et ces effets ne sont pas bons. Et ce n’est que la moitié de l’équation.

Le contrôle des loyers a également des effets négatifs sur la demande de logements. Parce que les prix des propriétés sont inférieurs aux prix du marché, les gens ont tendance à consommer plus qu'ils ne le feraient autrement. Dans certains cas, souligne Sowell, cela a entraîné des pénuries de logements en l'absence de pénurie réelle, comme la Suède dans les années 1950, qui a vu le temps d'attente moyen pour un logement atteindre 40 mois alors que la Suède construisait plus de logements par personne. personne que n'importe quelle nation dans le monde.

«En 1948, il y avait environ 2 400 personnes sur les listes d'attente pour un logement en Suède, mais une douzaine d'années plus tard, la liste d'attente était devenue dix fois plus élevée malgré une construction effrénée de logements supplémentaires», écrit Sowell. «Lorsque les lois sur le contrôle des loyers ont finalement été abrogées en Suède, un surplus de logements s'est soudainement développé, les loyers augmentant et les gens ont réduit leur utilisation du logement en conséquence.

Les preuves sont accablantes. Les lois sur le contrôle des loyers sont destructrices. Nous avons des décennies et des décennies de recherche qui montrent que cela aggrave la pénurie de logements, ce qui explique pourquoi il y a une opposition quasi universelle aux politiques de contrôle des loyers parmi les économistes.

Néanmoins, les dangers du contrôle des loyers semblent être une leçon que nous devrons peut-être réapprendre. Les mauvaises idées, comme les vieilles habitudes, meurent fort.



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