Épisode # 6: Reits Vs. Stocks avec Matt DiLallo


Transcription

Matt DiLallo: Les REIT sont en fait des actions, ce sont des sociétés cotées en bourse. Ce qui les rend différents, ce sont leurs structures d'entreprise et la façon dont cela diffère d'une action ordinaire typique. Vous avez votre Google, qui est en fait structuré comme un corp C et la façon dont cela fonctionne est que le gouvernement les impose sur leur revenu net et ce qui est différent d'une FPI, c'est qu'ils ne reçoivent pas cette imposition sur leur revenu net. Cela fait partie de la façon dont le Congrès les a mis en place pour être comme cette structure spéciale sur l'immobilier et qui leur permet de verser des dividendes et cela leur donne un avantage supplémentaire. Bien que les REIT soient techniquement des actions, il s'agit d'une entité différente que le Congrès a mise en place pour posséder des biens immobiliers et donner à l'investisseur moyen la possibilité de posséder un portefeuille de trésorerie et d'immobilier de grande qualité. [LA MUSIQUE]

Deidre Woollard: Vous écoutez le podcast Millionacres. Notre mission chez Millionacres est d'éduquer et d'habiliter les investisseurs à prendre de bonnes décisions et à réussir dans l'investissement immobilier. Nous fournissons un contenu et une perspective réguliers à tous, des débutants aux pros de la saison avec des décennies d'expérience. Chez Millionacres, nous travaillons chaque jour pour vous aider à démystifier l'investissement immobilier et à créer une véritable richesse. Salut. Je suis Deidre Woollard, rédacteur en chef chez Millionacres et merci beaucoup d'avoir écouté le podcast Millionacres. Je suis ravi aujourd'hui d'avoir Matt DiLallo avec moi pour parler de certaines des recherches qu'il a effectuées sur Millionacres sur les REIT par rapport aux actions. Maintenant, les FPI, comme nous en avons parlé dans les podcasts précédents, sont des fiducies de placement immobilier. Matt est l'un de nos écrivains les plus prolifiques sur Millionacres, il écrit une grande partie de notre contenu REIT. Il a étudié les FPI pendant de nombreuses années et il a toujours de grandes perspicacités. J'ai beaucoup appris de lui, tellement excité de l'avoir ici, bienvenue, Matt.

Matt DiLallo: [MUSIQUE] Merci. Merci de m'avoir à nouveau.

Deidre Woollard: J'apprécie vraiment que vous fassiez ça avec moi. Vous avez publié cet article sur les REIT par rapport aux actions, qui se trouve dans notre centre de recherche Millionacres, et il a examiné la performance historique des fiducies de placement immobilier au fil du temps. J'ai pensé que c'était vraiment important parce que je pense que beaucoup de gens ne savent pas comment agissent les REIT par rapport au S&P 500.

Matt DiLallo: Ouais. Ce que nous voulions faire, c'est simplement répondre à cette question fondamentale que se posent probablement les investisseurs: l'immobilier est-il un meilleur investissement que le marché boursier? Cette réponse change en fait chaque jour parce que les actions montent et descendent chaque jour. Cependant, j'ai regardé les données aussi loin que je pouvais aller et de 1972 à 2019, les REIT ont en fait surpassé le S&P 500, il était de 13,3% contre 12,1%. Cela nous donne une bonne idée des REITS à long terme qui se sont très bien comportés, ils ont surperformé le marché. Pour un investisseur qui a un horizon à long terme, les FPI seraient un bon endroit pour garer votre argent. Si l'idée est que je veux surperformer le marché boursier, les FPI sont un bon endroit où aller. J'ai décomposé les informations de différentes manières dans cet article pour donner aux gens une idée de la façon dont les FPI se sont comportées à différentes périodes. Mais la thèse générale était que plus vous possédez un REIT depuis longtemps, meilleure est sa performance par rapport au S&P 500.

Deidre Woollard: Génial. Merci. Pouvez-vous expliquer un peu en quoi les REIT sont similaires aux autres actions et en quoi elles sont différentes? Je sais qu'ils ont été lancés en 1960 pour permettre aux gens d'investir dans l'immobilier commercial.

Matt DiLallo: Oui, donc les REIT sont des actions, et c'est probablement là qu'il pourrait y avoir une certaine confusion. Ce sont des sociétés cotées en bourse. La différence réside dans la façon dont ils sont imposés. Une entreprise publique typique comme votre Amazon ou votre Google, qui serait classée à des fins fiscales en tant que société C. Ce qui s'est passé, c'est qu'ils gagnent de l'argent et que le gouvernement les impose sur leur revenu imposable, puis s'ils versent des dividendes, vous payez également de l'impôt sur ce montant. Mais une FPI est une structure spéciale, il existe quelques-unes de ces structures spéciales. Un autre est dans l'énergie et on les appelle les sociétés en commandite maître. Mais ceux-ci permettent aux investisseurs, en particulier aux FPI, de posséder des biens immobiliers productifs de revenus, sans toutefois bénéficier de cette double imposition. Ils ne sont pas imposés au niveau des entreprises, donc tout va à l'investisseur et ils sont imposés une fois. Donc, l'un des avantages de ces FPI est qu'elles versent ces gros dividendes et c'est donc vraiment formidable pour un investisseur de retraite, ou simplement pour quelqu'un qui veut gagner un peu plus d'argent et c'est donc la différence fondamentale. Il y a beaucoup de nuances là-dedans sur ce qu'une FPI peut posséder et ne peut pas posséder. Mais c'est essentiellement l'entreprise qui se concentre sur les flux de trésorerie et l'immobilier et verse un gros dividende.

Deidre Woollard: Génial. Merci. Je veux revenir un peu à vos données parce que j'ai remarqué en examinant cela au cours des 25 dernières années et des 20 dernières années, les FPI ont surclassé les actions. Mais quelque chose s'est produit, surtout l'année dernière, où les FPI n'ont pas aussi bien performé et je sais que cette année en particulier a été difficile pour les fiducies de placement immobilier.

Matt DiLallo: Les données que j'ai regardées, si vous remontez 20 ans en arrière, par exemple, le S&P 500 est en hausse de 7,7% et les REIT sont en hausse de 13,3%. Si nous nous souvenons de 20 ans en arrière, c'était la bulle Internet qui a éclaté, ce qui a eu un grand impact. Vous avez des choses comme ça qui auront un impact sur les performances. Maintenant, ces dernières années, nous avons assisté à un renversement de la bulle technologique des actions point-com qui vient de devenir folle. Cela a vraiment aidé à gonfler le S&P 500 et cela a vraiment faussé les chiffres vers le S&P. L'année dernière, le S&P était en hausse de 31,5%, les REIT étaient assez proches à 28,7%, mais ont légèrement sous-performé. Cette année a été une histoire totalement différente. S&P a augmenté d'environ 8%, les REIT dans leur ensemble ont baissé de 11,7% et il y a de nombreuses raisons à cela. Vous pouvez simplement dire COVID, mais la vente au détail a été tout simplement terrible. Office, vous avez les tendances du travail à domicile. Les soins de santé, le logement pour personnes âgées ont été un marché vraiment difficile. L'hospitalité a été difficile. C'est juste une année vraiment difficile pour l'immobilier car il y a tellement d'inconnues, COVID a jeté beaucoup d'inconnues dans le secteur immobilier, et cela a pesé sur les évaluations et cela montre qu'à court terme le risque peut être volatil, mais si vous regardez à long terme et vous regardez une FPI qui est dans une bonne tendance à long terme, qui pourrait avoir un potentiel de surperformance à long terme.

Deidre Woollard: Je dirais que le point positif est qu'il y a des accords à conclure parce que, de toute évidence, certaines de ces sociétés de placement immobilier se négocient en deçà de ce qu'elles ont fait les années précédentes. Beaucoup d'entre eux, d'après ce que j'ai vu, ont quelque peu suivi les tendances de cette année où ils ont baissé en février et mars puis se sont rétablis. Tous ne se sont pas rétablis uniquement à cause de certaines des choses que vous avez mentionnées. Certes, les FPI de détail et les FPI de l'hôtellerie ont été plus lentes à se rétablir, mais cette année est vraiment une anomalie par rapport à ce que j'ai vu. Je pense qu'avec le temps, l'immobilier et en particulier les fiducies de placement immobilier ont tendance à être ce stock plus prévisible et stable par opposition aux actions technologiques qui peuvent fluctuer plus radicalement.

Matt DiLallo: Il y a quelque chose dans l'investissement appelé bêta, qui est la façon dont une action se comporte par rapport au S&P 500 et une action à faible bêta aurait une corrélation plus faible et généralement les REIT sont comme ça, ils ont une corrélation plus faible, donc si le S&P 500 est en hausse d'un pour cent a REIT pourrait être en hausse d'un demi pour cent ou quelque chose comme ça. Mais cette année a été totalement différente. Il y a eu beaucoup de chocs dans le secteur immobilier. Vous avez ces inconnues comme quel est l'avenir du bureau? Les gens vont-ils jamais retourner au bureau? Les gens peuvent-ils se permettre de payer leur loyer? Quel est l'avenir du commerce de détail et cela ne fait que peser sur ces derniers. C'est pourquoi nous n'avons vraiment pas vu ce rebond, que nous avons vu dans beaucoup d'autres secteurs.

Deidre Woollard: Cela soulève un autre point intéressant, à savoir que, dans le cas des fiducies de placement immobilier, vous avez cette grande variété de types de choses dans lesquelles vous pouvez investir. Vous avez mentionné les soins de santé, nous avons un peu parlé de l'hospitalité. De toute évidence, il existe des FPI de bureaux et donc il y a vraiment une grande variété de types de biens immobiliers différents et puis aussi à cause de cela, il y a une grande variété de types de rendements différents basés sur ces différents secteurs et comment ils réagissent parce qu'en ce moment les choses réagissent définitivement différemment selon les secteurs de ce à quoi cela ressemble.

Matt DiLallo: L'une des choses que j'ai examinées dans l'article que j'ai écrit sur les REIT par rapport aux actions était les sous-groupes et leur fonctionnement et NAREIT, qui est l'Association nationale des fiducies d'investissement immobilier, que je recommande vivement à leur site Web reit.com. Ils ont juste une tonne de bonnes données là-dessus qu'ils mettent à jour. Ils suivent le sous-groupe depuis 1994 et j'ai donc regardé comment ils se comportaient par rapport au S&P 500 et j'ai tout expliqué dans l'article. L'un de ceux que je veux souligner est le self-stockage, qui a vraiment été le grand point culminant depuis 1994. 16,7 pour cent de rendement annuel total par rapport au S&P à 9,3 pour cent pendant cette période, donc une surperformance vraiment large. Ensuite, pour des raisons de comparaison, l'un des retardataires était l'immobilier diversifié qui m'a vraiment surpris. L'immobilier diversifié n'a rapporté que 9,8% au cours de cette période. Vous pensez que si je possède un portefeuille diversifié de biens immobiliers, cela me profiterait en quelque sorte. Mais dans ce cas, l'une des choses que la recherche a montré est que les entreprises qui se concentrent ont tendance à faire mieux, qu'elles fonctionnent mieux et que beaucoup de cela peut être que vous êtes diversifié, mais si vous possédez des hôtels et que vous possédez des commerces de détail, cela pourrait ne pas être un excellent moyen de se diversifier. Chaque secteur a ses propres avantages et en ce moment, nous constatons beaucoup de vents contraires dans différents secteurs, nous voyons des vents favorables dans d'autres secteurs, c'est donc une chose sur laquelle un débutant se contente de regarder sur quoi une FPI se concentre, car cela pourrait avoir un grand impact sur les performances.

Deidre Woollard: Le self-stockage est également intéressant car il est très facile de créer du self-stockage. C'est rapide. La mise en place d'une installation de self-stockage est beaucoup plus courte que la construction d'un nouvel hôtel ou d'un nouveau centre commercial ou d'un nouvel immeuble de bureaux ou quelque chose comme ça. Mais je sais qu'il y a aussi eu des inquiétudes concernant peut-être trop de stockage en libre-service et si les ratios d'offre et de demande sont potentiellement un peu décalés.

Matt DiLallo: Ouais, et comme je creusais dans les données, l'auto-stockage à long et long terme est génial. Mais ces deux dernières années, cela n'a pas été aussi bon et c'est parce que vous avez vu beaucoup de nouveaux acteurs y entrer comme des fonds de capital-investissement et des investisseurs institutionnels, car ils ont découvert que vous pouvez obtenir de très bons rendements. Au fur et à mesure que cela se produit, vous avez toute cette concurrence, et ils viennent de construire et de construire ces installations de self-stockage partout. Cela fait vraiment mal, car une chose qui diffère d'un self-stockage et d'un bureau, vous n'allez pas signer ce bail à long terme. C'est généralement d'un mois à l'autre et donc si votre concurrent construit une nouvelle installation juste en bas de la rue et que vous avez tous ces gens au mois, ils peuvent offrir un loyer gratuit pendant un mois, ou ils peuvent vraiment faire baisser les prix, et nous l'avons vu beaucoup. Mais il y a eu une sorte de changement notable dans le secteur au cours de la dernière année environ, où ils ne construisent pas autant et l'un des gros joueurs est le stockage public.

Matt DiLallo: Ils possèdent environ 9% du marché, donc un acteur assez massif. Mais ils ont remarqué qu'ils ne vont construire que cinq milliards de dollars supplémentaires de capacité de self-stockage cette année. L'année prochaine, ils pensent qu'il y en aura quatre ou moins, puis diminuera, ce qui aidera le marché à l'absorber. C'est l'une de ces choses que les investisseurs devraient examiner. Il est peut-être en difficulté maintenant, mais quelles sont les extrémités les plus légères du tunnel qui pourraient changer les choses?

Deidre Woollard: Eh bien, vous avez mentionné le stockage public, et l'une des choses que j'ai remarquées en lisant certains de vos travaux et d'autres écrivains sur Millionacres est qu'il y a généralement, dans chaque secteur, je dirais généralement 3-5 gros acteurs, et ils ont tendance à détenir une grande part de marché. Est-ce ce que vous avez vu dans certaines de vos recherches?

Matt DiLallo: Oui, il y a probablement, je pense, peut-être cinq FPI de libre-entreposage cotées en bourse. Le stockage public est le plus grand. Ensuite, vous en avez beaucoup, même dans la façon dont ils fonctionnent, comme le stockage public, ils achèteront essentiellement l'installation et la posséderont, et ils gagneront leur argent en tant que propriétaire immobilier. D'autres vont en fait gérer les installations pour des tiers, je pense que c'est Life Storage, c'est une grande partie de leur entreprise qui consiste à gérer ces activités davantage. Ils n'ont pas à dépenser autant d'argent, même pour acheter des bâtiments, car ils y apposent essentiellement leur image de marque, ce qui leur permet de gagner ce revenu de gestion. Ce serait qui [inaudible 00:13:23] non pas quand je regarde ce que le portefeuille mais que je regarde comment ils grandissent. Le self-stockage, je vois différentes façons dont ils se développent et qui ont un impact important sur combien d'argent ils dépensent, quels seront leurs dividendes. Cela peut être intimidant en mer, comme je ne comprends pas tout cela. C'est là que nous essayons d'aider les lecteurs à avoir une meilleure idée de ce que font réellement ces entreprises parce que vous voyez un large secteur ou le self stockage, mais il y a beaucoup de différences dans les entreprises, leur bilan va être différent. Il vaut vraiment la peine d'examiner de plus près ce que fait l'entreprise sous-jacente.

Deidre Woollard: Vrai. Je pense aussi que l'une des choses, l'une des idées fausses que j'ai vues, c'est que les gens pensent: «D'accord, c'est une fiducie de placement immobilier, ce n'est vraiment que de l'immobilier». Mais comme vous venez de le souligner, différentes entreprises font d'autres choses. Par exemple, Simon Property Group, qui est la plus grande FPI de centre commercial? Ils investissent également maintenant avec des partenaires dans certaines des marques de vente au détail qui se trouvent réellement dans leurs centres commerciaux. Il existe d'autres FPI qui ont des biens immobiliers, mais elles peuvent également avoir une composante de vente au détail ou elles peuvent avoir une autre composante. Ils gèrent les choses et c'est ainsi qu'ils gagnent leur argent.

Matt DiLallo: Comme une FPI hôtelière, l'une des raisons pour lesquelles ils ont vraiment, vraiment du mal, c'est qu'au lieu de posséder l'immeuble et de le louer à un hôtelier, la plupart d'entre eux aiment gagner un bail triple net, ce que vous voyez parfois. Un bail triple net, qui vous protège, les locataires paient tout, et vous obtenez un chèque de loyer régulier. Dans ce cas, ils exploitent essentiellement les hôtels par l'intermédiaire d'un tiers, comme chaque chambre, c'est sa propre unité de location dans un sens. Donc, quand personne ne loue cette chambre, ils ne génèrent pas de revenus. C'est pourquoi nous avons vu dans quelques-uns des chiffres que nous publions ces REIT hôteliers, c'est comme une baisse de 95% des revenus, et c'est pourquoi leurs cours boursiers ont été martelés. C'est vraiment comprendre comment ces entreprises gagnent de l'argent. Comme un immeuble de bureaux, ils auront comme un bail de 10 ans avec un cabinet d'avocats de qualité, par rapport à cette pièce pourrait ne pas être louée pendant un mois.

Deidre Woollard: Je veux juste revenir en arrière et définir le bail triple net pour les gens parce que je sais que lorsque je regardais pour la première fois les FPI, je voyais ces bail triple net à locataire unique et je me disais, attendez, qu'est-ce que c'est? Pourriez-vous définir cela pour les gens?

Matt DiLallo: Ouais. C'est une structure de bail où il y a un triple net pour le locataire qui paie les impôts, il paie l'assurance, il paie toutes les dépenses. Fondamentalement, le propriétaire de la propriété reçoit un chèque de loyer très régulier, plutôt que si vous payez les impôts ou si vous payez certains des services publics qui peuvent fluctuer. Mais c'est fondamentalement, vous recevez un chèque de paie très, très régulier de ces FPI chaque mois. De nombreux investisseurs privilégient cette stabilité que vous constaterez dans une structure de location à triple filet.

Deidre Woollard: En général, ces baux ont-ils tendance à être plus longs? Je sais que l'une des choses que nous constatons chez les FPI, c'est que les conditions de location peuvent varier un peu. Les bureaux ont tendance à être plus longs, c'est donc un autre facteur à prendre en compte pour les investisseurs en FPI.

Matt DiLallo: Ouais. Je pense qu'une grande partie de cela va se concentrer sur le mois de janvier, comme les baux à plus long terme. L'une des sociétés de location triple net que je possédais est une FPI diversifiée appelée W. P. Carey. Je crois qu'il existe une durée moyenne des baux dans l'ensemble de leurs entreprises; Depuis 10 ans, ils possèdent des industriels, des restaurants, des entrepôts, des hôtels, je pense. Voilà donc ce qui est très axé sur ce type de structure de bail à long terme et stable.

Deidre Woollard: C'est vraiment un autre facteur important à considérer pour les investisseurs. Vous voulez voir dans quoi votre FPI investit. Vous voulez regarder la direction, évidemment, vous voulez voir ce qu'elle détient, comment elle gagne son argent, mais aussi ses baux et à quoi ressemblent ses baux en heures supplémentaires . Une autre chose que j'ai vue également, ce sont les FPI vacantes, les FPI occupées. C'est évidemment quelque chose auquel je pense que nous accordons probablement plus d'attention cette année. Du moins, c'est ce que j'ai vu jusqu'à présent.

Matt DiLallo: Ouais, ça, je jetterais même dans la qualité de crédit des locataires et même la qualité de crédit de l'entreprise elle-même. Parce que si les locataires n'ont pas accès au paiement de leur loyer lorsqu'ils ne sont pas ouverts, cela a un impact sur les choses. Mais la recherche sur les FPI peut sembler ardue, mais ce n'est vraiment pas le cas. Quelque chose que vous devez accumuler avec le temps, et c'est quelque chose que les investisseurs peuvent rechercher, en particulier, une FPI de très, très haute qualité. L'une d'elles qui me vient à l'esprit est celle du résidentiel, car elle n'a pas été touchée en tant qu'entreprise bien meilleure comme AvalonBay Properties ou AvalonBay Communities. Haute qualité, l'un des tarifs les plus élevés du pays. Ils ont un très bon bilan. Je pense que c'est une entreprise très compréhensible, car ils possèdent des propriétés multifamiliales. Si vous êtes un investisseur et que vous vous dites: «Oh, je peux acheter un immeuble en bas de la rue, puis je devrais gérer ça et être propriétaire», il y a du travail à faire. Ou je pourrais acheter des propriétés AvalonBay et posséder un portefeuille diversifié de ces immeubles multifamiliaux sans avoir à faire tout le travail. C'est là que se situe le compromis. Il faut faire un peu de travail au départ pour aimer une recherche qui, par exemple, une FPI multifamiliale, je veux l'acheter, mais ensuite c'est vraiment un revenu passif après cela. C'est le véritable avantage du REIT par rapport à certains de vos autres investissements immobiliers.

Deidre Woollard: C'est vrai. Je pense que c'est une chose qui excite les gens, c'est l'idée de l'investissement passif. De toute évidence, quiconque est propriétaire d'un immeuble locatif sait que c'est beaucoup de travail et que c'est beaucoup de relations avec les locataires. Chez Millionacres, nous avons plusieurs de nos clients et les membres de notre personnel sont également propriétaires pour des investissements à court et à long terme, et j'ai certainement entendu des histoires, c'est donc quelque chose à considérer. Les dividendes sont également une autre chose que les gens aiment vraiment dans les FPI. Certains d'entre eux sont fournis mensuellement, d'autres sont trimestriels, je crois que la plupart des FPI, je dirais, sont des fournisseurs de dividendes trimestriels, mais c'est quelque chose qui les rend vraiment attrayants pour les portefeuilles de retraite, par exemple.

Matt DiLallo: Ouais. En fait, la façon dont le Congrès a mis en place les FPI, ils sont en fait mieux qu'ils soient détenus dans notre compte de retraite, car il y a des dividendes qualifiés et je pense que des dividendes réguliers, je ne suis pas très gros sur les impôts. J'ai embauché un comptable pour tous ces trucs bien au-dessus de mon salaire. Mais si vous possédez le compte de retraite du centre, cela n'a pas d'importance car ce ne sera que l'impôt différé si c'est dans un IRA traditionnel ou l'exonéré d'impôt s'il s'agit d'un Roth IRA. Cela vous permettra d'avoir ces dividendes. Vous pouvez les réinvestir et les faire composer au fil du temps afin que, lorsque vous prenez votre retraite, vous ayez déjà un flux de revenu prêt à tirer. [LA MUSIQUE]

Deidre Woollard: Nous sommes à mi-chemin de la pause. Je veux faire une petite pause et rappeler à nos auditeurs que s'ils recherchent des conseils supplémentaires sur l'investissement dans les FPI, nous avons d'excellentes ressources gratuites disponibles sur millionacres.com. Notre guide de réinvestissement offre un aperçu complet des différents types de FPI, du risque à prendre en compte et de tout ce dont vous devriez avoir besoin pour décider qu'un placement dans des REIT vous convient. Vérifiez les notes de l'émission pour le lien. Dans notre prochain segment, examinons certaines de nos données sur les heures supplémentaires, ainsi que ce qui se passe dans les FPI cette année, et certains des impacts que nous constatons. Très bien, nous sommes de retour avec Matt Dellelo, l'un de nos rédacteurs de la semaine sur millionacres.com, et un investisseur actif dans une variété de fiducies de placement immobilier. Aujourd'hui, nous parlons de l'état des FPI et nous examinons certaines de nos données au fil des heures, ainsi que ce qui arrive aux FPI cette année et certains des effets que nous avons constatés. Nous avons parlé de certaines mauvaises nouvelles concernant les FPI de bureaux, les FPI de détail et les FPI hôtelières qui traversent des moments difficiles. Mais couvrons également certaines des bonnes nouvelles. Par exemple, les infrastructures et les centres de données connaissent une bonne année.

Matt DiLallo: Ouais. Nous l'avons mentionné en haut de l'émission où les actions technologiques viennent de se gangbuster cette année, et ce sont des FPI qui se concentrent sur la technologie. Infrastructure REITs, ce sont vos tours cellulaires. Certains d'entre eux posséderont des câbles à fibre optique et de petites cellules 5G. Ils vont donc se concentrer sur cet aspect des choses, puis sur les statistiques de votre centre de données, où beaucoup de ces sociétés de type logiciel en tant que service hébergeront leurs données, et nous avons juste besoin de plus de données. Même si pour le moment nous sommes coincés chez nous, l'idée même de la communication mobile, des données mobiles, va devenir de plus en plus importante. Chaque fois que nous sortons, nous vérifions nos téléphones, nous faisons la queue au magasin, à distance sociale bien sûr, mais nous regardons les nouvelles, et cela va continuer, et cela ne fait qu'ouvrir le porte pour que ces FPI se développent vraiment. C'est pourquoi nous voyons tant de surperformances, non seulement cette année, mais à plus long terme. Ils ont juste été vraiment un bon endroit où aller. Si vous vouliez vous lancer dans la technologie, mais que vous voyez le Nasdaq atteindre de nouveaux sommets, et c'est angoissant. C'est une façon moins risquée, je dirais, d'entrer dans certaines de ces grandes tendances technologiques, et c'est un tas de FPI différentes à considérer. Mais c'est juste un bon moyen d'entrer dans une tendance à long terme avec l'immobilier.

Deidre Woollard: Eh bien, et nous avons parlé un peu plus tôt des baux, et un autre facteur n'est pas seulement les baux eux-mêmes, mais qui sont les locataires. Avec les centres de données, vous pourriez avoir des locataires qui sont Facebook, Google, Amazon, certains de ces grands fournisseurs, et je pense que vous voyez également une chose similaire dans les REITs industriels, où certains de ces entrepôts sont loués à certaines de ces énormes entreprises technologiques. Vous n'avez donc pas nécessairement à investir dans les entreprises technologiques, vous pouvez également investir dans les endroits où elles dépensent leur argent et prennent d'énormes baux.

Matt DiLallo: Oui exactement. L'industriel en est un autre. Souvent, quand il y a un secteur qui est en difficulté, nous avons donc parlé du commerce de détail qui commençait vraiment à aimer, mais quelles sont les opportunités pour les investisseurs, c'est qui profite de ce qui tue le commerce de détail, et cet industriel. Avec de plus en plus de gens qui achètent en ligne, ils doivent construire ces centres de distribution pour stocker tout ce que nous achetons. Ces REITs industriels viennent de pouvoir croître à un rythme très rapide en répondant à ce besoin de base du commerce électronique. Il y a tellement d'espace qu'ils ont besoin de construire, et c'est un autre très bon secteur de croissance pour les investisseurs immobiliers.

Deidre Woollard: Oui, j'ai lu une étude de CBRE selon laquelle nous aurons besoin d'un milliard de pieds carrés supplémentaires de stockage, ou d'espace industriel, d'ici 2025, ce qui est tout simplement incroyable. Je sais qu'Amazon ne fait que se développer à pas de géant. De toute évidence, tous ceux qui ont regardé leurs résultats trimestriels au cours du dernier trimestre ont été énormes, et cela tient en partie au fait qu'ils ont constamment besoin de plus d'espace. L'une des sociétés de placement immobilier industrielles dans lesquelles j'ai investi est l'une des plus grandes entreprises industrielles, Prologis.

Matt DiLallo: Oui, c'est l'un de mes favoris dans ce secteur, simplement parce qu'ils sont vraiment grands et qu'ils sont importants pour l'investissement immobilier. Cela leur donne simplement la possibilité de conclure plus d'offres. D'autres entreprises viendront leur demander: "Hé, pouvez-vous nous aider avec ce projet?" Mais ils ont aussi un excellent bilan, et l'une des choses que j'ai constatées est que meilleur est le bilan, moins les FPI peuvent être risquées, et cela leur donne tellement de flexibilité. Vous verrez une FPI qui a un bilan de qualité inférieure et elle réduira son dividende lorsque les temps seront durs, car elle doit protéger sa cote de crédit, ce qui lui permet d'emprunter de l'argent moins cher. Mais si vous étiez comme un Prologis et que vous bénéficiez d'un crédit noté A, vous avez juste cette flexibilité pour continuer à payer votre dividende si vos clients, par exemple, ne paient pas le loyer, ce qui n'était pas le cas pour eux. Mais vous avez donc un excellent bilan, une grande taille dans la notoriété de la marque, et ce serait une société à faible risque et de haute qualité, ce que vous considérez comme une FPI de premier ordre dans ce secteur.

Deidre Woollard: D'accord, vous avez mentionné le bilan à quelques reprises, et je veux m'assurer que tous ceux qui écoutent comprennent ce que c'est, où ils peuvent le trouver et comment ils peuvent facilement consulter le bilan d'une FPI.

Matt DiLallo: Un grand nombre de FPI auront des présentations aux investisseurs sur leur site Web, et le bilan n'est pas la première chose sur laquelle on se concentrera. Mais j'ai trouvé que c'était un outil incroyablement utile pour voir si les choses vont vers le sud, quel immobilier est très cyclique, toutes les années, nous allons avoir un ralentissement, et c'était l'un des plus gros, mais les FPI qui en fait avoir ce bilan solide, il y a donc différentes façons de regarder un bilan. L'un d'eux est leur cote de crédit, et c'est en tant qu'emprunteur, nous savons que si vous avez un score FICO élevé, il est plus facile d'emprunter de l'argent. Par exemple, j'achète une maison en ce moment et j'ai un bon score FICO, et les banques ont dit: "Oui, nous vous donnerons de l'argent pour une maison." C'est la même chose avec une FPI. S'ils ont une cote de crédit élevée, qui pour une FPI, c'est A, B, C, sont les cotes. S'ils ont cette cote A, il leur sera plus facile d'emprunter de l'argent. L'un des éléments à examiner est le ratio de levier. Quel revenu ont-ils par rapport à leur dette? Il n'y a pas de norme pour une FPI. Si vous envisagez une FPI, l'une d'entre elles a un ratio de levier de 6,0 fois, ce qui serait solide pour l'un et pas si solide pour un autre. C'est pourquoi il faut vraiment connaître le secteur des REIT, et ce qui est acceptable pour chacun. C'est pourquoi j'ai tendance à regarder d'abord le bilan, ou la cote de crédit, parce que c'est plus une norme de l'industrie. Si Moody's, qui est l'une des grandes notations de crédit, s'ils lui donnent le sceau d'approbation, est noté A, je peux avoir un meilleur niveau de confort, "Ok. Moody's pense que c'est vraiment fort. me réconforte de voir ce que Moody's voit en eux, et pourquoi évaluent-ils cela. " C'est pourquoi je me concentre le plus sur celui-là.

Deidre Woollard: Je pense que c'est un très bon conseil, et je pense que c'est un facteur important pour les gens. Je pense qu'une des choses qui est vraiment difficile lorsque vous commencez à examiner les FPI est la suivante: "Comment commencer? Devriez-vous vous limiter à un secteur spécifique? Devriez-vous vous limiter à une société spécifique, et en quoi consiste ce processus de recherche? ressemble vraiment. "

Matt DiLallo: Ouais, pour moi, quand j'ai commencé dans les REIT, c'était: "Qu'est-ce qui m'intéresse vraiment?" Ou, "Qu'est-ce que j'essaye de reproduire?"

Matt DiLallo: Je pense, si vous comparez, «je peux acheter un immeuble et c'est comme ça que je veux me lancer dans l'investissement immobilier». Une façon plus simple pourrait être, si vous n'avez pas le temps, vous avez des enfants, un travail, de regarder les FPI d'appartements parce que cela imiterait ce que vous regardez. Ou si vous vous dites: "Eh bien, je veux vraiment posséder un immeuble de bureaux de haute qualité." Eh bien, vous pourriez acheter une FPI de bureau et cela peut imiter cette idée. C'est une bonne façon de commencer. Quel type de propriété est-ce que je veux vraiment posséder? Suis-je vraiment dans la technologie? Ensuite, regardez les centres de données et apprenez à bien connaître un secteur qui vous intrigue vraiment.

Deidre Woollard: Vous avez mentionné les présentations des investisseurs sur le site. Quels autres facteurs examinez-vous?

Matt DiLallo: Parce que les dividendes sont une chose importante avec les FPI, j'aime voir quel est leur ratio de distribution. Une chose, la différence, alors imaginez les REIT par rapport aux actions plus tôt, beaucoup d'actions c'est le prix, c'est leur bénéfice par action. Alors vous regardez, quel est le dividende divisé par le bénéfice par action? Parce que les REIT sont différents, il y a beaucoup de dépréciation avec l'immobilier et donc cela comprime leur bénéfice par action, mais cela n'a pas d'impact sur leur flux de trésorerie. La métrique standard est appelée fonds d'exploitation, et c'est une approximation de base de leur capacité à verser des dividendes. Si une FPI verse moins de 100% de ses fonds à une opération, c'est sûr. Cependant, si une FPI paie 100% de ses fonds d'exploitation et qu'elle ne peut pas percevoir 5% de son loyer, elle est en difficulté. J'aime voir un coussin, 80 pour cent est un bon coussin. Plus de coussin, mieux c'est. Office REITs, il est assez courant que ce soit 50%. Beaucoup d'autres REIT, 60-70 pour cent comme un bon coussin. Encore une fois, c'est très déterminé par le secteur, mais ce ratio de distribution prudent aide vraiment lorsque les temps deviennent durs.

Deidre Woollard: Une autre chose sur laquelle j'ai mis en garde les gens cette année et nous avons déjà eu des questions à ce sujet est que si une entreprise suspend son dividende ou réduit son dividende en ce moment, je dirais ne pas paniquer. Parce que j'ai l'impression qu'à d'autres moments, cela pourrait être un signe que, cette entreprise est en difficulté, mais en ce moment avec tout ce qui se passe, surtout si vous regardez une FPI dans l'un de ces secteurs plus risqués dont nous avons parlé, comme le bureau , un hôtel ou un commerce de détail, cela pourrait en fait être une décision très prudente. Ce n'est pas quelque chose qu'ils peuvent continuer à faire à long terme, mais à court terme, cela peut être une décision intelligente.

Matt DiLallo: Ouais. Beaucoup de ces REIT ont rendu cela proactif [inaudible 00:31:42] parce que nous ne savions pas ce qui allait se passer lorsque tout a commencé à fermer en mars, alors c'est comme: "D'accord. Nous devons économiser de l'argent. Nous Je ne sais pas quel sera notre loyer. Nous ne savons pas ce que le gouvernement va faire. " Cependant, l'un des avantages est que les FPI doivent verser 90% d'un revenu imposable, de sorte qu'à un moment donné, ces dividendes, en supposant qu'ils ont un revenu imposable, reviendront. Hospitalité, ils pourraient ne pas revenir pendant un certain temps parce qu'ils subissent des pertes. Mais beaucoup d'autres comme les FPI de détail, si elles possèdent, par exemple, des épiceries qui sont le pilier de leur portefeuille, beaucoup d'entre elles ont en fait assez bien réussi. Ils ont perçu un montant décent de leur loyer cette année, donc ils rapporteront probablement leurs dividendes. Même moi, j'ai remarqué que plusieurs FPI dans le secteur de la santé ont dû réduire leurs dividendes parce que le logement pour personnes âgées était sous pression. Si cela rebondit, le dividende va rebondir.

Deidre Woollard: C'est vrai. L'une des choses que j'ai suivies est le recouvrement des loyers au fil du temps, ce qui a été un facteur moins important dans les appartements, car c'est en fait ce que j'ai vu en suivant le suivi des loyers du National Multifamily Housing Council, qui est resté assez stable. . Mais dans le commerce de détail, nous avons certainement vu les collections de loyers diminuer beaucoup en mars, avril et mai, puis ont commencé à s'améliorer en juin et juillet lorsque les choses ont commencé à rouvrir. Je pense que nous espérons que nous sommes sur une trajectoire ascendante positive.

Matt DiLallo: Ouais. Going back to the whole concept of looking at what's in a REIT's portfolio, malls have been much, much harder hit than a REIT that owns a community shopping center. The difference with community shopping center, they typically will have a big anchor grocery store as opposed to a mall which will have a department store. The department store wasn't essential, but grocery stores obviously are, and they might have outparcels that will have a CVS, they might have some restaurants. So these businesses stayed open and that's allowed them to clock a much higher portion of their rent. That's why I think a lot of those retail REITs that cut their dividends but that own those separate properties, they'll bounce back because they have been collecting their rent, they just didn't know at the time how bad it could get.

Deidre Woollard: I think going back to your REITs versus stock analysis, it really is a long-term investment. If you're investing in REITs. It doesn't make a lot of sense, both from what I've seen in the data and also in general, to try to gain the market and get in and get out. These are really long-term investments.

Matt DiLallo: Yeah, definitely. It's compounding because of the dividends. One of the things that just as an investor I learned over the time, one of the biggest factors in outperformance, and this is a study done by research firm called Ned Davis Research, they found that companies that grow their dividends consistently, usually annually, they've outperformed the S&P 500 significantly over the long term. Conversely, companies that cut their dividends haven't. Companies that have cut their dividends the same were underperforming. Then companies that don't pay a dividends typically didn't do well. That shows a REIT that has a strong balance sheet and is in a growing sector, they tend to do very well. That's why when I'm looking at REIT, balance sheet matters, portfolio matters. What business is it in? Is it in malls? That's going to be tough. Is it in hotels? That's going to be tough. But if it's buying apartment buildings in fast-growing cities, that's an attractive market. If it's building industrial, that's a good market. So if you're looking at those qualities and you're going to hold for a long-term, you should do really well in real estate.

Deidre Woollard: So we mentioned that some REITs are down a little bit this year. Are there any ones that you are looking at particularly? Do you feel like this is a window of opportunity for people to buy REITs now while they're still maybe underperforming a little bit?

Matt DiLallo: Ouais. I just added AvalonBay Communities to my portfolio. That was my newest REIT. I've been watching multi-family for years because I wanted to mimic that idea, being a landlord, and they're down. At one point, I think it was 30 percent, but their rent collections haven't really changed. As you mentioned, apartments have done very well. Now, there's concerns they own apartments, for example, in San Francisco. There's concerns that as in tech companies allow people work from home, they don't need to live in San Francisco. They can move to wherever that's cheaper or stay within New York City. There's always a concern and that's why evaluations are down, but these guys know what to do, they've been in the business for a long time. So that's one that I was like, "Yeah, I'll buy that great, high quality apartments for 30 percent off."

Deidre Woollard: Nice. As we wrap up, what do you think real estate investment trust investors should be looking for in the third quarter? What do you think they're going to be seeing?

Matt DiLallo: Nobody has ever talked about rent collections, I don't think in years past, but this year, all of a sudden everything is on rent collections. What is on the rent collection trend? We want to see those numbers to get back to as close to a 100 percent as possible and not see declines. That's office, that's residential retail. If they can pick up the rent collection pace, I think that will give investors more of comfort. "Hey, these are going to survive the downturn. Maybe we sold them off much too deeply earlier this year," so you could see some bounce backs if the rent collection numbers look good.

Deidre Woollard: That is a great place to end this. Thank you for your time today. Just a reminder to our listeners is that you can find all of Matt's writing and all of our real estate investment trust content in our REITs hub on Millionacres.com. We publish new articles every day and we're continuing to build out our REITs coverage. [MUSIC]

Matt DiLallo: Thanks for having me again. [MUSIC]

Deidre Woollard: Thank you for tuning into the Millionacres Podcast. I hope you like today's show. If you enjoyed this episode, please consider subscribing through your favorite podcast provider. If you have any questions, please feel free to drop us a line at help@millionacres.com. Stay well and stay invested. [MUSIC] People on this program may have an interest in the deals, offerings, or services they discuss. At Millionacres or The Motley Fool, may have a formal recommendation for or against. Always consult a certified tax professional before acting on tax advice, and do not buy or sell assets based solely on what you hear. [MUSIC]



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