Pourquoi Simon Property Group & Brookfield Property, les propriétaires des centres commerciaux n ° 1 et n ° 2, ont racheté J.C. Penney et d'autres détaillants en faillite


Après des années d'effondrement physique, la pandémie. Des mesures désespérées sont désormais nécessaires.

Par Wolf Richter pour WOLF STREET.

Simon Property Group et Brookfield Property Partners ont obtenu cette semaine l'approbation du tribunal de la faillite pour acheter les actifs de vente au détail et d'exploitation de J.C. Penney, qui avait déposé son bilan en mai. Simon est le plus grand centre commercial REIT (SPG) aux États-Unis. Brookfield Property Partners est une entité de Brookfield Asset Management, une énorme société canadienne de gestion d'actifs et de capital-investissement complexe avec de nombreuses entités. Brookfield Properties est devenu un énorme propriétaire de centres commerciaux après avoir acquis en 2018 le Mall REIT GCP, le deuxième plus grand propriétaire de centres commerciaux aux États-Unis. En 2010, après que General Growth Properties, comme on l'appelait, ait déposé son bilan, Brookfield a fourni un financement en échange d'une participation au capital. En 2018, alors que GCP retournait à la faillite, Brookfield a acheté le reste du FPI pour 15 milliards de dollars.

Mais l’achat du type de marchandise vendu dans les centres commerciaux s’est massivement déplacé vers les plates-formes en ligne, y compris les plates-formes en ligne des détaillants des centres commerciaux, comme Macy’s, l’un des 10 meilleurs sites de commerce électronique aux États-Unis. Aucun groupe n'a été plus durement touché que les grands magasins physiques, qui constituent les points d'ancrage essentiels des centres commerciaux. Cela a commencé il y a 20 ans, lorsque les ventes des grands magasins ont atteint un sommet. À partir de décembre 2000, les ventes ont chuté de 45% en février 2020, après une série de faillites de grands magasins qui comprenaient la chaîne de grands magasins n ° 1 Sears Holding. En septembre 2020, les ventes étaient en baisse de 48% par rapport à ce sommet:

Alors maintenant, Simon et Brookfield, ainsi que d'autres FPI de centres commerciaux, achètent des détaillants hors du tribunal de faillite pour garder les magasins ouverts afin qu'ils puissent payer le loyer et occuper l'espace autrement vacant, créer du trafic et attirer quelques acheteurs pour les autres magasins, afin qu'eux aussi puissent continuer à payer le loyer et empêcher le centre commercial de se transformer en un autre centre commercial zombie.

Si Simon et Brookfield n'étaient pas intervenus, J.C. Penney aurait pu être liquidé. Cela aurait causé la perte des quelque 60 000 emplois restants et la fermeture d'environ 650 magasins restants – contre environ 90 000 emplois et 800 magasins avant le dépôt de bilan.

Les centres commerciaux de Simon ont environ 60 de ces magasins J.C. Penney, et Brookfield a également un grand nombre de magasins J.C. Penney dans ses centres commerciaux. Ce sont des magasins phares. Si ces magasins ferment, il sera difficile de trouver de nouveaux locataires prêts à payer ce que les grands magasins paient. Les magasins d'ancrage sont les aimants qui attirent le trafic piétonnier.

Sans magasins phares, il n'y aura pas assez de trafic piétonnier pour garder les autres magasins ouverts, et les uns après les autres, ils fermeront. Cela s'est produit plusieurs fois avant la pandémie, et la pandémie accélère le processus. Chacun de ces magasins J.C. Penney doit rester ouvert et attirer les acheteurs pour maintenir le centre commercial en vie.

Sparc, une joint-venture entre Simon et Authentic Brands – dans laquelle la société PE BlackRock est devenue le plus gros investisseur l'année dernière – a déjà acquis d'autres détaillants en faillite, notamment Brooks Brothers, Forever 21 et Lucky Brand. Authentic Brands possède un portefeuille de plus de 50 marques. En novembre de l'année dernière, il a acheté des morceaux de Barneys New York en faillite.

L'idée est maintenant de faire entrer certaines de ces marques dans certains magasins, y compris J.C. Penney – et les gens viendront, ou peu importe.

Simon se concentre sur les centres commerciaux A situés dans les meilleurs emplacements et a mieux résisté que les autres propriétaires de centres commerciaux à l'effondrement de plusieurs années pré-pandémique. Certains propriétaires de centres commerciaux ont déjà déposé leur bilan, dont deux REITs de centres commerciaux dimanche dernier: CBL & Associates Properties et Pennsylvania Real Estate Investment Trust. Et les choses deviennent difficiles même pour Simon.

Sur Vaccine Monday, les actions battues de SPG ont bondi de 27,9%. Mais ensuite, Simon a publié des résultats trimestriels, qui étaient approximatifs. Les revenus avaient chuté de 25% au troisième trimestre et le taux d'occupation avait chuté à 91,4% le 30 septembre, contre 94,7% un an plus tôt et le plus bas depuis de nombreuses années. Mercredi, SPG avait abandonné près de la moitié des gains du lundi des vaccins.

L'achat de vos propres locataires effondrés hors de la faillite, alors que tout leur modèle commercial est attaqué depuis deux décennies – même en ignorant la pandémie pendant un moment – a l'aura de désespoir de garder les magasins ouverts qui autrement fermeraient et videraient le centre commercial. .

D'une certaine manière, à court terme, c'est une bonne chose: conserver certains emplois, empêcher les taux d'occupation de descendre en flèche et empêcher les centres commerciaux de se transformer en zombies.

Mais même Simon ne peut pas amener les Américains à abandonner le commerce électronique. Il s'agit d'un changement structurel de la façon dont les Américains achètent. Les détaillants dans les centres commerciaux sont la cible de ce que cible le commerce électronique. Les dégâts ont commencé il y a des années. Je documente l'effondrement de la brique et du mortier au moins depuis 2016. Ce changement structurel n'est pas un nouveau développement, bien que les propriétaires de centres commerciaux aient publiquement fait caca ce phénomène à chaque étape du chemin.

Simon a déjà abandonné certains centres commerciaux, notamment l'envoi de jingle mail aux créanciers. Par exemple, Simon a renoncé à l'hypothèque d'un centre commercial super régional d'un million de pieds carrés dans une banlieue de Kansas City, MO, l'Independence Center. Lorsque le centre commercial a été vendu dans le cadre d'une vente par forclusion en avril 2019, il a généré une perte de 150 millions de dollars pour les investisseurs commerciaux en titres adossés à des hypothèques. Trepp, qui suit CMBS, l'a qualifiée de «perte la plus importante jamais subie par un prêt CMBS de détail». Ce n'était qu'une partie de l'effondrement régulier de la brique et du mortier et a précédé la pandémie d'un an. Et maintenant, le processus – y compris le jingle mail – s'est accéléré.

Au moment de la titrisation en CMBS il y a quelques années, les valeurs de garantie gonflées ont conduit à des ratios prêt-valeur apaisants. Puis le problème a frappé. Lis… Jingle Mail hante les titres hypothécaires commerciaux alors que la valeur des propriétés est réduite au-dessous des montants des prêts

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